Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 31. Mai 2018 – 7 U 40/18 Vertretungsmacht des WEG-Verwalters bezüglich außergewöhnlichen Sanierungsmaßnahmen

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 31. Mai 2018 – 7 U 40/18
Vertretungsmacht des WEG-Verwalters bezüglich außergewöhnlichen Sanierungsmaßnahmen
1. Zu den vertraglichen Voraussetzungen der seit dem 1. Juli 2007 geltenden, gesetzlichen teilschuldnerischen Außenhaftung eines WEG-Miteigentümers nach § 10 Abs. 8 WEG.
2. Die gesetzliche Vertretungsmacht des WEG-Verwalters ist § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 3 WEG sachlich beschränkt. Sie setzt voraus, sich um eine „laufende“ Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt, die Instandhaltung „erforderlich“ und außerdem „ordnungsmäßig“ ist. Da diese unbestimmten Rechtsbegriffe zu Unsicherheiten bei der Feststellung der Vertretungsmacht führen, sollte der Verwalter im Zweifel immer einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen.
3. Für außergewöhnliche Baumaßnahmen bedarf der Verwalter der vorherigen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, sofern keine dringende Sanierungsmaßnahme i.S.v. § 27 Abs. 3 Nr. 4 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vorliegt.
Ist der Geschäftsführer eines Werkunternehmers in dreifacher Eigenschaft tätig geworden, nämlich als Wohnungseigentümer, als WEG-Verwalter und Geschäftsführer des Werkunternehmers und hat er in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter das Werksunternehmen mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten in der WEG-Anlage beauftragt, so besteht nur dann ein Restlohnanspruch gegenüber der WEG, wenn ein wirksamer Auftrag des WEG-Verwalters vorlag.
vorgehend LG Flensburg 2. Zivilkammer, 2. Februar 2018, 2 O 123/15
anhängig BGH, VII ZR 132/18

Tenor
Die Berufung der Klägerin vom 02.03.2018 gegen das am 02.02.2018 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung einschließlich der notwendigen Auslagen der Streithelfer. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten und der Streithelfer wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Beschlusses vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht von dem Beklagten bzw. Streithelfern vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet wird.
Der Berufungsstreitwert wird auf 32.857,14 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin beansprucht von dem Beklagten noch ausstehenden Restwerklohn für im Jahre 2013 (20.05.13 – 10.09.13) durchgeführte Sanierungsmaßnahmen der Kelleraußenwand an dem Objekt … . Zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen stand das Objekt zu 5/7 im Eigentum des Geschäftsführers der Klägerin und zu 2/7 im Eigentum des Beklagten. Der Geschäftsführer der Klägerin ist zugleich WEG-Verwalter des Objekts. Ausweislich des Handelsregisterauszugs (…) ist der Geschäftsführer der Klägerin einzelvertretungsbefugt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Unternehmensgegenstand der Klägerin war in der Zeit vom 24.02.1997 bis zum 20.03.2015 das „Maurer- und Betonbauerhandwerk sowie das Landmaschinenmechanikerhandwerk“ (vgl. Bescheinigung der Handwerkskammer H vom 26.04.2018, Bl. 300 d. A.).
Der Beklagte hatte seinen Miteigentumsanteil an der v.g. WEG mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.2012 (Notar Dr. S, UR-Nr. …) von den beiden Streithelfern erworben. Von diesem Kaufvertrag ist der Beklagte jedoch mit Schreiben vom 23.09.2013 wirksam zurückgetreten, weil die Streithelfer einen Sachmangel (fehlende Baugenehmigung für den zu Wohnzwecken ausgebauten Spitzboden) arglistig verschwiegen hatten. Mit rechtskräftigem Urteil des OLG Schleswig vom 23.04.2015 (Az. 6 U 20/14, Bl. 181 bis 192 d. A.) sind die Streithelfer deshalb zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt worden. Außerdem wurden die Streithelfer als Gesamtschuldner im Wege der Feststellung verurteilt, dem Beklagten sämtlichen weiteren Schaden aus der Rückabwicklung des vorgenannten Kaufvertrages zu ersetzen.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.2013 (Anlage K1, Bl. 6 und 7 d. A.) haben der Geschäftsführer der Klägerin und der Beklagte – nach Beratung über die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen an der Kellerwand des Objekts durch den Zeugen M B (= Mitarbeiter der Fa. B GmbH in S) – u.a. Folgendes beschlossen:
„…
3. Es wird beschlossen, die Sanierung durchzuführen.
4. Es wird beschlossen, Kostenvoranschläge für die Arbeiten einzuholen. Anschließend kann Herr M die Kostenvoranschläge bei den Alteigentümern einreichen.
5. Es wird beschlossen, die Arbeiten an den günstigsten Anbieter zu vergeben. Der Auftragnehmer darf auch die J GmbH sein.
…“
Mit Schreiben vom 02.05.2013 (Anlage B1) bzw. Email vom 10.05.2013 (Anlage B5) übersandte der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten Kostenvoranschläge verschiedener Firmen für die Durchführung der Sanierungsarbeiten. Mit Email vom 13.05.2013 (Anlage K13) bat der Beklagte zunächst um weitere Bedenkzeit u.a. wegen der finanziellen Umsetzung der beabsichtigten Maßnahme. Mit anwaltlichen Email-Schreiben vom 18.05.2013 (Anlage B6) und vom 23.05.2013 (Anlage B7) wies der Beklagte darauf hin, dass die Maßnahmen nur dann durchgeführt werden könnten, wenn die Streithelfer die Kosten übernähmen. Er, der Beklagte, sei nicht bereit, in eine ungesicherte Vorleistung zu treten. Ggf. sei noch vorab ein gerichtliches selbständiges Beweisverfahren durchzuführen, außerdem wolle er auch eigene Kostenvoranschläge einholen und vorlegen.
Gleichwohl beauftragte der Geschäftsführer der Klägerin in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter bereits am 18.05.2013 die Klägerin (als Werkunternehmerin) auf Basis des Angebots vom 10.05.2013 (Anlage K2) mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten zu einem Festpreis von 115.000 € brutto. Die Arbeiten wurden in der Zeit vom 20.05.2013 bis 10.09.2013 durchgeführt. Ausweislich der Schlussrechnung der Klägerin vom 13.09.2013 (Anlage K5) ist noch ein Restbetrag in Höhe von 61.450,00 € offen.
Der Beklagte seinerseits hatte am 15.06.2013 ein Angebot der Fa. I Bau für die Kellerwandsanierung in Höhe von brutto 67.058,57 € eingeholt (Anlage B2).
Unstreitig hat der Beklagte seinen Anteil von 2/7 (= 32.857,14 €) an der Schlussrechnung der Klägerin vom 13.09.2013 nicht gezahlt. Seit dem 10.02.2016 ist der Beklagte nicht mehr Miteigentümer des o.g. Objekts, vielmehr sind die Streithelfer seitdem wieder als Miteigentümer zu 2/7 im Grundbuch eingetragen.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, ihr stehe ein vertraglicher Werklohnanspruch gegen den Beklagten gemäß §§ 631 ff., 641 BGB i. V. m. § 10 Abs. 8 WEG zu. Sie sei von dem WEG-Verwalter wirksam mit der Durchführung der Kellerwandsanierung beauftragt worden. Nach Beendigung der Maßnahmen seien die Arbeiten auch wirksam von dem WEG-Verwalter abgenommen worden. Außerdem stünden ihr gesetzliche Ansprüche gegen den Beklagten nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag und nach Bereicherungsrecht zu.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 32.857,14 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz auf 15.300,00 € seit dem 26.07.2013 und auf 17.557,14 € seit dem 16.11.2013 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat bestritten, dass die Klägerin die Sanierungsarbeiten vollständig und mangelfrei erbracht habe. Die Abdichtung sei nicht fachgerecht erfolgt. Die Kosten seien komplett überzogen und völlig unwirtschaftlich. Es fehle an einer wirksamen Beauftragung durch den WEG-Verwalter. Die Kellerwandsanierung durch die Klägerin sei in der Eigentümerversammlung vom 28.01.2013 noch nicht beschlossen worden.
Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil vom 02.02.2018 die Klage abgewiesen. Die Klägerin sei von dem WEG-Verwalter – mangels Vollmacht – nicht wirksam mit der Durchführung der Kellerwandsanierung beauftragt worden. Vielmehr hätte es eines weiteren Beschlusses zur konkreten Auftragsvergabe durch die Wohnungseigentümer bedurft. Mit Beschluss vom 28.01.2013 sei lediglich das „Ob“ der Sanierung, nicht jedoch die Auswahl des konkreten Unternehmens nach Prüfung der eingeholten Kostenvoranschläge beschlossen worden. Gesetzliche Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche stünden der Klägerin nicht zu. Die Sanierungsarbeiten durch die Klägerin zu dem angebotenen Preis seien gegen den ausdrücklichen Willen des Beklagten durchgeführt worden. Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch scheitere bereits an der Kenntnis der Klägerin bzw. ihres Geschäftsführers, nicht zur Leistung verpflichtet gewesen zu sein (§ 814 BGB).
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Der Beklagte habe im Jahre 2013 ein vitales Interesse an dem Erhalt der Bausubstanz gehabt. Der WEG-Verwalter A sei vertretungsberechtigt gewesen. Die Sanierungsarbeiten seien erforderlich gewesen, denn die Mieterin Aschemann habe bereits eine Wohnung, die an die feuchte Kellerwand grenzte, wegen Schimmelbefall gekündigt und es sei Wasser in den Keller gelaufen (Zeugnis M B). Aufgrund des Sanierungsbeschlusses vom 28.01.2013 (Anlage K 1) sei ein weiterer Wohnungseigentümerbeschluss nicht notwendig gewesen. Der WEG-Verwalter sei von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Im Übrigen bestünden gesetzliche Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche gemäß §§ 683 BGB bzw. 684, 812 BGB. Der Beklagte sei mit der Durchführung der Arbeiten im Umfang der Klagforderung bereichert.
Die Klägerin beantragt,
unter Aufhebung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an sie 32.857,14 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins auf 15.300,00 € seit dem 26.07.2013 und auf 17.557,14 € seit dem 16.11.2018 zu zahlen und dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention aufzuerlegen.
Der Beklagte und die Streithelfer haben bislang noch keinen Antrag angekündigt.
II.
Die Berufung der Klägerin hat im Sinne von § 522 Abs. 2 ZPO offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Der Senat hat bereits mit einstimmigem Beschluss vom 09.04.2018 auf Folgendes hingewiesen:
1. Bei dem angefochtenen Urteil handelt es sich nicht um eine Überraschungsentscheidung. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor. Vielmehr hatte die erkennende Einzelrichterin bereits mit Beschluss vom 20.02.2015 (Bl. 116 GA) darauf hingewiesen, dass es – mangels Vertretungsmacht – an einer wirksamen Auftragsvergabe durch den WEG-Verwalter fehle.
2. Der Klägerin stehen auch keine vertraglichen Ansprüche auf Zahlung des anteiligen Werklohns wegen der seit dem 1.7.2007 geltenden, gesetzlichen teilschuldnerischen Außenhaftung des beklagten WEG-Miteigentümers gemäß §§ 631 ff., 641 BGB i. V. m. § 10 Abs. 8 WEG zu.
Die Besonderheit dieses Falles besteht darin, dass der Geschäftsführer der Klägerin hier in dreifacher Eigenschaft tätig geworden ist: Als Wohnungseigentümer zu 5/7, als WEG-Verwalter im Sinne von § 27 WEG und Geschäftsführer der Klägerin wegen des Werkvertrages im Sinne von § 631 BGB.
Unstreitig scheitert der Vertragsschluss hier nicht bereits an den formalen Beschränkungen des In-Sich-Geschäfts (§ 181 BGB). Zum einen war der Geschäftsführer der Klägerin von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit (vgl. Handelsregistereintragung) und zum anderen war auf der Eigentümerversammlung vom 28.01.2013 (Anlage K1) mit Zustimmung des Beklagten ausdrücklich beschlossen worden, dass die Klägerin in ihrer Eigenschaft als Werkunternehmerin auch selbst ein Angebot abgeben durfte. Ob zu diesem Zeitpunkt dem Beklagten allerdings der beschränkte Unternehmenszweck der Klägerin „Handel mit genehmigungsfreien Waren aller Art und die Landmaschinenreparatur“ (Bl. 85 Auszug HRB …) bekannt war, ist bislang nicht problematisiert worden. Bei der Klägerin handelt es sich – zumindest nach Aktenlage – nicht um ein Bauunternehmen im Rechtssinne.
Eine wirksame Beauftragung der Klägerin (als Bauunternehmen) durch den WEG-Verwalter liegt mangels Vertretungsmacht nicht vor. Die gesetzliche Vertretungsmacht des WEG-Verwalters nach § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG erstreckt sich nicht auf alle unter § 27 Abs. 1 Nr. 2 fallende Maßnahmen (für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen). Vielmehr ist die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters sachlich beschränkt. Sie setzt voraus, dass drei unbestimmte Rechtsbegriffe erfüllt sind. Danach hat der Verwalter nur dann Vertretungsmacht, wenn es sich um eine „laufende“ Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung handelt und wenn die Instandhaltung und Instandsetzung „erforderlich“ und „ordnungsmäßig“ ist. Diese unbestimmten Rechtsbegriffe führen zu Unsicherheiten bei der Feststellung der Vertretungsmacht, so dass der Verwalter im Zweifel immer einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen sollte (Bärmann-Merle/Becker, WEG, 13. Auflage 2015, § 27, Rn. 214 m. w. N.). Unstreitig handelte es sich bei der Kellerwandsanierung nicht um eine „laufende“, d. h. regelmäßig wiederkehrende Maßnahme (wie z. B. Reinigungsarbeiten und/oder Ersatz von Verschleißteilen). „Erforderlich“ ist eine Maßnahme nur dann, wenn sie objektiv geboten und geeignet ist (Bärmann, a. a. O., § 27, Rn. 223 m. Hinweis auf BGH, DWE 1993, 66, 67). Im Hinblick auf die Selbstverwaltungsautonomie der Wohnungseigentümer ist unter dem Begriff „geboten“ auch die wirtschaftliche Bedeutung einer Maßnahme zu berücksichtigen. Hier handelt es sich immerhin um eine Maßnahme mit einem Kostenvolumen von über 100.000,00 €, so dass ein eigenständiges Handeln des Verwalters ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer unzulässig war. Schließlich müssen die Maßnahmen auch einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“ entsprechen, d.h. der Verwalter hat auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Ehe die Maßnahme beauftragt wird, muss der Verwalter deshalb Alternativangebote einholen und Preisvergleiche anstellen, weil eine Überteuerung der Instandsetzungsmaßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen kann. Schließlich können es auch sachliche Gründe rechtfertigen, nicht das billigste Angebot anzunehmen (Bärmann a. a. O. § 27 Rn. 225 m. w. N.). Über außergewöhnliche Maßnahmen – wie hier – darf der Verwalter nicht selbst entscheiden, sondern bedarf der vorherigen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.
Erstmals im zweiten Rechtszug trägt die Klägerin vor, dass es sich um eine dringende Sanierungsmaßnahme im Sinne von § 27 Abs. 3 Nr. 4 i. V. m. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG gehandelt haben soll. Danach soll bereits Wasser in den Keller gelaufen und eine Mieterin ihre Wohnung wegen Schimmelbefall an der feuchten Kellerwand gekündigt haben (Bl. 276 GA). Dass die Maßnahme besonders „dringend“ war, ergibt sich aus dem Vortrag im ersten Rechtszug nicht. Mit Schriftsatz vom 03.12.2015 (Bl. 152 GA) hat die Klägerin noch vorgetragen, dass durch die Mängelbeseitigung lediglich die Substanz des Objekts nachhaltig verbessert und der Verkehrswert des Hauses erhöht worden sei. Von einer besonderen Dringlichkeit war bis dato nicht die Rede.
Eine rechtsgeschäftliche Zustimmung (Vollmachtserteilung) gemäß §§ 164 ff., 167, 182 BGB liegt nicht vor. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.01.2013 regelt lediglich das „Ob“ der Kellerwandsanierung, nicht jedoch die Beauftragung der Klägerin (als Werkunternehmerin) gemäß ihrem Angebot vom 10.05.2013 (Anlage K2: zum Pauschalfestpreis von 115.000,00 € brutto). Aus Ziffer 4 des WEG-Protokolls vom 28.01.2013 (Anlage K1, Bl. 7 GA) folgt vielmehr die Berechtigung des Beklagten, die eingeholten Kostenvoranschläge zunächst den Alteigentümern (mithin den beiden Streithelfern) vorzulegen. Daran hatte der Beklagte ein erhebliches wirtschaftliches Interesse, denn er wollte – im Hinblick auf den verschwiegenen Sachmangel im Kaufvertrag – verständlicherweise nicht in ungesicherte Vorleistung treten und deshalb zunächst die Kostendeckungszusage durch seine Verkäufer (= Streithelfer) einholen. Außerdem hielt der Beklagte gemäß seinen Schreiben vom 13.05.2013 (Anlage K13), vom 18.05.2013 (Anlage B6) und vom 23.05.2013 (Anlage B7) die Sanierungskosten für zu hoch und behielt sich vor, erst noch weitere, eigene Kostenvoranschläge einzuholen. Dies hat er mit dem Angebot der Fa. I Bau vom 15.06.2013 (Anlage B2 über brutto 67.058,57 €) schließlich auch getan.
Der Geschäftsführer der Klägerin war in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter nicht berechtigt, sich über die vorgenannten Bedenken des Beklagten hinwegzusetzen. Vielmehr hätte es eines ausdrücklichen WEG-Beschlusses zur konkreten Auftragsvergabe an die Klägerin (als Werkunternehmerin) bedurft. Dies hatte der Geschäftsführer der Klägerin zunächst auch selbst so gesehen (vgl. Email-Schreiben vom 10.05.2013, Anlage B5, mit dem Muster eines entsprechenden Umlaufbeschlusses, Bl. 103 d. A.). Ein solcher Beschluss hätte für den Beklagten als Minderheitsmiteigentümer die einzige Möglichkeit dargestellt, seine Interessen zu wahren (Sicherung der Rückgriffsansprüche gegen die Streithelfer und Prüfung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme).
Mangels rechtsgeschäftlicher und gesetzlicher Vertretungsmacht kommen deshalb vertragliche Werklohnansprüche der Klägerin gegen den Beklagten nicht in Betracht.
3. Der Klägerin steht auch kein gesetzlicher Zahlungsanspruch aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 683, 670 BGB zu. Die Auftragsvergabe für die Kellerwandsanierung am 18.05.2013 durch den WEG-Verwalter an die Klägerin entsprach weder dem wirklichen noch dem mutmaßlichen Willen des Beklagten. Vielmehr hielt der Beklagte die angebotenen Sanierungskosten der Klägerin für zu hoch. Außerdem sollte die Notwendigkeit der Sanierungsmaßnahme erst durch einen gerichtlichen Sachverständigen festgestellt und vorab eine entsprechende Kostendeckung der Streithelfer eingeholt werden. Dies hat der Beklagte mit seinen Schreiben vom 13.05.2013 (Anlage K13), 18.05.2013 (Anlage B6) und 23.05.2013 (Anlage B7) deutlich zum Ausdruck gebracht.
4. Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß §§ 684, 812 BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht. Ein entsprechender Anspruch scheitert bereits an der Kenntnis der Klägerin bzw. ihres Geschäftsführers im Sinne von § 814 BGB. Mangels wirksamer Auftragserteilung war die Klägerin (in ihrer Eigenschaft als Werkunternehmerin) nicht zur Leistung verpflichtet. Die Klägerin wusste zum Zeitpunkt der Auftragserteilung am 18.05.2013, dass der Beklagte – jedenfalls noch nicht – mit der Auftragserteilung einverstanden war. Der Beklagte ist im Sinne von § 818 Abs. 3 BGB außerdem entreichert. Unstreitig ist sein 2/7-Miteigentumsanteil wieder an die Voreigentümer (= Streithelfer) zurückübertragen worden, letztere sind seit dem 10.02.2016 wieder im Grundbuch eingetragen. Eine Bereicherung des Beklagten kann deshalb nicht mehr festgestellt werden. Schließlich sind die Streithelfer aufgrund der rechtskräftigen Entscheidung des OLG Schleswig vom 23.04.2015 (6 U 20/14) im Ergebnis verpflichtet, dem Beklagten sämtlichen künftigen Schaden von der Hand zu halten, der durch die berechtigte Rückabwicklung des Kaufvertrages entstanden ist.
Die ergänzenden Ausführungen der Klägerin aus dem Schriftsatz vom 24.05.2018 rechtfertigen keine andere Entscheidung. Eine Gehörsverletzung (Art. 103 Abs. 1 Gg) liegt nicht vor. Unstreitig hat es im ersten Rechtszug zwar einen mehrfachen Richterwechsel gegeben. Die erkennende Einzelrichterin hat jedoch bereits mit Beschluss vom 20.02.2015 (Bl. 116 GA) ihre Rechtsansicht zu einer fehlenden wirksamen Auftragsvergabe durch den WEG-Verwalter kundgetan. Eine Überraschungsentscheidung liegt deshalb nicht vor. Eines weiteren gerichtlichen Hinweises im Sinne von § 139 ZPO bedurfte es nicht.
Der Geschäftsführer der Klägerin war hier unstreitig zeitgleich auch WEG-Verwalter im Sinne von § 27 WEG. Insoweit liegt Personenidentität vor. Die Klägerin muss sich deshalb entsprechende Kenntnisse ihres gesetzlichen Vertreters (§ 35 GmbH-Gesetz) gemäß § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Der Geschäftsführer der Klägerin hatte als WEG-Verwalter keine ausreichende gesetzlichen Vertretungsmacht im Sinne von 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG. Bei der hier streitgegenständlichen Kellerwandsanierung handelte es sich nicht um eine „laufende“ Maßnahme. Trotz des Umstandes, dass die Wohnung der Mieterin Aschemann an die feuchte Kellerwand grenzte, ist auch die besondere Dringlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 27 Abs. 3 Nr. 4 i. V. m. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht hinreichend nachvollziehbar dargelegt. Schließlich ist auf der WEG-Versammlung vom 28.01.2013 (Anlage K 1) beschlossen worden, zunächst Kostenvoranschläge für die Arbeiten einzuholen und dem Beklagten die Einreichung dieser Kostenvoranschläge bei den Voreigentümern (= Streithelfer) zu ermöglichen. Insoweit ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Geschäftsführer der Klägerin das eigene Angebot vom 10.05.2013 (Anlage K 2) bereits acht Tage später, nämlich am 18.05.2013, in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter angenommen hat, ohne zuvor dem Beklagten eine Klärung der Kostenübernahme mit den Streithelfern zu ermöglichen.
Der Umstand, dass die Klägerin gemäß der nunmehr eingereichten Bescheinigung der Handwerkskammer H vom 26.04.2018 (Bl. 300 GA) vom 24.02.1997 bis zum 20.03.2015 (d. h. auch zum Zeitpunkt der hier streitgegenständlichen Sanierungsmaßnahme) mit dem Maurer- und Betonbauerhandwerk in die Handwerksrolle eingetragen war, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits im Ergebnis nicht von Bedeutung. Der bislang in Kopie bei den Akten befindliche Handelsregisterauszug (Bl. 85 und 86 Ga) dürfte insoweit wohl unvollständig gewesen ist (dort heißt es zum Gegenstand des Unternehmens: „Handel mit genehmigungsfreien Waren aller Art und Landmaschinenreparatur“).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97,101 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.