OLG Frankfurt am Main, 16.07.2015 – 3 U 189/14

OLG Frankfurt am Main, 16.07.2015 – 3 U 189/14
Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.10.2014 (Az.: 2-10 O 260/13) teilweise abgeändert und unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.371.510,95 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz vom 03.02.2007 bis zum 05.04.2011, Zinsen in Höhe von 3 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz vom 06.04.2011 bis zum 02.08.2013 und Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.08.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/5, die Beklagte zu 4/5 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe

A.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Nachzahlung von 1.371.510,95 Euro. Dies entspricht einem Teil des Verbilligungsabschlags, den die Klägerin der Beklagten gewährte, als diese von der Klägerin die von den US-Streitkräften ehemals genutzte „X-Schule“ in O1 erwarb.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 04.12.2014 wird umfassend Bezug genommen.

Mit am 24.10.2014 verkündetem Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird (Bl. 134 ff. d. A.), hat das Landgericht Frankfurt am Main der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Gegen dieses, ihr am 28.10.2014 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 28.11.2014 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 28.01.2015 an eben diesem Tag begründet.

Die Beklagte wiederholt und vertieft die erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Insbesondere ist sie der Ansicht, dass es sich bei § 4 Abs. 4 des Kaufvertrages um eine unwirksame Vertragsstrafenklausel handele. Zudem habe die Klägerin das ihr zustehende Ermessen bei der Entscheidung über die Nachforderung fehlerhaft ausgeübt. Es sei weiterhin irrelevant, dass die Auflage für die Verbilligung nicht innerhalb der achtjährigen Frist bis zum 02.02.2007 erreicht worden sei. Das Grundstück sei unter Berücksichtigung der jeweiligen finanziellen Situation und des entsprechenden städtebaulichen Bedarfs durch die Errichtung einer kleineren Schule und der geplanten Eröffnung einer Kindertagesstätte mittlerweile den in den Verbilligungsgrundsätzen genannten Zielen zugeführt worden. Auch die Verzinsungsregelung des Kaufvertrages (§ 4 Abs. 4 2. Hs.) sei unwirksam, weil sie die Beklagte unangemessen benachteilige, indem Zinsen für einen Zeitraum vor Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs gefordert werden. Das Landgericht sei darüberhinaus rechtsfehlerhaft von einem Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 06.04.2011 ausgegangen, weil vertraglich ein niedrigerer Verzugszinssatz von 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vereinbart worden sei. Zudem seien eventuelle Ansprüche der Klägerin verjährt, weil auf Ansprüche aus Vertragsstrafenklauseln nicht die Verjährungsfrist des § 196 BGB, sondern nur die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung finde.

Die Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24. Oktober 2014 (Az.: 2-10 O 260/13) abzuweisen,

hilfsweise den Rechtsstreit unter Aufhebung des Urteils vom 24. Oktober 2014 (Az.: 2-10 O 260/13) an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt die in 1. Instanz vorgetragenen Rechtsansichten.

B.

Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif, ohne dass es der Einräumung eines Schriftsatznachlassses für eine Partei bedarf, da die Schriftsätze der Klägerin vom 23.6.2015 und der Beklagten vom 25.6.2015 neue Tatsachen, zu denen rechtliches Gehör zu gewähren wäre, nicht enthalten

Die Berufung ist zulässig, insbesondere an sich statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Begründet ist die Berufung nur, soweit sie sich gegen einen Teil der Zinsforderung richtet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

I.

Zunächst steht der Klägerin ein Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 1.371.510,95 Euro gemäß § 433 Abs. 2 BGB i. V. m. § 4 Abs. 4 des Kaufvertrages vom 27.06.1997 (fortan: Kaufvertrag) zu.

1. Die Voraussetzungen der Nachzahlungspflicht gemäß § 4 Abs. 4 Kaufvertrag liegen vor. Die streitgegenständliche Teilfläche des verkauften Grundstücks mit einer Größe von 6.747 qm, bestehend aus dem Flurstück A1 neu (6.668 qm) und dem Flurstück B (79 qm), für welche die Klägerin den Nachzahlungsbetrag anteilig geltend macht, war am 02.02.2007 unbebaut und wurde von der Beklagten nicht entsprechend den Nutzungsauflagen in § 4 Abs. 1 Kaufvertrag i. V. m. Anlage 1 A Nr. 3.6.2. zum Erlass vom 30.04.1997 über die Grundsätze für die verbilligte Veräußerung / Nutzungsüberlassung und unentgeltliche Veräußerung bundeseigener Grundstücke (zitiert als: VerbGs) verwendet.

Am 02.02.2007 lief die achtjährige Frist zur Umsetzung des Nutzungszwecks (vgl. § 1 Vorbemerkung des Änderungsvertrages vom 04.08.1998) ab, die mit dem Eigentumsübergang des Grundstücks auf die Beklagte am 02.02.1999 zu laufen begann. Entgegen der Ansicht der Beklagten gehörte die Einhaltung der Frist zu dem von der Klägerin mit der Kaufpreisreduzierung verfolgten Zweck. Die Klägerin hätte den Nachlass nicht gewährt, wenn es der Klägerin hätte freistehen sollen, die Bebauung mit einer Schule irgendwann in ferner Zukunft ins Auge zu fassen. Gewollt war die Aufnahme des Schulbetriebs spätestens zum vereinbarten Zeitpunkt. Dass dies auch der Beklagten klar war, folgt aus der einvernehmlich vereinbarten Verlängerung der ursprünglich vereinbarten Frist.

Im Zeitpunkt des Fristablaufs am 02.02.2007 nutzte der Y e.V., ein gemeinnütziger Schulverein, dem die Beklagte ein Erbbaurecht für den Betrieb einer Schule erteilte, unstreitig nur eine andere Teilfläche des veräußerten Grundstücks mit einer Größe von 6.589 qm (Flurstück A „C-Straße“) für den Betrieb einer Schule. Ob diese Nutzung den Anforderungen des § 4 Abs. 1 des Kaufvertrags i. V. m. den VerbGs erfüllt, kann vorliegend dahinstehen, weil die Klägerin für diese Teilfläche keine Nachzahlung geltend macht.

Darüber hinaus fand im Zeitpunkt des Fristablaufs keine weitere schulbezogene Nutzung der streitgegenständlichen Restfläche statt. Die von der Beklagten vorgetragene Nutzung des Teilgrundstücks als Containerfläche und Außenfläche durch den Y e. V. (vgl. Bl. 25 d. A.) begann erst nach Ablauf der maßgeblichen Frist im Jahr 2009. Dies gilt auch für die Errichtung eines Kindergartens auf dem Grundstück, so dass dahinstehen kann, ob dies zur Erreichung des vereinbarten Zwecks genügte.

Der Nachzahlungsanspruch besteht in Höhe von 1.371.510,95 Euro. Dieser Betrag entspricht anteilig der im maßgeblichen Zeitpunkt nicht genutzten Teilfläche von 6.747 qm und orientiert sich an dem vereinbarten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 5.302.067,60 DM (§ 4 Abs. 4 Kaufvertrag) für die Gesamtfläche von 13.336 qm. Für die streitgegenständliche Teilfläche ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag von 1.371.510,95 Euro (2.682.442,27 DM).

2. Die Nachzahlungsklausel gemäß § 4 Abs. 4 Kaufvertrag ist wirksam, weil sie nicht dem Verbot der unangemessenen Vertragsgestaltung widerspricht.

In Verträgen zwischen Trägern der öffentlichen Gewalt sind Klauseln gemäß § 134 BGB unwirksam, wenn sie gegen das aus dem Übermaßverbot folgende Verbot der unangemessenen Vertragsgestaltung verstoßen (BGH, Urteil vom 06.11.2009, Az.: V ZR 63/09, Rn. 42, Zitiert nach juris). Dies ist der Fall, wenn die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die Übernahme von Pflichten zu einer unzumutbaren Belastung des Vertragspartners führt (BGH a. a. O., Rn. 15).

a) Nachzahlungsklauseln für den Fall der Nichterfüllung der Auflagen für die verbilligte Veräußerung sind grundsätzlich nicht unangemessen benachteiligend für den Vertragspartner, weil ein berechtigtes Interesse der veräußernden Behörde besteht, die zweckentsprechende Mittelverwendung durch vertragliche Abreden sicherzustellen. Zudem steht der Käufer durch die Nachzahlungsklausel auch nicht schlechter, als hätte er das Grundstück von vorneherein ohne Zweckbindung zum vollen Verkehrswert erworben (BGH a. a. O., Rn. 16).

Auch im vorliegenden Fall diente die Nachzahlungsklausel in § 4 Abs. 4 Kaufvertrag nicht dem einseitigen Vorteil der Klägerin, sondern ihrem berechtigten Interesse, die zweckgemäße Verwendung des Grundstücks sicherzustellen. Die Klägerin hatte aufgrund des Grundsatzes der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Art. 20 Abs. 3 GG) ein berechtigtes Interesse daran, durch die Vereinbarung einer Nachzahlungsklausel haushaltsrechtlichen Anforderungen zu genügen. Aufgrund des Verbots der Unterwertveräußerung von Bundeseigentum (§ 63 Abs. 3 BHO) bestand keine Möglichkeit für die Klägerin, das Grundstück unter dem Verkehrswert an die Beklagte zu veräußern, ohne eine entsprechende Zweckbindung festzulegen.

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Klausel keine Ausnahme von der Zweckbindung regelt. Eine strikte Zweckbindung benachteiligt einen Grundstückskäufer nicht unverhältnismäßig, wenn dieser es im Rahmen der Organisationshoheit uneingeschränkt in der Hand hat, eine Nachzahlung zu vermeiden (vgl. BGH a. a. O., Rn. 19). Vorliegend konnte die Beklagte die vereinbarte Schulnutzung des Grundstücks im Rahmen ihrer gemeindlichen Planungs- und Organisationshoheit verwirklichen. Daneben wurde die Klägerin auch dem erhöhten Planungs- und Finanzierungsaufwand seitens der Beklagten gerecht, indem sie die Frist zur Umsetzung der Auflagen in dem Änderungsvertrag vom 04.08.1999 von drei auf acht Jahre verlängerte.

b) Die Unangemessenheit der Zweckbindungsklausel folgt auch nicht daraus, dass sich der vereinbarte Verwendungszweck, die Errichtung einer Grundschule, als städtebaulich nicht erforderlich und sehr kostenintensiv erwies.

Grundsätzlich trägt der Käufer das Risiko der Verwendbarkeit der Kaufsache für den angestrebten Zweck (Ernst, in: Münchener Kommentar zur BGB, 6. Aufl. 2012, § 275, Rn. 160). Es kann die Beklagte demnach nicht entlasten, dass sie nachträglich geltend macht, eine Schule sei städtebaulich nicht erforderlich oder nur durch untragbare Kosten zu errichten. Die Abwägung, ob das Grundstück für den anvisierten Zweck auch geeignet ist und entsprechende Mittel zur Verfügung stehen, hätte die Beklagte vor Abschluss des Kaufvertrages anstellen müssen.

3. Auch kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass sich ihre Geschäftsgrundlage aufgrund unvorhersehbarer Umstände oder Eigenschaften des Grundstücks nachträglich änderte. Dies folgt insbesondere daraus, dass die Beklagte zu Anfang des Jahres 1998, als der Vertrag mangels Genehmigung durch die zuständigen kommunalen Organe noch schwebend unwirksam war, die hohen Sanierungskosten der ehemaligen X-Schule kannte. Dies ergibt sich unter anderem aus dem von der Klägerin vorgelegten Zeitungsartikel der D vom….1998 (Bl. 66 d. A.).

Die Beklagte kann sich zudem auch nicht darauf berufen, dass sie sich eine abweichende Nutzung des Grundstücks je nach Finanzlage und städtebaulicher Erforderlichkeit vorbehalten wollte. Dies würde einer Spekulation mit dem Grundstück entsprechen, die gerade Sinn und Zweck von § 63 Abs. 3 BHO und den VerbGs widerspräche.

4. Bei der Nachzahlungsklausel handelt es sich auch nicht um eine unangemessen benachteiligende Vertragsstrafe. Nachzahlungsansprüche sind grundsätzlich nicht als Vertragsstrafen einzuordnen (BGH a. a. O., Rn. 17). Vertragsstrafen sind Druckmittel zur Erfüllung von Vertragspflichten, die der Erleichterung des Schadensausgleichs dienen und sich in ihrer Höhe nicht an dem zu erwartenden Schaden orientieren (Coester-Waltjen, in: Staudinger BGB, 2013, § 309, Rn. 3). Nachzahlungsklauseln hingegen dienen nicht der Sanktion von Vertragspflichten, sondern der Wiederherstellung des Äquivalents von Leistung und Gegenleistung nach Nichterfüllung der Auflagen. Hierbei handelt es sich nicht um die Sanktionierung von Pflichtverletzungen im eigentlichen Sinn, weil das Äquivalenzverhältnis unabhängig davon gestört ist, ob der Schuldner die Störung zu vertreten hat (vgl. BGH a. a. O., Rn. 17).

Auch § 4 Abs. 4 Kaufvertrag dient weder der Sanktion der Beklagten noch soll die Klausel als Druckmittel dienen, um die zweckentsprechende Nutzung durchzusetzen. Vielmehr bezweckt § 4 Abs. 4 Kaufvertrag allein die Wiederherstellung des Äquivalenzverhältnisses von Leistung und Gegenleistung. Dies folgt daraus, dass sich der Nachzahlungsanspruch in der Höhe an der ursprünglich gewährten Verbilligung (§ 4 Abs. 1 Kaufvertrag) orientiert und die Beklagte allein so stellt, als hätte sie das Grundstück anfänglich ohne Zweckbindung erworben.

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass § 4 Abs. 4 2. Hs. Kaufvertrag vorsieht, dass die Nachzahlungspflicht auch für den Fall der Verletzung „sonstiger im Vertrag übernommener Verpflichtungen“ eintritt. Dieser Annex ändert nicht den Charakter des § 4 Abs. 4 Kaufvertrag zu einer Vertragsstrafenklausel. Vielmehr handelt sich bei dem 2. Halbsatz um einen unselbstständigen Annex zum 1. Halbsatz, der als Auffangnorm fungiert, um sonstige Störungen im Äquivalenzverhältnis zu erfassen.

Dies folgt aus der systematischen Stellung des § 4 Abs. 4 2. Hs. Kaufvertrag in dem Abschnitt des Vertrages der ausschließlich die Voraussetzungen für die Verbilligung des Grundstücks regelt und der gemäß §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung des Vertrags. Aus der Systematik des Vertrages folgt, dass sich die Nachzahlungspflicht nicht auf die in anderen Paragraphen geregelten weiteren Käuferpflichten, wie z. B. die Pflicht zur Kaufpreiszahlung (§ 3 Kaufvertrag) oder die Pflichten im Rahmen der Übertragung des Eigentums (§ 8 Abs. 1-3, § 10 Kaufvertrag) beziehen kann. Für eine Verletzung dieser Zahlungs- und Freistellungspflichten wird umfassend auf die Verzugszinsregelung in § 3 Abs. 10 Kaufvertrag i. V. m. § 8 Abs. 4, Abs. 5, § 10 Kaufvertrag verwiesen, so dass für eine darüberhinausgehende Nachforderung des restlichen Kaufpreises kein Raum bleibt.

Auch kann der Vertrag nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) nicht so ausgelegt werden, dass eine Nachzahlung in Höhe von 40 Prozent des Grundstückswertes (§ 4 Abs. 1 Kaufvertrag) für die Verletzung von Kaufpreis- oder Abgabenzahlungspflichten erhoben werden kann. Bereits die Höhe der Nachzahlungspflicht, die sich am objektiven Wert des Grundstücks orientiert, zeigt, dass diese allein der Wiederherstellung des Äquivalenzverhältnisses dient.

5. § 4 Abs. 4 des Kaufvertrages ist auch nicht gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 S. 1 BGB) unangemessen benachteiligend und damit unwirksam. Zunächst kann ebenso wie in der BGH Entscheidung vom 06.11.2009 (Az.: V ZR 63/09, Rn. 21) dahingestellt bleiben, ob das AGBG auf Verträge der vorliegenden Art überhaupt anwendbar ist und ob es sich um eine der Inhaltskontrolle entzogene Preisvereinbarung (§ 8 Abs. 1 AGBG, jetzt: § 307 Abs. 3 S. 1 BGB) handelt. In jedem Fall hält die Klausel einer Prüfung nach dem, auf den Vertrag von 1997 noch anwendbaren, AGBG (Art. 229, § 5 S. 1 EGBGB) stand.

Die Beklagte kann sich nicht auf das ausdrückliche Verbot von Vertragsstrafen in § 11 Nr. 6 AGBG (jetzt: § 309 Nr. 6 BGB) oder pauschaliertem Schadensersatz in § 11 Nr. 5 AGBG (jetzt: § 309 Nr. 5 BGB) berufen. Gegenüber der Beklagten als Person des öffentlichen Rechts finden gemäß § 24 S. 1 AGBG (jetzt: § 310 Abs. 1 S. 1 BGB) § 10 und 11 des AGBG (jetzt: §§ 308, 309 BGB) keine Anwendung.

Die Klausel ist nicht unangemessen benachteiligend i. S. d. § 9 Abs. 1 AGBG, weil gemäß der obigen Abwägung der Interessen ein berechtigtes Interesse der Klägerin für die Regelung einer Nachzahlungspflicht bestand.

Schließlich liegt auch kein Verstoß gegen das Transparenzgebot gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 S. 2 BGB) vor, weil die Klausel eindeutig erkennen lässt, welches Verhalten von der Käuferin gefordert ist und in welcher Höhe eine Nachforderung geltend gemacht werden kann.

6. Der Geltendmachung der Nachzahlung stehen auch nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen entgegen. Grundsätzlich gelten die Beschränkungen des öffentlichen Rechts auch für den Bereich des Verwaltungsprivatrechts, so dass auch im Rahmen privatrechtlicher Verträge insbesondere das Übermaßverbot zu beachten ist (BGH a. a. O., Rn. 9; BGH, Urteil vom 21.07.2006, Az.: V ZR 158/05, Rn. 21; BGH, Urteil vom 28.04.2009, Az.: XI ZR 86/08, Rn. 41).

Die Nachforderung widerspricht den Grundsätzen des öffentlichen Rechts nicht, weil sich die Beklagte gegenüber der Klägerin nicht auf Vertrauensschutz berufen kann und die Klägerin nicht ermessensfehlerhaft handelte.

a) Zunächst steht der Nachforderung nicht der Grundsatz des Vertrauensschutzes entgegen. Grundsätzlich kann sich eine Behörde gegenüber einer anderen Behörde nicht auf Vertrauensschutz berufen, weil die nachfordernde Behörde aufgrund des Grundsatzes der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Art. 20 Abs. 3 GG) die sachgerechte und rechtmäßige Mittelverwendung sicherstellen und durchsetzen muss (BGH, Urteil vom 06.11.2009, Az.: V ZR 63/09, Rn. 40). Dies gilt auch im Rahmen des Verwaltungsprivatrechts, wenn sich eine Behörde gegenüber der anderen Behörde auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) beruft.

Besondere Umstände, die ausnahmsweise einen Vertrauenstatbestand gefördert haben, liegen nicht vor. Allein aus der Untätigkeit der Klägerin in den Jahren 2007 bis 2011 lässt sich keine aktive Duldung des rechtswidrigen Zustandes herleiten. Dies folgt daraus, dass die Beklagte aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelungen in § 63 Abs. 3 BHO sowie dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit der öffentlichen Verwaltung (§ 6 Abs. 1 HGrG) nicht davon ausgehen durfte, dass sie die Subvention ohne Erfüllung der Pflichten behalten durfte.

b) Die Geltendmachung der Nachzahlungsforderung war auch nicht ermessensfehlerhaft.

Zunächst liegt kein Fall des Ermessensnichtgebrauchs vor, weil die Klägerin in ihrem Forderungsschreiben vom 14.01.2011 die Gründe für die Geltendmachung der Nachzahlung darlegte. Der Klägerin steht in Bezug auf die Nachforderung ein Ermessensspielraum zu, weil § 4 Abs. 4 Kaufvertrag die Verkäuferin „berechtigt“, die Nachforderung zu verlangen. Die haushaltsrechtlichen Bindungen in § 6 Abs. 1 HGrG und § 63 Abs. 3 BHO reduzieren den Ermessensspielraum jedoch dahingehend, dass nicht zweckgerichtet verwendete Subventionen grundsätzlich zurückzufordern sind, wenn nicht außergewöhnliche Umstände vorliegen (BGH, Urteil vom 28.04.2009, Az.: XI ZR 86/08, Rn. 41). Das intendierte Ermessen befreit die rückfordernde Behörde jedoch nicht davon, grundlegende Ermessenserwägungen mitzuteilen, damit der Rückforderungsschuldner erkennen kann, warum im konkreten Fall kein atypischer Ausnahmefall gegeben ist (BGH a. a. O., Rn. 41). Diesen Anforderungen genügen die Schreiben der Klägerin vom 14.01.2011 (Anlage K 4) und 19.11.2012 (Anlage K 7). Diese Mitteilungen setzten die Beklagte in die Lage zu erkennen, in welchem Umfang eine Nachzahlungsforderung erfolgen sollte und inwiefern die Auflagen als nicht erfüllt angesehen wurden. In dem Schreiben vom 19.11.2012 legte die Klägerin dar, dass sie im vorliegenden Fall, trotz der Argumentation der Beklagten im Schreiben vom 01.04.2011, keinen atypischen Ausnahmefall annahm. Die Klägerin führte aus, dass eine Teilnutzung des Grundstücks als Schule nicht ausreiche und sie an der Nutzung des streitgegenständlichen Grundstückteils als Außenfläche für die vorhandene Schule zweifele. Hieraus konnte die Beklagte erkennen, dass die Klägerin angesichts des unbebauten und verwilderten Zustands des Grundstücksteils keinen Ausnahmefall annahm.

Zudem überschritt die Klägerin auch nicht die durch das Übermaßverbot gesetzten Ermessensgrenzen, weil die Geltendmachung der Nachzahlungspflicht nicht unverhältnismäßig ist.

Der auch im Verwaltungsprivatrecht geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit untersagt die gesamte Rückforderung einer Subvention, wenn nur ein verhältnismäßig geringer Pflichtverstoß gegeben ist (BGH a. a. O., Rn. 41). Dies ist der Fall, wenn der mit der Subvention verfolgte Zweck auf andere Weise erreicht wurde (BGH, Urteil vom 21.07.2006, Az.: V ZR 158/05, Rn. 21).

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung Frage, ob der Zweck der Subvention verfehlt wurde, ist der Zeitpunkt der Nachforderung, hier der 14.01.2011, als die Klägerin ihr Nachforderungsermessen erstmals ausübte. Im Verwaltungsprivatrecht unterliegt die Behörde den gleichen Bindungen wie im Falle der Rückforderung einer durch Verwaltungsakt gewährten Subvention. Auch in diesem Fall ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Rechtmäßigkeit der Rückforderung und die ordnungsgemäße Ausübung des Rückforderungsermessens der Zeitpunkt des Erlasses des Verwaltungsakts (Decker, in: Beck’scher Online Kommentar zur VwGO, Stand 01.01.2015, § 113, Rn. 22).

Zur Ermittlung des Zwecks der Subvention ist nicht nur auf die vertraglichen Vereinbarungen, sondern auch auf den gesetzlichen Rahmen der Subvention sowie die einschlägigen Verwaltungsrichtlinien abzustellen (BGH, Urteil vom 21.07.2006, Az.: V ZR 158/05, Rn. 21).

Im vorliegenden Fall verfolgt der anwendbare Abschnitt 3 der VerbGs das Ziel, soziale Einrichtungen wie Altenheime, Behindertenpflegeeinrichtungen, Kinder- und Jugendhilfeprojekte sowie Schulen und Hochschulen zu fördern. Hieraus folgt, dass nur Nutzungen, die unmittelbar der Unterstützung und Förderung der genannten Personengruppen dienen, den Zielsetzungen der Grundsätze entsprechen.

Die Nutzung der Teilfläche als Containerabstellplatz durch den Y e. V. seit dem Jahr 2009 genügt diesen Anforderungen nicht.

Die Klägerin legte substantiiert dar, dass bei einer Ortsbesichtigung am 06.09.2010 keine Bebauung des Grundstücks festgestellt werden konnte. Zudem befand sich im Zeitpunkt der Besichtigung nur ein Container auf dem Grundstück (Bl. 51 d. A.), der, wie ein Luftbild aus dem Jahr 2011 (Bl. 57 d. A.) zeigt, bereits kurze Zeit später wieder entfernt wurde. Darüberhinaus legte die Klägerin -unterstützt durch Lichtbilder (Bl. 51, 56 d. A.)- dar, dass eine schulische Nutzung des Geländes aufgrund der Überwucherung des Grundstücks mit Bäumen und Sträuchern sowie des herumliegenden Bauschutts nicht möglich war.

Die Beklagte hingegen hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, inwiefern im Jahr 2011 eine schulische Nutzung des Teilgrundstücks als Außenfläche erfolgte. Sie behauptete lediglich pauschal, dass die streitgegenständliche Fläche im Jahr 2009 dem Y e. V. als Containerabstellfläche und als Außenfläche zur Verfügung gestellt wurde. Es wird nicht ersichtlich, dass trotz des verwilderten Zustandes und des herumliegenden Bauschutts eine gefahrlose Nutzung des Grundstücks durch Jugendliche gewährleistet war. Auch aus dem Genehmigungsschreiben der Beklagten an den Y e. V. vom 02.07.2009 (Bl. 25 d. A.) ergibt sich nichts anderes. Aus diesem Schreiben folgt nur, dass der Y e. V. das Teilgrundstück als „Containerabstellfläche“ nutzen durfte. Es geht aus dem Schreiben nicht hervor, dass gerade schulisch genutzte Container, z. B. als Ergänzung der Klassenräume, auf dem Grundstück abgestellt werden sollten und nicht nur Bauschutt und Baucontainer auf dem Grundstück gelagert wurden. Angesichts der detaillierten Darlegung seitens der Klägerin hätte es diesbezüglich eines vertieften Vortrags der Beklagten bedurft.

Auch die geplante zukünftige Eröffnung einer Kindertagesstätte auf der Teilfläche führt nicht dazu, dass der Subventionszweck des § 4 Abs. 1 Kaufvertrag i. V. m. den VerbGs erreicht wurde. Das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung ist nach wie vor gestört, weil die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks zu spät verwirklicht wurde. Dies folgt daraus, dass sich die Kindertagesstätte im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung im Jahr 2015 noch in der Bauphase befand. Die Eröffnung erfolgt erst über 16 Jahre nach dem Eigentumsübergang auf die Beklagte und damit nach doppelter Überschreitung der Umsetzungsfrist. Dies entspricht nicht dem Subventionszweck, das Grundstück spätestens acht Jahre nach Eigentumsübergang im Sinne der VerbGs zu nutzen. Ein überlanges Zuwarten widerspricht dem Zweck der VerbGs, eine Spekulation über eine geeignete spätere Nutzung des Grundstücks zu verhindern. Es besteht ein berechtigtes Interesse der Klägerin daran, sicherzustellen, dass die vorgesehene Nutzung innerhalb eines überschaubaren Zeitraums verwirklicht wird.

Darüber hinaus genügt auch die Teilnutzung des Grundstücks (Flurstück A C-Straße) nicht, um den Subventionszweck auch in Bezug auf die ungenutzte Teilfläche zu erfüllen. Dies folgt daraus, dass § 4 Abs. 4 Kaufvertrag eine Verpflichtung zur zweckentsprechenden Nutzung des „gesamten Kaufobjekts“ regelt. Auch aus dem Rechtsgedanken von § 63 Abs. 3 BHO folgt, dass allein eine Teilnutzung nicht ausreichen kann, um eine verbilligte Veräußerung des gesamten Grundstücks zu rechtfertigen. Im Falle des Erwerbs einer größeren Grundstücksfläche muss in Bezug auf die gesamte Fläche ein besonderer Grund für den verbilligten Erwerb bestehen. Dies folgt daraus, dass der objektive Wert des Grundstücks maßgeblich durch dessen Größe und die Quadratmeterzahl bestimmt ist. Im Falle einer beabsichtigten Teilnutzung hätte entsprechend des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit nur eine Teilveräußerung des Grundstücks zu einem geringeren Preis erfolgen dürfen. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn unbedeutend kleine Teilflächen aus planerischen oder baulichen Gründen ungenutzt bleiben. Vorliegend handelt es sich jedoch nicht nur um eine unbedeutende Teilfläche, sondern um ein Brachliegen von mehr als 50 Prozent der Fläche des veräußerten Grundstücks.

7. Der Anspruch auf Nachzahlung in Höhe von 1.371.510,95 Euro ist nicht verjährt. Dies folgt daraus, dass die gemäß § 196 BGB geltende 10-jährige Verjährungsfrist, die mit Ablauf der Umsetzungsfrist am 03.02.2007 begann, im Zeitpunkt der Klageerhebung am 02.08.2013 noch nicht abgelaufen war.

Der Anspruch auf Nachzahlung gemäß § 433 Abs. 2 BGB i. V. m. § 4 Abs. 4 Kaufvertrag unterfällt der 10-jährigen Verjährungsfrist des § 196 BGB. § 196 BGB erfasst nicht nur Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern auch Ansprüche auf die Gegenleistung im weiteren Sinn soweit im Grundsatz ein Gegenseitigkeitsverhältnis besteht (Grothe, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 196, Rn. 7; BGH, Urteil vom 06.11.2009, Az.: V ZR 63/09, Rn. 38; BGH, Urteil vom 25.01.2008, Az.: V ZR 118/07, Rn. 21). Vorliegend handelt es sich bei dem Nachzahlungsanspruch um einen Anspruch im Gegenseitigkeitsverhältnis, weil dieser anstelle der ursprünglichen im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Pflicht zur subventionsgerechten Nutzung tritt. Die Nutzungspflicht war ebenso wie der geschuldete Kaufpreis synallagmatische Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks.

Es kann dahinstehen, in welcher Frist Forderungen aus einer Vertragsstrafenklausel verjähren, weil es sich bei § 4 Abs. 4 Kaufvertrag nicht um eine Vertragsstrafe handelt.

II.

Soweit die Klägerin auf Grundlage von § 4 Abs. 4 Kaufvertrag Zinsen aus 1.371.510,95 Euro in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank bzw. über dem Basiszinssatz für die Zeit zwischen Kaufvertragsschluss und Verzugseintritt, d.h. vom 27.06.1997 bis zum 02.02.2007 geltend macht, ist die Klage unbegründet.

1. Die vertragliche Zinsklausel ist gemäß § 134 BGB unwirksam, weil sie gegen das aus dem Übermaßverbot herzuleitende Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung verstößt.

Die Anknüpfung an den Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses für den Beginn der Verzinsung stellt eine unangemessene und die Beklagte unverhältnismäßig belastende Regelung dar (BGH, Urteil vom 06.11.2009, Az.: V ZR 63/09, Rn. 42). Die Zinsklausel (§ 4 Abs. 4 2. Hs. Kaufvertrag) führte dazu, dass die bis zum Jahr 2007 nicht fällige Nachzahlungsforderung rückwirkend zu verzinsen wäre. Dies verstößt gegen den wesentlichen Grundgedanken des Verzugsrechts (§§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286, 288 BGB), nach dem die Fälligkeit einer Forderung grundlegende Voraussetzung für die Verzinsungspflicht ist. Die Angemessenheit der Klausel kann an den Grundsätzen des Verzugsrechts gemessen werden, weil es sich bei dem Zinsanspruch aus § 4 Abs. 4 2. Hs. Kaufvertrag, anders als bei § 3 Abs. 2 Kaufvertrag, nicht um Zinsen als echte Gegenleistung für eine Stundung des Anspruchs handelt, sondern um Zinsen, die an die Nichterfüllung einer Auflage und das erstmalige Entstehen des Nachzahlungsanspruchs geknüpft werden (zur Unterscheidung: BGH NJW 1994, 1532, 1533 [BGH 29.03.1994 – XI ZR 69/93]). Die Klägerin stundete den nachzuzahlenden Betrag -anders als die Kaufpreisforderung (§ 3 Abs. 2 Kaufvertrag)- nicht. Vielmehr entstand der Anspruch auf Nachzahlung unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB), dass die Auflagen des § 4 Abs. 1 Kaufvertrag nicht eingehalten werden. Dies ergibt sich daraus, dass nach dem Wortlaut des Vertrages selbst dann keine Zinsen für den Verbilligungsbetrag entrichtet werden müssten, wenn die zweckgemäße Nutzung erst einen Tag vor Fristablauf umgesetzt worden wäre.

2. Von der Unwirksamkeit der Zinsklausel bleibt gemäß § 139 BGB die Wirksamkeit des Kaufvertrags insgesamt und die Nachzahlungspflicht in § 4 Abs. 4 1. Hs. Kaufvertrag unberührt. Dies folgt aus der salvatorischen Klausel in § 14 Abs. 1 Kaufvertrag, die den Willen der Parteien dokumentiert, den Kaufvertrag im Falle der Teilnichtigkeit einer Klausel insgesamt aufrechtzuerhalten.

a) Die durch die Unwirksamkeit der Zinsregelung entstandene Lücke ist bei Annahme einer Individualabrede durch Anwendung der salvatorischen Klausel (§ 14 Abs. 1 2. Hs. Kaufvertrag) und ansonsten – die Anwendbarkeit des AGB-Rechts unterstellt -durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen (vgl. BGH a. a. O., Rn. 43; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl. 2015, § 306, Rn. 13). Die ergänzende Vertragsauslegung ist auch im Falle einer unwirksamen AGB möglich, wenn für eine Vertragsergänzung geeignete gesetzliche Vorschriften fehlen und die Streichung der Klausel keine interessengerechte Lösung ist (Palandt/Grüneberg, a. a. O., Rn. 13). Vorliegend bestünde unter Anwendung des dispositiven Gesetzesrechts vom 03.02.2007 bis zum 05.04.2011 keine Zinszahlungspflicht, weil sich die Beklagte zu diesem Zeitpunkt nicht in Verzug befand. Es entspräche jedoch keiner interessengerechten Lösung, wenn die Beklagte den Nachzahlungsbetrag über vier Jahre nicht verzinsen müsste. Dies folgt daraus, dass die Beklagte seit dem Zeitpunkt des Fristablaufs nicht mehr darauf vertrauen konnte, den Nachzahlungsbetrag zu behalten.

Grundlage der ergänzenden Vertragsauslegung ist die Frage, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie die Unwirksamkeit der betroffenen Klausel gekannt hätten. Vorliegend kommt allein eine Ergänzung des Vertrages dahingehend in Betracht, dass die Parteien den Beginn der Verzinsungspflicht an den Ablauf der Frist zur Umsetzung der Auflage, mithin an den Ablauf des 02.02.2007, geknüpft hätten. Ab diesem Zeitpunkt konnte die Beklagte eindeutig erkennen, dass sie die Auflage teilweise nicht umgesetzt hatte, dass mit einer Nachforderung zu rechnen war und dass sie nicht billigerweise auf das Behaltendürfen des Verbilligungsbetrages vertrauen konnte.

b) Eine Verzinsungspflicht ab Fälligkeit des Nachforderungsanspruchs stellt auch keine unangemessene Vertragsergänzung dar. Dies folgt zunächst aus dem gesetzlichen Leitbild der §§ 819 Abs. 1, 818 Abs. 4, 291 BGB (vgl. BGH a. a. O., Rn. 44). Aus diesen Normen folgt, dass auch der Bereicherungsschuldner, der den Mangel des Rechtsgrunds und seine Herausgabepflicht kennt, nicht gezogene Zinsen zu entrichten hat. Auch ist die ergänzende Vertragsauslegung nicht deswegen unbillig, weil die Klägerin Zinsen ab einem Zeitpunkt vor Geltendmachung des Anspruchs im Jahr 2011 fordert. Dies stellt keine unbillige Benachteiligung der Beklagten dar, weil das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung schon mit Fristablauf am 02.02.2007 gestört war und die Klägerin schon damals berechtigt war, die Nachzahlung geltend zu machen. Das weitere Abwarten der Klägerin, welche es der Beklagten ermöglichte, nachträglich den Subventionszweck zu erfüllen, kann ihr im Hinblick auf die Zinszahlungspflicht nicht zum Nachteil gereichen.

c) Der Zinsanspruch seit dem 03.02.2007 ist auch nicht verjährt. Auch bezüglich der Zinszahlungspflicht findet die 10-jährige Verjährungsfrist des § 196 BGB Anwendung. Dies folgt daraus, dass § 196 BGB sich auch auf Zinsansprüche für Ansprüche im Gegenseitigkeitsverhältnis erstreckt (Peters/Jacoby, in: Staudinger BGB, 2014, § 196, Rn. 12). Der Nachzahlungsbetrag steht in einem unmittelbaren Gegenseitigkeitsverhältnis zur Grundstücksübertragungspflicht, so dass die sich auf den Nachzahlungsbetrag beziehende Verzinsungspflicht ebenfalls unter § 196 BGB fällt.

III.

Zinsen verlangen kann die Klägerin für den Zeitraum zwischen Verzugseintritt (06.04.2011) und Klageerhebung (03.08.2013). Insoweit steht ihr ein Anspruch in Höhe von 3 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB i. V. m. § 3 Abs. 10 Kaufvertrag zu.

Seit dem 05.04.2011 befand sich die Beklagte mit der Erfüllung der Zahlungspflicht in Verzug, weil sie mit Schreiben vom 01.04.2011 (Anlage K6), der Klägerin zugegangen am 05.04.2011, die Leistung ernsthaft und endgültig verweigerte (§ 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB).

Die Klägerin kann aufgrund der vertraglichen Vereinbarung nur Zinsen in Höhe von 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen. Die Höhe des Verzugszinssatzes steht zur Disposition der Vertragsparteien (Löwisch/Feldmann, in: Staudinger BGB, 2014, § 288, Rn. 5). In § 3 Abs. 10 Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien einen geringeren Verzugszinssatz in Höhe von 3 Prozentpunkten über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, dem heutigen Basiszinssatz.

Die Klage ist demgemäß unbegründet, soweit die Klägerin für den genannten Zeitraum Zinsen in Höhe des gesetzlichen Verzugszinssatzes (§ 288 Abs. 1 S. 2 BGB) von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz geltend macht.

IV.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von Prozesszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (03.08.2013). Diesbezüglich gilt die Zinshöhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 291 S. 1, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. § 3 Abs. 10 Kaufvertrag erfasst nur Verzugszinsen und nicht auch Rechtshängigkeitszinsen. Letztere sind kein Unterfall der Verzugszinsen, sondern stellen eine selbstständige Zinsgrundlage dar, welche für die Risiken und Aufwendungen im Rahmen des Führens eines Prozesses entschädigt (Löwisch/Feldmann, in: Staudinger BGB, 2014, § 291 Rn. 1, 2). Demnach findet § 3 Abs. 10 Kaufvertrag, der sich ausschließlich auf den Fall des Verzugs bezieht, keine Anwendung auf die Zinshöhe ab Rechtshängigkeit.

V.

Obwohl die Klägerin nur bezüglich eines Teils ihrer Zinsforderung unterlegen ist, muss sie sich an den Kosten des Rechtsstreits beteiligen, weil die abgewiesene Zinsforderung einen wirtschaftlich erheblichen Teil der Gesamtforderung ausmacht und deswegen in den Kostenquotelungsstreitwert einzubeziehen ist. Die von der Klägerin geforderten Zinsen sind mit über 1 Mio Euro fast so hoch, wie die Hauptforderung mit 1,3 Mio Euro. Zugesprochen werden nach vorstehenden Ausführungen nur rund 400.000,- Euro, was einer Unterliegensquote von rund 1/5 entspricht.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.