Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 12. April 1983 – BReg 2 Z 16/82 Entscheidung über Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung; Einigungsgrundsatz bei Quotenänderung der Miteigentumsanteile von Wohnungseigentümern; Wirkung des Widerrufs einer Vollmacht

Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 12. April 1983 – BReg 2 Z 16/82
Entscheidung über Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung; Einigungsgrundsatz bei Quotenänderung der Miteigentumsanteile von Wohnungseigentümern; Wirkung des Widerrufs einer Vollmacht
1. Das Beschwerdegericht darf die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht mit der Begründung zurückweisen, es bestehe ein anderes Eintragungshindernis.
2. Auf eine Vereinbarung mit der Miteigentumsanteile von Wohnungseigentümern verändert werden (Quotenänderung), ist GBO § 20 anzuwenden.
3. Der Widerruf der Vollmacht wirkt nicht zurück. Für die Frage, ob der Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat, kommt es auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts an. Bei Erlöschen der Vollmacht vor Eintragung im Grundbuch wirkt die Einigung fort.

Tenor
I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) werden der Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 21.Januar 1982 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – … (Zweigstelle …) vom 26.Mai 1981 dahin abgeändert, daß lediglich die Vorlage einer Genehmigung des Beteiligten M verlangt wird.
II. Im übrigen wird die weitere Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen.
III. Die Beteiligte zu 1) hat dem Beteiligten zu 6) die ihm im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird – soweit die weitere Beschwerde zurückgewiesen wird – auf 30 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Gemäß Urkunde des Notars Dr. … vom 10.2.1978 (URNr. … begründete die Beteiligte zu 1) an dem Grundstück Flst. Nr. … der Gemeinde … Wohnungs- und Teileigentum. In Teil A Nrn.41, 42 und 43 der Teilungserklärung wurde hinsichtlich der Dachgeschosse der drei zu errichtenden Wohnhäuser je ein Teileigentum (mit einem Miteigentumsanteil von 4,66/1000) gebildet.
Nr. II der Urkunde lautet:
„Die vorbezeichneten Miteigentumsanteile sind errechnet aufgrund der vom Grundstückseigentümer festgelegten Verkaufspreise.
Sollte sich die Nutzung der in den Ziffern 41, 42 und 43 aufgeführten Teileigentumseinheiten dahingehend ändern, daß diese ganz oder teilweise zu Wohnzwecken umgestaltet werden, so sind die gesamten unter Ziffer 1 bis 39 aufgeführten Miteigentumsanteile bei einem Verkauf entsprechend den festgelegten Verkaufspreisen und bei einer bloßen Vermietung durch den Grundstückseigentümer entsprechend den durchschnittlich erzielten Kaufpreisen für die bereits verkauften Eigentumswohnungen zu verringern.“
Am 21.2.1978 wurden die Wohnungs-(Teileigentums-)grundbücher angelegt.
Die mit den Beteiligten geschlossenen Kaufverträge enthalten folgende Vollmacht:
„Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich … Vollmacht, … die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu ändern und zu ergänzen und die erforderlichen Anträge zu stellen sowie die unter Umständen durch eine Änderung der Nutzungsart bestimmter Teileigentumseinheiten bedingten Änderungen der Miteigentumsanteile erforderlichen neuen Auflassungen zu erklären und entgegenzunehmen, wobei jedoch die Lage und die Nutzfläche des Sondereigentums des Käufers nicht verändert werden dürfen; …“
Nachdem die Beteiligte zu 1) die Genehmigung zum Ausbau der Dachgeschosse zu Wohnungen erreicht hatte, änderte sie durch Urkunde des Notars Dr. … vom 12.12.1980 nebst von ihm beglaubigtem Nachtrag vom 13.1.1981 die Miteigentumsanteile und bildete hinsichtlich der Dachgeschosse zwölf Wohnungseigentumseinheiten.
Am 7.5.1981 beantragte der Urkundsnotar im Auftrag der Beteiligten zu 1) den Vollzug der Urkunde vom 12.12.1980. Dem Schriftsatz waren Abschriften von Schreiben der Beteiligten zu 2) bis 7) beigefügt, mit denen diese jeweils die der Beteiligten zu 1) erteilte Vollmacht widerrufen hatten; der Beteiligte zu 6) hatte seine Vollmachtserklärung zudem angefochten, insbesondere wegen arglistiger Täuschung.
Mit Zwischenverfügung vom 26.5.1981 hat das Grundbuchamt beanstandet, daß Bedenken gegen die Wirksamkeit der von den vormerkungsberechtigten Beteiligten zu 2) bis 7) widerrufenen Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung bestünden; es wurde anheimgestellt, entsprechende Genehmigungen dieser Beteiligten vorzulegen.
Der hiergegen von der Beteiligten zu 1) eingelegten Erinnerung haben der Rechtspfleger und der Richter nicht abgeholfen.
Nach Vorlage der Akten an das Landgericht Kempten (Allgäu) hat der Notar Abschriften von Schreiben der Beteiligten zu 2), 4) und 5) vorgelegt, mit denen diese jeweils den Widerruf der Vollmacht zurückziehen.
Mit Schreiben vom 25.9.1981, das in Abschrift vorgelegt wurde, hat der Beteiligte zu 8) … zugleich im Namen seiner Kinder … und … die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht widerrufen und sie vorsorglich angefochten, insbesondere wegen arglistiger Täuschung.
Durch Beschluß vom 21.1.1982 hat das Landgericht die Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen.
Gegen den Beschluß des Landgerichts hat die Beteiligte zu 1) durch Anwaltsschriftsatz vom 19.2.1982 weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Die weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 78, 80 GBO). Sie ist nur zum Teil begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Das Grundbuchamt nehme zu Recht ein Eintragungshindernis an, solange die Beteiligte zu 1) nicht nachweise, daß sämtliche Vollmachtswiderrufe wirkungslose seien.
a) Das Grundbuchamt habe die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen. Dabei habe es grundsätzlich vom Fortbestand einer erteilten Vollmacht auszugehen. Bestünden allerdings Anhaltspunkte für einen Widerruf der Vollmacht, so habe das Grundbuchamt das Fortbestehen der Vollmacht zu prüfen. Blieben Zweifel, so sei die Eintragung abzulehnen.
Im vorliegenden Fall könne das Grundbuchamt die Vollmachtswiderrufe nicht unbeachtet lassen.
Die Vertretungsmacht müsse nämlich zur Zeit der Vornahme der Rechtshandlung durch den Bevollmächtigten noch bestehen. Rechtshandlung in diesem Sinne seien aber nicht nur die für die Änderung der Teilungserklärung notwendigen Erklärungen, sondern auch der Vollzugsantrag. Offen bleiben könne, ob dieser Grundsatz ausnahmslos gelte. Im vorliegenden Fall enthalte die Vollmacht ausdrücklich auch die Ermächtigung, die erforderlichen Anträge zu stellen. Die Widerrufe hätten also auch die Bevollmächtigung der Beteiligten zu 1) zur Antragstellung zum Erlöschen bringen sollen. Die Widerrufe seien deshalb für das Grundbuchamt nicht von vornherein unbeachtlich.
b) Der Umstand, daß die Vollmachten unwiderruflich erteilt worden seien, führe zu keinem anderen Ergebnis.
Der Ausschluß der Widerruflichkeit bedeute nur die Einschränkung des Widerrufs auf wichtige Gründe. Ob ein solcher Grund vorliege, brauche das Grundbuchamt nicht zu prüfen. Denn nicht der Kündigende habe den wichtigen Grund, sondern der Bevollmächtigte habe den Fortbestand der Vollmacht nachzuweisen. Im Grundbuchverfahren könne die Berechtigung des Widerrufs nicht in dem erforderlichen Umfang nachgeprüft werden.
Andererseits genüge die theoretische Möglichkeit eines wirksamen Widerrufs nicht. Das Grundbuchamt müsse beurteilen, ob die Ausführungen zum Widerruf Zweifel am Fortbestand der Vollmacht begründet erscheinen ließen.
Die Kammer halte hier die Wirksamkeit der Widerrufserklärungen für möglich.
Die Widerrufe würden damit begründet, bei den Käufern sei der Eindruck erweckt worden, die Dachgeschosse würden nicht so intensiv ausgebaut, wie dies jetzt der Fall sei. Der Beteiligten zu 1) werde also vorgeworfen, von der Vollmacht einen über den vereinbarten Umfang hinausgehenden Gebrauch zu machen.
Dieser Vorwurf sei möglicherweise berechtigt:
Zwar enthalte die Teilungserklärung den Hinweis auf die mögliche völlige oder teilweise Umgestaltung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken. Aus den der Teilungserklärung beiliegenden Bauplänen lasse sich jedoch nicht entnehmen, ob bzw. welche Ausbaupläne bestanden hätten. Nach dem Wortlaut der Vollmachten sei die Änderung der Nutzungsart „unter Umständen“ möglich. Auch hieraus sei kein zuverlässiger Schluß möglich, welche Vorstellungen bei den Käufern über die Verwirklichung und den Umfang eines Dachgeschoßausbaues und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Miteigentumsanteile erweckt worden seien. Nach allem wäre es möglich, daß zwischen den jeweiligen Kaufvertragsparteien aus von der Beteiligten zu 1) zu vertretenden Gründen unterschiedliche Vorstellungen über den Umfang der Vollmacht bestünden, die einen Widerruf aus wichtigem Grund rechtfertigen könnten.
c) Soweit einzelne Beteiligte ihren Widerruf für gegenstandslos erklärt hätten, ändere dies am Ergebnis nichts, solange noch andere Widerrufe vorlägen. Im übrigen könne ein Widerruf als Gestaltungsrecht nicht einseitig zurückgenommen werden, vielmehr bedürfe es zur Wiederherstellung des Rechtsverhältnisses einer Neubegründung.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil im Ergebnis stand.
a) Soweit das Landgericht ausführt, durch den Widerruf der Vollmachten habe auch die Ermächtigung zur Antragstellung zum Erlöschen gebracht werden sollen, stellt es die Wirksamkeit des von der Beteiligten zu 1) gestellten Eintragungsantrags in Frage.
Mit dieser Begründung durfte das Landgericht die Beschwerde nicht zurückweisen. Denn Gegenstand der Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist nur die in der Zwischenverfügung erhobene Beanstandung (BayObLGZ 1967, 408/410; 1976, 289/292; 1982 Nr.53 = Senatsbeschluß vom 13.10.1982 BReg. 2 Z 80/82; Horber GBO 15.Aufl. Anm.4 B, Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann Grundbuchrecht 2.Aufl. GBO – KEHE – RdNr.12, je zu § 77). Das Beschwerdegericht ist in einem solchen Fall daher darauf beschränkt, zu prüfen, ob das in der Zwischenverfügung geltend gemachte Eintragungshindernis besteht; andere Bedenken können somit nicht zur Zurückweisung der Beschwerde führen.
Im vorliegenden Fall enthält die Zwischenverfügung lediglich die Beanstandung, verschiedene Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung seien widerrufen. Gegenstand der in der Zwischenverfügung geltend gemachten Bedenken des Grundbuchamts war demnach lediglich die Wirksamkeit der Änderung der Teilungserklärung. Bedenken gegen die Wirksamkeit des Eintragungsantrags sind in der Zwischenverfügung nicht enthalten.
Das Landgericht durfte deshalb die Zurückweisung der Beschwerde nicht auf Bedenken gegen die Wirksamkeit des Eintragungsantrags stützen.
b) Die Entscheidung des Landgerichts stellt sich – von dem Beteiligten zu 6) abgesehen – auch nicht aus einem anderen Grund als richtig dar. Denn die Zwischenverfügung ist nicht gerechtfertigt, soweit sie die Vorlage von Genehmigungen der Beteiligten zu 2) bis 5) und 7) verlangt.
Das Grundbuchamt hat – wie ausgeführt – Bedenken gegen die Wirksamkeit der Änderung der Teilungserklärung erhoben. Zur Prüfung der Rechtswirksamkeit der Änderungsvereinbarungen war das Grundbuchamt gemäß § 20 GBO berechtigt, weil mit diesen Vereinbarungen die Miteigentumsanteile verändert wurden (vgl. BayObLGZ 1958, 263/269; Bärmann/Pick/Merle WEG 4.Aufl. RdNr.35, Weitnauer WEG 6.Aufl. RdNr.27c, je zu § 3).
Die Annahme des Grundbuchamts, die Änderungsvereinbarungen bedürften der Genehmigungen, ist nur hinsichtlich des Beteiligten zu 6), nicht jedoch auch der Beteiligten zu 2) bis 5) und 7) gerechtfertigt.
aa) Das Grundbuchamt hat die Änderungsvereinbarungen wegen der Widerrufe der Vollmachten für genehmigungsbedürftig angesehen. Dem kann jedoch nicht zugestimmt werden.
Dabei kann offen bleiben, ob die Widerrufe der (unwiderruflich erteilten) Vollmachten berechtigt waren. Denn jedenfalls konnten sie die Rechtswirksamkeit der Änderungsvereinbarungen nicht (mehr) beeinflussen.
Für die Frage der Rechtswirksamkeit der Vertretung kommt es auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts durch den Vertreter an (BGB-RGRK 12.Aufl. RdNr.2, MünchKomm RdNr.11, Soergel BGB 11.Aufl. RdNr.5, je zu § 177). Ob es dabei auf die Abgabe der Willenserklärung (MünchKomm aaO; Erman BGB 7.Aufl. § 177 RdNr.5; Palandt BGB 42.Aufl. § 178 Anm.1) oder aber auf den Zeitpunkt des Zugehens der Willenserklärung (Soergel, Staudinger BGB 12.Aufl., je RdNr.5 zu § 177) ankommt, kann im vorliegenden Fall offen bleiben. Denn die Änderungsvereinbarungen vom 12.12.1980 und vom 13.1.1981 sind – weil die Beteiligte zu 1) dabei zugleich im eigenen Namen gehandelt hat – sogleich wirksam geworden, die Widerrufe der Vollmachten jedoch erst nach dem 13.1.1981 erklärt worden. Eine rückwirkende Kraft kommt den Widerrufen nicht zu (BGB-RGRK § 168 RdNr.1). Das Erlöschen der Vollmacht vor der Eintragung schadet nicht (Palandt § 873 Anm.3 b dd).
Darauf, wann die Eintragungsbewilligung wirksam geworden ist, kommt es nicht an, weil es einer solchen neben den Änderungsvereinbarungen, mit denen zugleich die Miteigentumsanteile geändert wurden, nicht bedurfte (§ 20 GBO; RGZ 141, 376/375 ff.; BayObLGZ 1948/51, 426/437; 1956, 172/177; Horber § 20 Anm.1; a.A. KEHE § 20 RdNrn.5 ff.).
bb) Im Ergebnis zutreffend hat das Grundbuchamt jedoch die Genehmigung der Änderungsvereinbarungen durch den Beteiligten zu 6) verlangt. Denn dieser hat nicht nur den Widerruf der Vollmacht, sondern gleichzeitig deren Anfechtung erklärt. Wegen der rückwirkenden Kraft der Anfechtung (§ 142 Abs.1 BGB) hätte deshalb die Beteiligte zu 1), falls die Anfechtung berechtigt war, als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt, soweit sie den Beteiligten zu 6) vertreten hat.
Die Ausführungen des Landgerichts zur Frage der Berechtigung der Vollmachtswiderrufe lassen auch den Schluß zu, daß der Beteiligte zu 6) möglicherweise zur Anfechtung der Vollmachtserteilung berechtigt war.
Bei dem demnach begründeten Zweifel an dem Fortbestand der von dem Beteiligten zu 6) erteilten Vollmacht ist die Zwischenverfügung, soweit sie die Vorlage einer Genehmigungserklärung dieses Beteiligten anheimgibt, gerechtfertigt.
3. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) sind deshalb der Beschluß des Landgerichts und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts in dem sich aus dem Entscheidungssatz ergebenden Umfang zu ändern. Im übrigen ist die weitere Beschwerde als unbegründet zurückzuweisen.
Die Beteiligte zu 1) hat dem Beteiligten zu 6) die diesem im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten (§ 13a Abs.1 Satz 2 FGG).
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird – soweit die Beschwerde zurückgewiesen wird – auf 30 000 DM festgesetzt (§ 131 Abs.2, § 30 Abs.1 KostO).
4. Für das weitere Verfahren wird darauf hingewiesen, daß der Beteiligte … mit Schreiben vom 25.9.1981 im eigenen Namen und im Namen seiner Kinder … und … die Vollmachtserteilung ebenfalls angefochten hat.