Keine unbefristete, aber langfristige Sozialbindung im dritten Förderweg
Der BGH hat entschieden, dass bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus im „dritten Förderweg“ individuell vereinbarte, zeitlich unbefristete städtische Belegungsrechte unwirksam sind, und zwar auch dann, wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland überlassen hat.
Die Unwirksamkeit der Vereinbarung habe aber nicht zur Folge, dass die Belegungsrechte nicht bestünden. Vielmehr hätten die Parteien, wenn ihnen die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre, Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart. Sei – wie hier – ein langfristiger, vergünstigter Kredit gewährt worden, bestünden die Belegungsrechte deshalb im Zweifel während der Laufzeit des Kredites fort, so der BGH.
Die Klägerin ist eine Wohnungsgenossenschaft. Mit notariellem Vertrag vom 30.01.1995 kaufte ihre Rechtsvorgängerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke, die im Rahmen des dritten Förderwegs (§ 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) mit 52 Sozialwohnungen bebaut werden sollten. Zu deren Teilfinanzierung gewährte die Stadt der Wohnungsbaugesellschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Die Wohnungsbaugesellschaft verpflichtete sich im Gegenzug, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zu Gunsten der Stadt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 27.10.1995 kaufte die Klägerin die Grundstücke unter Übernahme der auf die Belegungsrechte bezogenen Verpflichtung. Mit ihrer Klage wollte die Klägerin feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann, und dass die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen muss.
Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hatte die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Mit der von dem BGH zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Begehren weiter.
Der BGH hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Nach Auffassung des BGH ist die von der Klägerin übernommene, zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zu der Vermietung der Wohnungen an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen gemäß § 134 BGB unwirksam. Das Rechtsgeschäft sei im dritten Förderweg auf der Grundlage von § 88d II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der Förderung des sozialen Wohnungsbaus habe eine Vereinbarung des staatlichen Darlehensgebers mit dem privaten Bauherrn ermöglicht. Dass zeitlich unbefristete Belegungsrechte hierbei nicht vorgesehen gewesen seien, ergebe sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG solle die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, „ein längerer Zeitraum“ geboten sei. Ein „Zeitraum“ bestehe in einem durch Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt. Dieses Verständnis der Norm entspreche auch der Gesetzesbegründung und der Systematik des Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Mit dem 1989 eingeführten dritten Förderweg sollte nämlich eine gegenüber dem ersten und zweiten Förderweg flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglicht werden. Durch einen von vornherein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt sollten kürzere Bindungen ermöglicht werden, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherren zu erhöhen.
Allein der Umstand, dass die Stadt der Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht nur ein Darlehen gewähre, sondern ihr auch die erforderlichen Grundstücke verkauft habe, rechtfertige keine unbefristete Bindung. Zwar seien Grund und Boden – zumal in städtischen Lagen – ein knappes Gut, das bei einem Verkauf durch eine Stadt an einen Privaten dauerhaft bei diesem verbleibe. Nach der gesetzlichen Ausgestaltung gehöre es aber zum Konzept des dritten Förderweges, dass die öffentliche Hand privaten Investoren nach Möglichkeit werthaltiges, kostengünstiges Bauland zur Verfügung stelle. Gemäß § 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG rechtfertige eine solche Bereitstellung von Bauland eine Bindung für einen „längeren Zeitraum“ von mehr als 15 Jahren; eine unbefristete Bindung habe der Gesetzgeber dagegen nicht vorgesehen.
Dieses Ergebnis entspreche allgemeinen subventionsrechtlichen Grundsätzen. Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folge, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen dürfe. Die Beschränkungen müssten vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Deshalb könnten einem Subventionsempfänger keine Bindungen auferlegt werden, die er ohne zeitliche Begrenzung einhalten müsse, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht seien. Der Verkauf von Bauland stelle keinen unbegrenzt fortwährenden Vorteil dar, zumal Preisnachlässe schon aus kommunalrechtlichen Gründen nur in engen Grenzen zulässig seien. Dauerhafte Beschränkungen für private Investoren ließen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufes, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt werde.
Aus der Unwirksamkeit der Vereinbarung folge aber nicht ohne weiteres, dass bereits jetzt keine Belegungsrechte mehr bestünden. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten. Insoweit komme es nicht darauf an, wie sich die Mieten einerseits und die Kreditkonditionen andererseits später tatsächlich entwickelt hätten. Maßgeblich seien vielmehr die Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss, und im Zweifel hätten die Belegungsrechte, die als Gegenleistung für das Darlehen übernommen wurden, während der Laufzeit des vergünstigten Kredites fortbestehen sollen. Wann die Belegungsrechte endeten, hänge deshalb von den der Bauherrin gewährten Vorteilen ab. Das Berufungsgericht werde daher aufklären müssen, zu welchen Konditionen das Darlehen ausgereicht worden sei.
Vorinstanzen
LG Hannover, Urt. v. 16.09.2016 – 16 O 120/16
OLG Celle, Urt. v. 20.06.2017 – 4 U 128/16
