Schadensersatzpflicht bei verbotener Untervermietung von Gewerberäumen
Das OLG München hat entschieden, dass ein Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn der Mieter den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren, wobei auch eine persönliche Haftung des Geschäftsführers einer GmbH als Mieterin in Betracht kommt.
Der Eigentümer eines Hauses hatte mit einer GmbH einen Mietvertrag geschlossen, diese sollte die Räume als Boardinghouse betreiben. Bereits nach wenigen Monaten war die GmbH mit den Mietzahlungen im Verzug und wurde gekündigt. Es folgten Klage und auch ein Räumungstitel gegen die Mieterin. Kurz vor der Vollstreckung schloss die GmbH dann einen Untermietvertrag mit einer Aktiengesellschaft. Daraufhin scheiterte die Vollstreckung, erst nach einiger Zeit konnte der Titel erweitert werden und die Räumung erfolgen.
In dem Verhalten des Geschäftsführers, der hier im Übrigen die gleiche natürliche Person wie der Aufsichtsrat der Aktiengesellschaft als Untermieterin war, sah die Vermieterin einen erheblichen Verstoß. Sie verlangt daher nicht nur von der GmbH als Mieterin die rückständigen Mieten und den Ersatz des entstandenen Schaden, sondern auch von dem Geschäftsführer persönlich.
Da über das Vermögen der Mieterin zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, wurde das Verfahren gegen sie unterbrochen. Im Urteil ging es nur noch um die Ansprüche gegen den Geschäftsführer.
Das OLG München hat den Geschäftsführer zum Schadensersatz verurteilt.
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts stellt der Abschluss des Untermietvertrages eine sittenwidrige Schadenszufügung zu Lasten der Vermieterin dar. Der Geschäftsführer hafte persönlich wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung. Bei Abschluss des Mietvertrages sei das Mietverhältnis bereits beendet gewesen, die Untervermietung sei damit rechtswidrig gewesen. Verwerflich sei sie dadurch, dass bei Abschluss des Untermietvertrages bereits die Räumung eingeleitet worden war. Deshalb sei der Geschäftsführer für dieses Handeln auch persönlich zur Verantwortung zu ziehen und müsse einen erheblichen Teil des geltend gemachten Schadensersatzes zahlen.
Maßgeblich sei hier insbesondere gewesen, dass der Geschäftsführer bewusst gehandelt habe, um dem Vermieter weiteren Schaden zuzufügen.
