OLG Frankfurt am Main, 12.10.2015 – 1 U 22/14

OLG Frankfurt am Main, 12.10.2015 – 1 U 22/14
Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.12. 2013 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe

A. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt den Bauträger, der die Wohnungseigentumsanlage errichtet hat, und dessen Gesellschafter auf Schadensersatz wegen eines Baumangels in Anspruch, den sie darin sieht, dass die Balkongeländer – für sich betrachtet ordnungsgemäß – verzinkt und nicht angestrichen sind. Ein Anstrich war in einem überwiegenden Teil der Bauträgerverträge vorgesehen. Sie behauptet sinngemäß, der Wert der Anlage sei durch den fehlenden Anstrich um 90.365,05 € gemindert, und meint, die Beklagten schuldeten diesen Betrag jedenfalls deshalb, weil die Beklagte zu 1. durch das Unterlassen des Anstrichs Kosten in dieser Höhe erspart habe.

Dem vorliegenden Rechtsstreit war ein selbstständiges Beweisverfahren vorausgegangen ( … Landgericht Wiesbaden, die Akte war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung). Der zunächst bestellte Sachverständige A führte in seinem Hauptgutachten vom 28. 8. 2010 (Bl. 44 ff. der Beiakte) aus, die Balkongeländer seien nicht mit Kunstharzlack beschichtet. Eine nachträgliche Lackierung sei aufwendig und schwierig, Abplatzungen seien zu befürchten. Die Sanierungskosten schätzte er auf netto 83.199,95 € (oder 5.000 € mehr) ohne Gerüstkosten und sonstige Arbeiten. Im Interesse längerer Haltbarkeit sei eine Beschichtung verzinkter Oberflächen empfehlenswert. In seinem ersten Ergänzungsgutachten vom 5. 3. 2011 (Bl. 79 ff. der Beiakte) schätzte der Sachverständige A die Gerüstkosten auf netto 36.783 € und die Kosten für eine industrielle Pulverbeschichtung ohne Grundkonstruktionen auf netto 163.754 €. In seinem zweiten Ergänzungsgutachten vom 1. 8. 2011 (Bl. 104 ff. der Beiakte) meinte der Sachverständige A, die Wertminderung sei in Anknüpfung an den Sanierungsaufwand zu beziffern. Die Dauerhaftigkeit von Zinküberzügen sei kaum einzuschätzen, während ein Lack nach ca. zehn Jahren renovierungsbedürftig sei. Der in der Folge bestellte Sachverständige B führte in seinem Hauptgutachten vom 15. 5. 2012 (Bl. 147 ff. der Beiakte) aus, eine Verzinkung halte normalerweise mehrere Jahrzehnte, weshalb eine Beschichtung technisch nicht erforderlich sei, zudem sei eine Verzinkung jahrzehntelang wartungsfrei, während nach einer Lackierung alle 15 Jahre der vom Sachverständigen A ermittelte Instandhaltungsaufwand anfalle. In seinem Ergänzungsgutachten vom 22. 10. 2012 (Bl. 165 ff. der Beiakte) bezifferte der Sachverständige B die Wertminderung durch den fehlenden Anstrich anhand der hypothetischen Beschichtungskosten in der ursprünglichen Bauphase auf 90.365,05 €.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt der Senat auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Die Beklagten rügen mit ihrer Berufung, bei divergierenden vertraglichen Erfüllungsansprüchen könne es keine wohnungseigentumsrechtliche Beschlusskompetenz geben, weil dies nicht nur die Ausübung, sondern das Recht selbst entziehen würde. Die ersten 110 Erwerber seien deshalb auf eine Rückabwicklung oder die Geltendmachung quotaler Ansprüche beschränkt. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sei als sinnvolles Ganzes dahin auszulegen, dass für die Balkongeländer eine Verzinkung ohne grob unwirtschaftlichen Kunstharzanstrich geschuldet sei; bei unsinniger oder widersprüchlicher Beschaffenheitsvereinbarung sei die Verwendungseignung und die übliche Beschaffenheit maßgebend. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung zu den ersten 110 von 190 Bauträgerverträgen sei erkennbar fehlerhaft gewesen. Ein Anstreichen verzinkter Außengeländer sei bekanntermaßen fachlicher und wirtschaftlicher Unfug, würde die Wohnungseigentümergemeinschaft einschließlich der 80 Erwerber mit eine Lackierung zweifelsfrei nicht vorsehenden Verträgen alle 10 bis 15 Jahre mit Unterhaltungskosten in Höhe von 238.639,03 € belasten. Dementsprechend wolle auch niemand einen Anstrich nachholen, vielmehr solle die beklagte Bauträgerin nur an einem Formulierungsfehler festgehalten und zur Kasse gebeten werden.

Die Beklagten beantragen,

unter Aufhebung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen.Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil.

Der Senat hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 9. 9. 2015 (Bl. 277 f. d. A.) über die Frage der Wertminderung durch den unterbliebenen Anstrich Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens. Der Sachverständige C hat eine Wertminderung verneint. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens nimmt der Senat auf die Sitzungsniederschrift vom 12. 10. 2015 nebst Anlage Bezug (Bl. 285 ff. d. A.). Die Parteien haben das Gutachten nicht beanstandet; die Klägerin hat lediglich an ihrer Auffassung festgehalten, aus Rechtsgründen müsse der Bauträger in Höhe der vertragswidrig erzielten Ersparnisse Schadensersatz leisten.

B. Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Zwar ist die streitgegenständliche Wohnungseigentumsanlage wegen des fehlenden Anstrichs mangelhaft, was die Klägerin als Prozessstandschafterin geltend machen kann. Die Beklagte ist aber nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet, weil dies einen völlig unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde. Der Schadensersatzanspruch kann demgemäß nur an eine Wertminderung anknüpfen. An einer solchen fehlt es. Im Einzelnen:

I. Die Klägerin ist zur Ausübung der streitgegenständlichen Mängelrechte und damit auch zur Prozessführung befugt. Bei divergierendem Bausoll ist es Sache der Eigentümergemeinschaft, das Vorgehen gegenüber dem Veräußerer intern zu klären und einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Hat sich die Eigentümergemeinschaft verständigt, so kann der Veräußerer dem nicht entgegenhalten, er schulde die vereinbarte Beschaffenheit nur gegenüber einem Erwerber oder einzelnen Erwerbern (vgl. OLG Köln NJOZ 2015, 451 f. [Tz. 6]). Den Beklagten ist zuzugeben, dass damit i. E. auch eine Einwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf individuelle Vertragsrechte einzelner Erwerber – hier: derer, die einen Anspruch auf verzinkte, unlackierte Balkongeländer haben – einhergeht. Auch dies ist indessen Ausdruck der Beschränkung der individuellen Vertragsrechte aus der Einbindung des Vertragsgegenstandes in eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

II. Die Wohnungseigentumsanlage ist nach dem Maßstab der etwa 110 mit einer Lackierungsvorgabe abgeschlossenen Bauträgerverträge insoweit mangelhaft, als die Balkongeländer nicht mit einem Kunstharzanstrich versehen sind. Die Vertragsauslegung auf S. 6 f. des landgerichtlichen Urteils ist insofern nicht zu beanstanden. Die Parteien eines Bauvertrages sind nicht gehindert, auch die Ausführung unsinniger Leistungen zu vereinbaren, hier den erheblichen Instandhaltungsaufwand erforderlich machenden Anstrich eines verzinkten Balkongeländers, das ohne gesonderten Anstrich lange haltbar und praktisch wartungsfrei ist. Die Abweichung der tatsächlich ausgeführten von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit begründet einen Mangel und kann durch allgemeine formularvertragliche Freizeichnungen nicht legitimiert werden.

III. Die Beklagten berufen sich allerdings zu Recht darauf, dass die Mängelbeseitigung einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde (§ 635 Abs. 3 BGB); hieraus folgt, dass der Schaden nicht anhand der Mängelbeseitigungskosten, sondern anhand der Minderung des Verkehrswerts des Baugrundstücks zu bemessen ist (vgl. BGH NJW 2012, 370 ff.; OLG Düsseldorf ZfBR 2015, 479 ff.). Es liegt einer der ganz seltenen Ausnahmefälle vor, in denen das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt. Einziger Vorteil einer nachträglichen Lackierung wäre eine abweichende farbliche Gestaltung der mit den verzinkten Balkongeländern keineswegs unansehnlichen Häuser. Dem stünde der gravierende Nachteil erheblichen laufenden Instandhaltungsaufwandes entgegen. Die Klägerin hat bezeichnenderweise erklärt, von der Mängelbeseitigung wegen der damit verbundenen Belastungen Abstand genommen zu haben (S. 3 der Klageschrift, Bl. 3 d. A.); sie will den Mangel unstreitig nicht beseitigen, sondern den Schadensersatz wie eine Minderung berechnen, was grundsätzlich möglich ist, aber nicht an die Ersparnis des Bauträgers während der Bauzeit, sondern nur an die Verkehrswertminderung anknüpfen kann. Ob die Verhältnismäßigkeit abweichend zu beurteilen wäre, wenn die Wohnungseigentümer auf die vertragskonforme farbliche Gestaltung besonderen Wert legen und eine Mängelbeseitigung durch nachträgliche Lackierung tatsächlich beabsichtigen würden oder bereits durchgeführt hätten, bedarf im Streitfall keiner Entscheidung.

IV. Der Verkehrswert des streitgegenständlichen Objekts ist durch die unterbliebene Lackierung der Balkongeländer nicht gemindert. Dies hat der Sachverständige C in der Berufungsverhandlung unter Heranziehung aller anerkannten Bewertungsmethoden, in Auseinandersetzung mit den von der Beklagten zu 1. vor und nach Änderung der Bau- und Ausstattungsbeschreibung erzielten Kaufpreisen und der allgemeinen Marktentwicklung sowie nach Befragung verschiedener dritter Bewertungsexperten eindrucksvoll und in jeder Hinsicht überzeugend ausgeführt.

V. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 543 Abs. 2 ZPO. Grundsatzfragen zur Bemessung des bauvertraglichen Schadensersatzanspruchs wegen Mängel oder zur Beurteilung der Verhältnismäßigkeit des Mängelbeseitigungsaufwands stellen sich im Streitfall nicht.