OLG Frankfurt am Main, 08.08.2018 – 2 U 7/18

OLG Frankfurt am Main, 08.08.2018 – 2 U 7/18
Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 14.12.2017 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer (Az. 2-13 O 36/16) wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main und dieser Beschluss sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 51.129,19 € festgesetzt.
Gründe

Die Berufung der Beklagten wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Senatsbeschluss zurückgewiesen. Die Berufung der Beklagten gegen das am 14.12.2017 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main ist zulässig, hat in der Sache nach der einstimmigen Überzeugung des Senats aber offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Anstelle einer Darstellung des Sach- und Streitstandes und der rechtlichen Würdigung des Senats wird auf den Hinweisbeschluss vom 11.04.2018 (Bl. 738 ff. d.A.) Bezug genommen.

Auch das ergänzende Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 31.07.2018 (Bl. 840 ff. d.A.) gebietet keine abweichende Entscheidung.

1. Die Beklagten halten unter Bezugnahme auf nach eigenem Vorbringen neu bekanntgewordene Erkenntnisse und Beweismittel sowie hierauf gestütztes neues Vorbringen ihren Einwand der Treuwidrigkeit aufrecht und machen insoweit geltend, dass der frühere Präsident des Renn-Klub A e. V. und Geschäftsführer der Klägerin zu 2.) E dem Renn-Klub Finanzmittel entzogen habe, indem er Kontoauszüge mit dem Ziel manipuliert habe, Zahlungen, die der Renn-Klub von ihm zu erhalten gehabt hätte, auf von ihm kontrollierte Firmen umgeleitet habe, um Zahlungen an ihn zu verschleiern. Zahlungseingänge an die X GmbH – Klägerin zu 2.) – und an den Renn-Klub seien mit Tipp Ex ausgelöscht und manipuliert worden. Hierbei handele es sich um kollusives Verhalten des ehemaligen Geschäftsführers der Klägerin zu 2.) und Präsidenten des Rennklubs aus Unterredungen und Vereinbarungen des Jahres 2011. Das Unwerturteil im Zusammenhang mit der Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages zwischen der Klägerin zu 1.) und Klägerin zu 2.) im Verhältnis zum A Renn-Klub habe auch Auswirkungen auf die streitgegenständlichen Vertragsbeziehung. Die Beklagten könnten sich damit auch auf die Sittenwidrigkeit des Vertragswerks berufen, auch wenn sie nicht Vertragspartner gewesen seien. Das Recht der Berufung auf die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB unterliege keiner Beschränkung auf das ursprüngliche Parteiverhältnis. Die Sittenwidrigkeit sei evident. Auf diese Evidenz könne sich jedermann, und damit auch die Beklagte berufen. Denn der Vertragsbruch durch E und der Missbrauch seiner Vertretungsmacht hätten als Schädigung Dritter auch Rechtsfolgen für die hiesigen Beklagten. Dies zeige der Mietaufhebungsvertrag. Deshalb scheitere auch der Herausgabeanspruch der Klägerin zu 1.) nach § 985 BGB. Denn die Klägerin zu 2.) sei gegenüber der Klägerin zu 1.) zum Besitz berechtigt. Dies gelte damit auch für den A Renn-Klub.

a) Der Senat hat in seinem Urteil vom 27.07.2017 (Az. 2 U 174/16, zitiert nach juris) im Zusammenhang mit dem Mietaufhebungsvertrag zwischen der Klägerin zu 1.) und der Klägerin zu 2.) ausdrücklich festgestellt, dass im Verhältnis zum dortigen Beklagten (gemeint war der A Renn-Klub) das Mietverhältnis zwischen der Klägerin (hiesige Klägerin zu 1.) = StadtA) und der X GmbH (hiesige Klägerin zu 2.)) gemäß Mietvertrag vom 06.09.2010 über die Pferdesportfläche gemäß den Ziffern 1 und 2 des Tenors des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 16.12.2016 – …2/15 – durch den zwischen der Klägerin zu 1.) und Klägerin zu 2.) geschlossenen Mietaufhebungsvertrag gemäß Ziffer II. der Urkunde des Notars I vom 6.8.2014 (UR-Nr. … der Urkundenrolle für 2014) als nicht beendet gilt.

Diese Feststellung würde ohnehin nur inter pares gelten und sich nicht auf die Beklagten dieses Verfahrens erstecken, wie im Hinweisbeschluss erläutert.

b) Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18.04.2018 – Az. XII ZR 76/17 (zitiert nach juris) – ausdrücklich eine abweichende Rechtsansicht vertreten.

Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit könnten Parteien eines Mietvertrags unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag gemäß § 311 Abs. 1 BGB vorzeitig beenden, was grundsätzlich auch dann gelte, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen habe. In diesen Fällen könne ein Mietaufhebungsvertrag dann sittenwidrig sein, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses bestehe und der Zweck des Mietaufhebungsvertrags allein darin liege, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlange. Eine gemeinsame (subjektive) Schädigungsabsicht der vertragsschließenden Parteien reiche zur Annahme einer Sittenwidrigkeit allein aber noch nicht aus. Erforderlich sei außerdem, dass der Vertrag die Rechtsstellung des Dritten tatsächlich verschlechtere. Ein für den Dritten objektiv nicht nachteiliges Rechtsgeschäft erfülle den Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB nicht. Deshalb sei der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dann nicht sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zustehe, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden könne.

Zwar bezieht sich die Gehörsrüge des A Renn-Klubs. gegenüber der Entscheidung des Bundesgerichtshofes auch auf die vom XII. Senat zu Grunde gelegte Bewertung, zur Erfüllung dieser Pflichten erforderlichen finanziellen Mittel habe die Klägerin zu 2.) in der Vergangenheit aus dem Rennsportbetrieb nicht erwirtschaften können. Nach den „getroffenen Feststellungen“ – so der BGH – sei auch zum Zeitpunkt der Entscheidung, den Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, nicht zu erwarten, dass dies in der Zukunft anders sein würde und die Klägerin zu 2.) durch den Rennbahnbetrieb Einnahmen erzielen könnte, die zumindest die anfallenden Kosten decken.

Insofern verweist die Berufung, die den Inhalt der Gehörsrüge vom 01.06.2018 in dem Revisionsverfahren vor dem BGH XII ZR 76/17 zum Gegenstand des Vorbringens gemacht hat (Schriftsatz vom 01.06.2018, Bl. 810 ff. d.A. nebst Anlage) zu Recht darauf, dass der erkennende Senat in seiner Entscheidung vom 27.07.2017 (Az. 2 U 174/16) zu der Möglichkeit von Gewinnerzielung oder Rentabilität des Rennbetriebs keinerlei Feststellungen getroffen hat, weil es hierauf (nach der vom BGH nicht geteilten) Ansicht des Senats nicht ankam und dieses Vorbringen zwischen den Parteien auch bis zuletzt heftig umstritten geblieben ist.

Allerdings kann das insoweit nach § 531 ZPO zulässige neue Vorbringen allenfalls die Vermutung einer subjektiven Schädigungsabsicht erhärten, ändert aber unter Berücksichtigung der Endentscheidung des Bundesgerichtshofes insoweit nichts an der jederzeitigen Aufhebbarkeit der Mietvereinbarung zwischen der Klägerin zu 1.) und Klägerin zu 2.), wenn man die vom BGH zugrunde gelegten Kriterien einbezieht. Die vom BGH insoweit zugrunde gelegten Kriterien, mögen sie zu Recht oder zu Unrecht als festgestellt erachtet worden sein (siehe oben), sind aber nicht Gegenstand des neuen Vorbringens im Schriftsatz vom 31.07.2018 (Bl. 840 ff. d.A.), sondern stellen lediglich weitere Umstände dar, die bereits bei dem Entscheidung des erkennenden Senats vom 27.07.2018 in der Räumungsklage der Klägerin zu 1.) gegen den A Renn-Klub (Az. 2 U 174/16) in ihrem Kern und ihrer Rechtsfolge einbezogen worden sind, nämlich die subjektive Schädigungsabsicht des A Renn-Klubs. durch die Klägerin zu 1.) und Klägerin zu 2.). Eine solche Schädigungsabsicht hat auch der BGH nicht weiter problematisiert.

2. Im Übrigen hält der Senat auch trotz der entsprechenden weiteren Einwände an seiner rechtlichen Bewertung im Hinweisbeschluss vom 11.04.2018 fest. Dies gilt namentlich für die Ausführungen ab S. 21 des Beschlusses (Bl. 781 f. d.A.), so dass es auf die Frage, ob der zwischen den Klägern geschlossene Aufhebungsvertrag vom 05.08.2014 wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist, nicht ankommt, weil dieses keinen Einfluss auf das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin zu 2.) und der Beklagten zu 1.) hätte, sondern allenfalls das Verhältnis der Klägerinnen untereinander betrifft. An dieser Bewertung ändert auch nichts, dass das Maß der Sittenwidrigkeit aufgrund neuer Erkenntnisse sich nach der Bewertung der Beklagten möglicherweise noch verstärken würde, also der sittenwidrige Vertrag noch wesentlich „sittenwidriger“ sein soll als ursprünglich angenommen.

3. Gleiches gilt für den Einwand, es sei treuwidrig, sich auf die fehlende Schriftform und die Rechtsfolge des §§ 550 BGB zu berufen. Auch insoweit hält der Senat an seiner Bewertung ab S. 17 des Hinweisbeschlusses (Bl. 777 f. d.A.) fest.

4. Die weiteren Voraussetzungen für eine Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen nach einstimmiger Überzeugung des Senats ebenfalls vor: Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Eine mündliche Verhandlung ist wegen der zutreffenden Begründung des angefochtenen Urteils auch unter Berücksichtigung der Bedeutung der Sache nicht geboten. Hierbei war insbesondere zu berücksichtigen, dass die Frage der Räumung des Rennbahngeländes endgültig entschieden ist, die Räumung des Rennbahngeländes bereits stattgefunden hat, sich die Klägerin zu 1.) wieder in Besitz des Grundstücks befindet und bereits Umbaumaßnahmen stattfinden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils auf § 708 Nr. 10 Satz 2 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 41 Abs. 2 S. 1 GKG. Entsprechend dem 1996 abgeschlossenen Untermietvertrag nebst 1. Nachtrag errechnet sich der Mietwert auf eine Jahresmiete von 100.000,00 DM, dies entspricht 51.129,19 € (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 17.03.2016, Bl. 6 und 30 ff. d.A. und dem vorläufigen Streitwertbeschluss des Landgerichts vom 22.03.2016 (Bl. 55 d.A.), wie auch im angefochtenen Urteil festgesetzt. Die abgewiesene Widerklage ist mit der Berufung nicht angegriffen worden und war daher nicht Streitgegenstand des 2. Rechtszuges.

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Vorausgegangen ist unter dem 11.04.2018 folgender Hinweis (die Red.):

In dem Rechtsstreit (…)

Der Senat erwägt die Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO, da sie nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten erscheint. Der Senat tritt der tatsächlichen und rechtlichen Bewertung durch das Landgericht in vollem Umfang bei. Das mit der Berufung Vorgetragene rechtfertigt keine Abänderung der Entscheidung. Nach vorläufiger Bewertung des Sach- und Streitstandes gilt folgendes:

I.

Die Klägerinnen begehren von den Beklagten zu 1) und 3) Räumung und Herausgabe von Flächen in StadtA. Die Beklagten machten erstinstanzlich widerklagend Schadenersatz geltend, der in der Berufung jedoch nicht mehr weiterverfolgt wird.

Die Klägerin zu 1) ist Eigentümerin des sogenannten Galopprennbahngeländes in StadtA, Stadtteil1. Sie schloss mit dem vormaligen Renn-Klub A e.V. unter dem 30.6.1979 einen Mietvertrag über das Rennbahngelände. Dieser vermietete die streitgegenständlichen Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss des sogenannten „Klubhauses“ mit Vertrag vom 1.7.1996 an die zu diesem Zeitpunkt in Gründung befindliche Beklagte zu 2) (Anlage K5; Bl. 37 d.A.) zum Zwecke des Betreibens eines Wettbüros mit Bezug zu den Rennveranstaltungen.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Renn-Klub A e.V. am 22.8.2008 veräußerte die Insolvenzverwalterin sämtliche Gegenstände und Rechte des Vereins an die Klägerin zu 2). Unter dem 6.9.2010 schlossen die Klägerin zu 1) und die Klägerin 2) einen rückwirkend zum 1.9.2009 beginnenden Mietvertrag über das Rennbahngelände. In diesem wurde eine Laufzeit bis zum 31.8.2014 vereinbart (Anlage K1; Bl. 7 ff. d.A.). Die Klägerin zu 2) erklärte sodann der Beklagten zu 2), dass sie nunmehr die Vermieterin aus dem Mietvertrag vom 1.7.1996 sei und bat um Zahlung der Mieten an sie. Die Beklagte zu 2) zahlte zwischen Mai 2011 und April 2014 Mieten an die Klägerin zu 2).

Am 5.8.2014 schlossen die Klägerin zu 1) und der Gesellschaftergeschäftsführer der Klägerin zu 2) in einer notariellen Urkunde des Notars B (UR-Nr. …/2014, Anlage K2; Bl. 19 ff. d.A.) einen Kauf- und Abtretungsvertrag über die Geschäftsanteile des Gesellschaftergeschäftsführers an der Klägerin zu 1) und eine Vereinbarung über die Aufhebung des Mietvertrages vom 6.9.2010.

In einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Frankfurt am Main (Az. …1/15) begehrte die Klägerin zu 2) nachträglich erhöhte Mietzahlungen für den Zeitraum 2011 bis 2014 von der Beklagten zu 2) aus dem Mietvertrag vom 1.7.1996. Das Landgericht wies die Klage mit Urteil vom 23.11.2015 ab (Anlage B1; Bl. 90). Zu Begründung führt es dabei auf, nach der Beweisaufnahme sei davon auszugehen, die Behauptung der Beklagten zu 2), dass die Beklagte zu 1) ab dem Jahr 2011 in den Mietvertrag als Mieterin eingetreten sei, sei gem. § 286 ZPO für wahr zu erachten.

Die Klägerin zu 2) begehrte infolgedessen Mieten von der Beklagten zu 1), welche diese auch zahlte. Mit Schreiben vom 30.9.2015 erklärte sie gegenüber der Beklagten zu 2) die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2015, hilfsweise zum 30.9.2016. Unter demselben Datum erklärte sie gegenüber der Beklagten zu 1) ebenfalls die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2015, hilfsweise zum 30.9.2016. Hierbei wies sie darauf hin, dass sie die Rechtsauffassung des Landgerichts Frankfurt am Main zwar nicht teile, die Kündigung jedoch insoweit dennoch vorsorglich ausspreche.

Mit Schriftsatz vom 1.8.2016 haben die Klägerinnen die Klage auf die Beklagte zu 3) erweitert, welche im Besitz der streitgegenständlichen Mietflächen ist.

Nachdem die Beklagte zu 2) aus dem Handelsregister gelöscht wurde, haben die Klägerinnen die Klage gegen diese zurückgenommen.

Die Klägerin zu 2) hat mit Schriftsatz vom 12.5.2017 die fristlose zahlungsverzugsbedingte Kündigung gegenüber der Beklagten zu 1) erklärt, da diese seit Februar 2016 keine Mieten mehr zahlte.

Die Klägerinnen sind der Auffassung, der Mietvertrag vom 1.7.1996 sei wirksam gekündigt worden, entweder gegenüber der Beklagten zu 2) oder der Beklagten zu 1). Die Klägerin zu 1) habe daher einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 985 BGB, die Klägerin zu 2) einen solchen aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB. Sie haben erstinstanzlich beantragt, die Beklagten zu 1) und 3) zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietflächen an die Klägerin zu 1) zu verurteilen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt und widerklagend beantragt, die Klägerinnen zu der Zahlung eines Mindestschadens in Höhe von 3.100.00,- € zu verurteilen sowie festzustellen, dass die Klägerinnen verpflichtet sind, ihnen jeden weiteren darüber hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der aus einer unberechtigten Vertragsaufkündigung/Einstellung des Galopp- Rennbetriebes vom 1.1.2016 bis 31.12.2017 entsteht.

Die Beklagten der Auffassung, der Mietvertrag vom 1.7.1996 bestehe mit der Beklagten zu 1) fort, da die vertraglich vereinbarte feste Vertragslaufzeit einer Kündigung entgegenstehe. Der Vertrag sei auch schriftformwirksam. Denn das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23.11.2015 enthalte sämtliche relevanten Angaben und genüge somit der Schriftform. Die Mietaufhebung zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 2) selbst unterliegen keiner Schriftformerfordernis. Die Parteien hätten dieses auch gelebt, da die Klägerin zu 2) an die Beklagte zu 1) Mietrechnungen gestellt und die Beklagte zu 1) diese beglichen habe. Es reiche insoweit auch, dass die wesentlichen Vertragsbedingungen bestimmbar seien, um die Schriftform zu wahren. Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23.11.2015 begründe zudem als öffentliche Urkunde iSd. §§ 415, 417, 315 ZPO den Vollbeweis für die Richtigkeit der in ihr wiedergegebenen Inhalte. Eine Veräußerung sei von den Klägerinnen auch nicht beabsichtigt, so dass der Schutzzweck des § 550 BGB nicht greife. Den Klägerinnen sei es zudem nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der Schriftform zu berufen. Denn die Beklagten seien durch die Kündigung des Mietverhältnisses in ihrer Existenz bedroht. Zudem habe die Klägerin zu 2), indem sie es unterlassen hat, gegen das Urteil des Landgerichts vom 23.11.2015 Berufung einzulegen, den Schriftformverstoß selbst herbeigeführt und könne sich daher auf diesen nicht berufen. Die Kündigungen vom 30.9.2016 seien zudem unterschiedlich und daher als unwirksame Teilkündigungen iSd. § 266 BGB anzusehen. Die Kündigung vom 12.5.2017 sei unbegründet, da die Klägerin zu 2) ihrer Pflicht zur Veranstaltung des Rennbetriebes aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nachgekommen sei. Die Beklagten berufen sich insoweit auf §§ 536 Abs. 1, 537 Abs. 2 BGB.

Zudem sei der Mietaufhebungsvertrag zwischen den Klägerinnen hinsichtlich des Rennbahngeländes sittenwidrig. Dieses führe auch zu der Unwirksamkeit der Kündigung des Mietvertrages gegenüber den Beklagten. Daher bestehe eine Besitzrechtskette gegenüber der Klägerin zu 1), welche die Beklagten dem Herausgabeanspruch aus § 985 BGB gem. § 896 Abs. 1 BGB entgegenhalten könnten.

Die Klägerinnen haben erstinstanzlich die Abweisung der Widerklage beantragt.

Mit Schriftsatz vom 1.12.2017, bei Gericht eingegangen am 8.12.2017, haben die Beklagten unter Beantragung der Wiedereröffnung des Verfahrens geltend gemacht, den Beklagten stünde eine dingliche Einrede gegenüber den Klageansprüchen zu. Der Renn-Klub A e. V. habe zur Sicherung einer Bürgschaft eines Herrn D die ihm an dem Klubhaus zustehenden anteiligen Miteigentumsrechte und Anwartschaften auf Eigentumserwerb an diesen übertragen (Anl. B1; Bl. 446 d.A.). Das Klubhaus stelle einen Scheinbestandteil des Rennbahngeländes dar und sei daher eigentumsrechtlich von dem Eigentum an dem Gelände trennbar. Die Klägerin zu 1) könne daher keine eigentumsrechtlichen Ansprüche an der streitgegenständlichen Mietsache geltend machen. Dieses führe zudem aufgrund der gemeinsamen Nutzung von Miteigentumsanteilen zu einer gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1). Insoweit gelte der Schutzzweck des § 550 BGB zwischen diesen nicht.

Hinsichtlich des weitergehenden erstinstanzlichen Parteivortrags wird ergänzend auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 14.12.2017 zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietflächen verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen aufgeführt, der Mietvertrag zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) sei schriftformunwirksam und habe daher ordentlich gekündigt werden können. Der Schriftformmangel sei durch die Vornahme mehrerer Änderungen des Vertragsinhalts erfolgt, so etwa der Mietsache selbst, der Wertsicherungsklausel sowie eines Sponsoringbetrages, ohne dass dieses schriftlich festgehalten worden wäre. Dem stehe auch nicht das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23.11.2015 entgegen, da dieses lediglich zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 2) ergangen sei und daher nicht, auch nicht im Wege der Rechtskraft, zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits wirke. Auch inhaltlich sei hier über eine andere Rechtsfrage entschieden worden. Eine mögliche Sittenwidrigkeit des Aufhebungsvertrages zwischen den Klägerinnen gelte nicht gegenüber den Beklagten. Die Berufung der Klägerin zu 2) auf die Schriftformunwirksamkeit sei auch nicht treuwidrig.

Über den Antrag auf Wiedereröffnung des Verfahrens hat das Landgericht nicht entschieden.

Gegen das den Beklagten am 14.12.2017 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 11.1.2018 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Gewährung von Fristverlängerung für die Berufungsbegründung bis zum 15.3.2018 mit am 15.3.2018 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Zur Begründung beziehen sie sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Annahme der Schriftformunwirksamkeit durch das Landgericht sei unzutreffend, vielmehr sei im Wege einer Gesamtschau von einem schriftformwirksamen Vertrag auszugehen. Dabei seien der Mietvertrag sowie das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23.11.2015 und das weitere Verhalten beider Parteien zu berücksichtigen. Insbesondere reiche es aus, dass die wesentlichen Vertragsaspekte bestimmbar seien. Zudem, so tragen die Beklagten weiter mit Bezug auf die Entscheidung des XII. Senats des BGH vom 27.9.2017 (XII ZR 114/16; NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16] mAnm Krüger) vor, seien die zur Schriftformunwirksamkeit ggf. führenden Änderungen einzig für die Klägerin zu 2) günstig, was ihr die Berufung auf den Formverstoß gem. § 242 BGB versage. Das Landgericht habe auch die existenzbedrohende bzw. -vernichtende Folge der Kündigung nicht berücksichtigt. Schließlich wäre die ihrerseits angenommene Sittenwidrigkeit des Aufhebungsvertrages zwischen den Klägerinnen auch gegenüber den Beklagten wirksam. Der Mietvertrag sei von dem ursprünglichen Mietvertrag losgelöst und selbständig zu betrachten, so dass kein Schriftformmangel vorliege, da die Parteien gesellschaftsrechtlich miteinander verbunden seien.

Die Beklagten beantragen,

da Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer (Az. 2-13 O 36/16) – abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerinnen beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie beziehen sich insoweit auf ihren erstinstanzlichen Vortrag.

II.

Die Berufung der Beklagten ist statthaft und zulässig, in der Sache jedoch offensichtlich unbegründet.

Die Klägerin zu 2) hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Rückgabe und somit Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietflächen gem. § 546 Abs. 1 BGB. Zugleich steht ihr gegen die Beklagte zu 3) als Besitzerin ein solcher Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB zu.

Zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) bestand seit dem Jahr 2011 ein Mietverhältnis über die streitgegenständlichen Mietflächen. Der Feststellung des Landgerichts, dass dieses zwischen den Parteien bei Schluss der mündlichen Verhandlung unstreitig sei, haben die Parteien nicht widersprochen. Es bestehen insoweit mit Blick auf die seitens der Klägerin zu 2) an die Beklagten zu 1) gerichteten Mietforderungen und die Begleichung der Mieten durch diese insoweit auch keine Bedenken.

Der Mietvertrag ist durch die Klägerin zu 2) mit dem an die Beklagte zu 1) gerichteten Schreiben vom 30.9.2016 wirksam gekündigt worden. Dass die Klägerin zu 2) in diesem erklärt, sie sei nicht der Auffassung des Landgerichts, kündige das Mietverhältnis jedoch vorsorglich, steht dem nicht entgegen. Abgesehen davon, dass die übereinstimmenden Mietzahlungen zwischen den Parteien für ein Vertragsverhältnis sprechen, welches somit einer Kündigung zugängig war, ist der vorsorglich erklärten Kündigung zu entnehmen, dass die Klägerin zu 2) jedenfalls für den Fall, dass ein solches zwischen ihr und der Beklagten zu 1) bestehen würde, eine Kündigung ausspricht. Diese kann damit das Mietverhältnis trotz gegenteiliger rechtlicher Würdigung durch die Klägerin zu 2) wirksam beenden.

Es liegt keine unzulässige Teilkündigung (vgl. Gaier in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016, § 314 Rn. 19 mwN auch zur aA) vor, da alleine die Beklagte zu 1) Vertragspartner der Klägerin zu 2) ist, zumal auch inhaltlich eine solche nicht ersichtlich wäre.

Die Kündigung war auch wirksam.

Der Mietvertrag zwischen dem Renn-Klub A e. V. und der Beklagten zu 2) vom 1.7.1996 enthält zunächst weder selbst, noch in den Nachträgen eine Vereinbarung, nach welcher jedenfalls bei Ablauf der bis zum 31.12.2015 ausgesprochenen ordentlichen Kündigungsfrist eine dem entgegenstehende fest vereinbarte Vertragslaufzeit gelte. Gem. § 14 Nr. 1 MV endet das Mietverhältnis am 31.12.2006 bzw. 10 Jahre nach Bezugsfertigkeit. Gem. Nr. 2 verlängert sich das Mietverhältnis allenfalls um 5 Jahre bei Optionsausübung der Mieterin oder einer entsprechenden Vereinbarung. Mit Nachtrag vom 25.1.1998 wurde eine Gesamtmietlaufzeit von 15 Jahren vereinbart (Bl. 48 d.A.), gerechnet von dem Beginn der Vertragslaufzeit an. Weitere Nachtragsvereinbarungen liegen nicht vor, so dass die feste Vertragslaufzeit 2011 endete und aufgrund der Fortführung jedenfalls nach § 545 BGB unbefristet lief und jederzeit kündbar war.

Eine Vertragsverlängerung kann auch nicht der übereinstimmenden Fortführung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) entnommen werden. Die Beklagten stützen sich hierfür auf die an die Beklagten zu 1) gerichteten Mietrechnungen sowie deren Begleichung. Das kann den Willen einer Mietvertragsfortführung oder eines Neuabschlusses begründen, nicht aber denjenigen hinsichtlich einer bestimmten Vertragslaufzeit. Allein die Tatsache, dass die Beklagte zu 2) in dem Verfahren vor dem Landgerichts Frankfurt am Main behauptet hat, es gäbe eine Vertragsverlängerung, genügt nicht, eine solche in die Rechnungsstellung der Klägerin als konkludente Zeitvereinbarung hineinzulesen.

So die Beklagte geltend macht, eine Vertragsverlängerung um weitere 10 Jahre ab 2011 ergebe sich aus dem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23.11.2015 (Az. …1/15), dringt sie hiermit nicht durch.

Dieses folgt zunächst nicht aus der Regelung der §§ 417, 314 ZPO. Unter die Beweiswirkung des § 417 ZPO fällt zwar der Inhalt der von einer Behörde abgegebenen Willenserklärung in Gestalt der von ihr getroffenen Entscheidung. Ein Urteil erbringt jedoch nur insoweit vollen Beweis für seinen Inhalt, als es um die darin enthaltene amtliche Anordnung, Verfügung oder Sachentscheidung geht. Hierunter fallen einerseits der Entscheidungstenor, andererseits der Aussteller bzw. die Entscheidungsperson sowie Ort und Zeit der Entscheidung (BVerwG Beschl. v. 18.10.2012 – 8 B 18/12; NVwZ-RR 2013, 125; OLG Koblenz MDR 1985, 1048 [OLG Koblenz 28.06.1985 – 1 Ws 318/85]; Deiseroth jurisPR-BVerwG 3/2013 Anm. 3). Sonstige Angaben des Gerichts, insbesondere in den Entscheidungsgründen dahingehend, wie es die Rechtslage sieht, fallen als Motive des Entscheidungsinhalts nicht unter § 417 ZPO (Geimer in Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 417 ZPO, Rn. 3). Die Beweiskraft der Urteilsurkunde vom 23.11.2015 gem. § 417 ZPO erfasst daher inhaltliche Erwägungen des Gerichts in Tatbestand und Entscheidungsgründen nicht, soweit diese keinen Ausspruch im Urteilstenor erfahren haben.

Abgesehen davon ist eine Verlängerung des Vertrages um weitere 10 Jahre der Entscheidung tatsächlich nicht zu entnehmen. Zwar führt das Landgericht diesen Vortrag der Beklagten zu 2) im streitigen Teil des Tatbestandes auf (Seite 4 des Urteils, Bl. 93 d.A.). In den Entscheidungsgründen finden sich zu der Vereinbarung einer Vertragslaufzeit jedoch keine Aussagen des Gerichts, auch nicht im Rahmen der Beweiswürdigung. Eine Feststellung, dass der Vertrag um eine feste Laufzeit von 10 Jahren verlängert wurde, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Das ergibt sich bereits daraus, dass das Landgericht hierüber nicht entscheiden musste, da streitgegenständlich lediglich Ansprüche der Klägerin zu 2) gegen die Beklagten zu 2) waren, das Gericht also alleine darüber Feststellungen treffen musste, ob überhaupt ein Vertragsverhältnis zwischen den dortigen Parteien bestand oder ein solches vielmehr, wovon das Landgericht im Ergebnis ausgegangen ist, zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) begründet wurde. Dass das Landgericht möglicher Weise, so die Vertragslaufzeitvereinbarung relevant gewesen wäre, auch dieser Behauptung der Beklagten zu 2) im Rahmen der Beweisaufnahme Glauben geschenkt hätte, ist nicht relevant. Es handelt sich um eine Spekulation über eine mögliche richterliche Beweiswürdigung, ist aber der Sache nach nicht in der Urkunde niedergeschrieben.

Aber selbst wenn der zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) und ggf. auch der Beklagten zu 2) im Zuge der Verhandlungen im Jahr 2011 eine ausdrückliche oder konkludente Abrede dahingehend getroffen worden wäre, dass eine feste Vertragslaufzeit von weiteren 10 Jahren besteht, stünde dieses der Kündigung der Klägerin zu 2) nicht entgegen, da der Mietvertrag in diesem Fall gem. § 550 BGB schriftformunwirksam ist.

§ 550 BGB schützt einerseits den Erwerber der Liegenschaft aufgrund des möglichen Eintritts in die Vermieterstellung, indem er die Bedingungen des Mietverhältnisses aus dem schriftlichen Vertrag ersehen können muss, wenn dieser mehr als ein Jahr fest läuft (vgl. nur BGH NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16] mAnm. Krüger; BGH NZM 2012, 502 [BGH 24.01.2012 – VIII ZR 235/11]; BGH NJW 2008, 2178 [BGH 07.05.2008 – XII ZR 69/06]; Bieber in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016, § 550 Rn. 2; Blank in Blank/Börstinghaus 5. Aufl. 2017 § 550 Rn. 4; Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II Rn. 2447; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprèe/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. 2017 Kap. 6 Rn. 7; Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht Kommentar 2. Aufl. 2015 § 550 Rn. 5). Weiterhin dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zu gewährleisten und soll die Vertragsparteien selbst vor dem unbedachten Eingehen solcher schützen – Übereilungsschutz (BGH NZM 2018, 38 [BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16] mAnm Krüger). Daraus folgt, dass die Anforderungen an die Schriftformwahrung hier weitergehen als etwa diejenigen des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Dort werden (neben der durch die Beurkundungsnotwendigkeit bedingten notariellen Beratungs- und Hinweispflicht) alleine Übereilungsschutz und Beweiswahrung bezweckt (Kanzleiter in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016, § 311b Rn. 1).

Die Schriftform des § 550 BGB ist somit nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete und die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH NJW 2015, 2024 [BGH 16.01.2015 – V ZR 110/14]; BGH NJW 2014, 2102; BGH NJW 2014, 1087 [BGH 22.01.2014 – XII ZR 68/10]; BGH NJW 2014, 42; BGH NJW 2013, 3361 [BGH 24.07.2013 – XII ZR 104/12]).

Diese Erfordernisse wurden im Zuge der Vertragsfortführung bzw. dem Neuvertragsschluss zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) als neue Mieterin ab dem Jahr 2011 nicht mehr gewahrt.

Dabei kann die Begründung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin zu 2) vorliegend auf zwei Wegen erfolgt sein. Einerseits durch die Aufhebung des bisherigen Vertrages vom 1.7.1996 und den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Andererseits durch den Wechsel auf der Mieterseits von der Beklagten zu 2) auf die Beklagten zu 1).

So im Zuge der Verhandlungen 2011 oder später durch konkludentes Handeln zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) ein Mietvertrag gänzlich neu geschlossen wurde, existiert für diesen überhaupt keine schriftliche Vereinbarung iSd. §§ 550, 126 BGB, aus denen sich die vorstehend genannten wesentlichen Vertragsgegenstände ergeben würden.

So der vormals bestehende Mietvertrag zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 2) auf der Mieterseite auf die Beklagten zu 1) übergegangen ist, ist die Schriftform ebenfalls nicht gewahrt. Ein Parteiwechsel unterliegt ebenso wie eine Parteierweiterung der Schriftform des § 550 BGB (BGH NJW 1975, 1653 [1654] [BGH 02.07.1975 – VIII ZR 223/73][BGH 02.07.1975 – VIII ZR 223/73]; OLG Brandenburg Urt. v. 12.4.2006 – 3 U 124/05, BeckRS 2008, 12529; Herrmann in BeckOK BGB 45. Ed. 1.11.2017, § 550 Rn. 3 mwN). Eine schriftliche Vereinbarung hierüber existiert nicht.

Das Urteil vom 23.11.2015 ist nicht als Verschriftlichung von Vertragsbedingungen des Mietvertrages zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) geeignet, die Schriftform des § 550 BGB zu wahren. Zwar sagt das Landgericht in der Entscheidung vom 23.11.2015, dass seiner Auffassung nach ein Mietvertrag zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) geschlossen wurde. Dabei handelt es sich jedoch um eine Aussage des Gerichts und gerade nicht der Parteien, insbesondere nicht der Klägerin zu 2), die diesem ausweislich des Klagebegehrens und Klagevortrages gerade entgegen tritt. Eine schriftliche Vereinbarung über Vertragsbedingungen oder – so der Mietvertrag vom 1.7.1996 auf die Beklagte zu 1) auf Mieterseite übergegangen wäre – Änderung dieser muss jedoch gem. § 126 Abs. 2 BGB durch die Vertragsparteien unterzeichnet sein (BGH NJW 2014, 2102 [2103]; BGH NJW 2014, 52 [53] [BGH 13.11.2013 – XII ZR 142/12][BGH 13.11.2013 – XII ZR 142/12]; Guhling NZM 2015, 529 [531]; Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Ghuling/Weitemeyer Gewerberaummiete 1. Aufl. 2015 § 550 Rn. 13 jew. mwN). Das Urteil ist keine von den Parteien – wobei die Beklagte zu 1) an dem Rechtsstreit auch nicht beteiligt war – unterzeichnete Vereinbarung und kann daher als solches der Schriftform des § 550 BGB nicht genügen. Hierzu bedürfte es einer ausdrücklichen, der Schriftform des § 126 BGB genügenden Erklärung der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1), dass der Urteilsinhalt Vertragsgegenstand des Mietverhältnisses sein soll. Eine solche liegt nicht vor.

Das ist ausnahmsweise nur dann anders, wenn aus dem Vertrag oder einer auf diesen verweisenden Zusatzvereinbarung ersichtlich ist, dass die Parteien sich einig sind, dass eine von ihnen durch eine dritte ersetzt wird, so dass die Zustimmung dieser dann formfrei ist, weil der Erwerber die erforderlichen Informationen, um sich zu erkundigen, dem Vertrag entnehmen kann. Ebensolches gilt bei der der Schriftform des § 550 BGB genügenden Vereinbarung einer Vertragspartei mit einem Dritten hinsichtlich der Zustimmung der anderen Partei (BGH NZM 2005, 584 [585]; BGH NZM 2003, 476 [BGH 12.03.2003 – XII ZR 18/00] [487]). Solche Abreden sind jedoch dem Vertrag vom 1.7.1996 nicht zu entnehmen. Das Urteil vom 23.11.2015 ist nicht Vertragsbestandteil.

Zugunsten der Beklagten streitet auch nicht die Andeutungstheorie. Diese führt dann zur Schriftformwahrung, wenn die Vertragsurkunde zwar nicht sämtliche Vereinbarungen enthält, solche jedoch in ihr angedeutet werden, so dass der Erwerber ausreichenden Anlass hat, Erkundigen einzuholen (Due Diligence) (vgl. (BGH NJW RR 2010, 821 [821] [BGH 11.02.2010 – VII ZR 218/08]; BGH NJW 1975, 536 [536] [BGH 20.12.1974 – V ZR 132/73]; LG Berlin ZMR 2016, 31; Emmerich in Staudinger (2018) BGB § 550, Rn. 27; Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II Rn. 2483; Lindner-Figura NZM 2007, 705 [706]). Zwar ist dem Urteil des Landgerichts vom 23.11.2015 andeutungsweise zu entnehmen, dass ein Mietverhältnis zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) zu den dort genannten Konditionen besteht, wobei selbst der einseitige streitige Beklagtenvortrag hinsichtlich der Laufzeitvereinbarung ausreichen könnte, damit der Erwerber sich veranlasst sieht, Informationen beim Verkäufer einzuholen. Insoweit fehlt es jedoch wiederum an einer Vereinbarung zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 2), welche das Urteil zum Vertragsbestandteil macht oder zumindest als Nachtrag deklariert, der den Anforderungen der Rechtsprechung des XII. Senats des BGH genügend auf den Ursprungsvertrag verweist (vgl. BGH NZM 2015, 490 [491] [BGH 22.04.2015 – XII ZR 55/14][BGH 22.04.2015 – XII ZR 55/14]; Lammel in Schmidt-Futterer 13. Aufl. 2017 § 550 Rn. 44; Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Ghuling/Weitemeyer Gewerberaummiete 1. Aufl. 2015 § 550 Rn. 26 mwN). Die bloße Existenz des Urteils alleine genügt nicht, um sicherzustellen, dass ein Erwerber alle relevanten Informationen durch Nachforschungen erlangen kann.

Die beklagtenseits angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.6.2015 (XII ZR 98/13; NJW 2015, 2648 [BGH 17.06.2015 – XII ZR 98/13]) führt zu keiner abweichenden Bewertung. Zwar kann ein den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB nicht entsprechender Mietvertag auch dann schriftformwirksam iSd. § 550 BGB sein, wenn eine Mietvertragsurkunde existiert, die alle wesentlichen Aspekte des Vertrages beinhaltet und mit dem übereinstimmt, was die Parteien jedenfalls später konkludent vereinbart haben (dort wegen eines nicht unterzeichneten Nachtrages zur Miethöhe). Dieser Fall liegt jedoch vorliegend gerade aus dem Grunde nicht vor, weil überhaupt keine von der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) unterzeichnete Vertragsurkunde existiert, in der die wesentlichen Vertragsbedingungen festgehalten sind; also auch keine zunächst von einem tatsächlichen Parteiwillen, der später an den Vertragsinhalt angepasst wurde, abweichende. Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23.11.2015 kann dieses wie erörtert ebenso wenig begründen wie der ursprüngliche Mietvertrag vom 1.7.1996.

Damit ist auch die Schriftform des Mietvertrages zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) nicht gewahrt. Ob die Klägerin zu 1) tatsächlich beabsichtigt, die Liegenschaft zu veräußern, ist ohne Relevanz.

Die Klägerin zu 2) kann sich auf die Schriftformunwirksamkeit berufen.

Ihr ist die Berufung auf den Schriftformmangel zunächst nicht aus dem Grunde versagt, weil der Schutzzweck des § 550 BGB ausschließlich dem Erwerber zugutekäme. Dieser in Teilen vertretene Auffassung (vgl. Nachweise bei Heike/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. 2014 II RN. 2448) folgt der Bundesgerichtshof nicht, sondern hat vielmehr erneut bestätigt, dass auch die Vertragsparteien selbst von der Schriftform geschützt werden, da die zugleich intendierte Gewährleistung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden sowie der Schutz vor Übereilung nach wie vor einschlägig sind (BGH NZM 2018, 38 [41] [BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16][BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16] mAnm Krüger).

Die Klägerin zu 2) ist auch nicht nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB daran gehindert, die Schriftformunwirksamkeit geltend zu machen.

Eine Partei kann den Verstoß gegen § 550 BGB dann nicht erfolgreich geltend machen, wenn sich dieses Verhalten gegenüber der anderen Vertragspartei als treuwidrig darstellt, die Rechtsfolge mit den Grundsätzen von Treu und Glauben also unvereinbar wäre und die vorzeitige Vertragsbeendigung zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führt (BGH NJW 2014, 21012 [2103]; BGH NJW 1983, 563 [564]; Blank in Blank/Börstinghaus 5. Aufl. 2017 § 550 Rn. 84 ff.; Lammel in Schmidt-Futterer 13. Aufl. 2017 § 550 Rn. 65 ff.). Das ist etwa dann der Fall, wenn sie eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt (BGH NZM 2018, 38 [42] [BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16][BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16] mAnm Krüger), wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW 2014, 2102 [2103]; BGH NZM 2007, 730 [730] [BGH 25.07.2007 – XII ZR 143/05][BGH 25.07.2007 – XII ZR 143/05]; BGH NJW 2006, 140 [BGH 02.11.2005 – XII ZR 233/03] [141]). Keine der genannten Voraussetzungen greift vorliegen.

Die Klägerin zu 2) hat die Beklagte zu 1) nicht schuldhaft von der Wahrung der Schriftform abgehalten, weil sie keine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23.11.2015 eingelegt hat; das insbesondere aus dem Grund, weil auch hierüber keine Schriftformwirksamkeit begründet hätte.

Es ist auch nicht gegeben, dass die Klägerin zu 2) lediglich eine ihr vorteilhafte Änderung, welche die Schriftformunwirksamkeit begründet, zum Anlass nimmt, sich von dem Vertrag zu lösen. Denn der Schriftformverstoß trat – so der Vertrag vom 1.7.1996 fortgeführt wurde – durch den Parteiwechsel ein. Selbiges würde sich aus einer mündlich vereinbarten festen Vertragslaufzeit ergeben. Hierin sind keine einseitig begünstigenden Abreden zu sehen. Wurde im Jahr 2011 ein gänzlich neues Mietverhältnis unter Aufhebung desjenigen vom 1.7.1996 begründet, greift diese Fallkonstellation nicht.

Die Beklagte zu 1) kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses für sie existenzbedrohend bzw. -vernichtend sei. Hierfür reicht die Beendigung des über die Nutzung der Mietsache erzielten Gewerbes (auch ohne Fortführungsmöglichkeit an einem anderen Ort) grundsätzlich nicht aus; das auch dann nicht, wenn der Mieter hierüber sein Einkommen erzielt. Dieses würde praktisch jede Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisse bei einem Verstoß gegen die Schriftformunwirksamkeit unmöglich machen, was den Normgehalt jedenfalls im Verhältnis zwischen den aktuellen Vertragsparteien, die sich auch nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach wie vor hierauf berufen können (BGH NZM 2018, 38 [42] [BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16][BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16] mAnm Krüger) negieren würde. Die Relevanz der Existenzbedrohung ist in Rechtsprechung und Literatur praktisch nicht eigenständig behandelt. Letztlich geht sie über die jeweiligen Rückverweisungen u.a. auf eine Entscheidung des V. Senats des BGH vom 25.9.1957 zur Formwidrigkeit von Grundstückskaufverträgen zurück (V ZR 188/55; BB 1957, 1123). Insoweit basiert die erforderliche Korrektur der gesetzlich intendierten Rechtsfolge über die Grundsätze von Treu und Glauben jedoch nicht auf der Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Existenz des Vertragspartners als solches. Der Bundesgerichtshof stellt vielmehr auf eine besondere Vertrauensbasis und hiermit verbundene Absprachen ab zwischen den Parteien ab, aufgrund derer eine Seite mit dem Vertragsschlusses ihre bisherige Existenz aufgegeben oder überhaupt erst gegründet hat. In der dort wiederum in Bezug genommenen Entscheidung des Senats vom 5.2.1957 (V BLw 37/56 -, BGHZ 23, 249) lautet es insoweit (Rz. 25):

„Im allgemeinen werde eine formlose Zusage über die Hoferbfolge, wenn sie zu einer Bindung des Hofeigentümers führen solle, durch ein entsprechendes Verhalten von längerer Dauer bestätigt werden müssen, es sei denn, daß der Abkömmling auf Grund der Zusage ein erhebliches Opfer gebracht habe, indem er entweder von der Gründung einer anderweitigen Existenz Abstand genommen oder eine sichere Lebensstellung für sich und seine Familie aufgegeben habe. Nach diesen Entscheidungen kann eine Vereinbarung über die Hoferbfolge, auch wenn sie den gesetzlichen Formvorschriften nicht entspricht, unter Umständen als gültig zu behandeln sein.“

Dieser Fall ist mit der allgemeinen der wirtschaftlichen Existenz dienenden Einkommens- bzw. Gewinngenerierung, die ein Mieter über die Anmietung einer Gewerbeimmobilie verfolgt, nicht vergleichbar und reicht daher für eine Treuwidrigkeit der Kündigung der Klägerin zu 2) nicht aus.

Schließlich können sich die Beklagten auch nicht auf eine dingliche Rechtsposition und hiermit verbundene gesellschaftsrechtliche Folgen berufen, die eine Anwendung des § 550 BGB ausschließen würden. Unabhängig von der Frage, ob das Klubhaus einen separaten Eigentumsrechten zugängigen Scheinbestandteil des Geländes iSd. § 95 BGB darstellt, würde eine Teileigentumssicherungsübertragung gem. der Vereinbarung 1.7.1996 an dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz scheitern. Demnach muss die dingliche Einigung nach § 929 Satz 1 BGB und ggf. ein Besitzkonstitut nach § 930 BGB die zu übereignende Sache so konkret bezeichnen, dass diese allein aufgrund des Inhalts des Rechtsgeschäfts ohne Hilfe des Veräußerers ermittelt werden kann. Dem wird zumindest dann ausreichend Rechnung getragen, wenn es infolge der Wahl einfacher, äußerer Abgrenzungskriterien für jeden, der die Parteiabreden in dem für den Eigentumsübergang vereinbarten Zeitpunkt kennt, ohne weiteres ersichtlich ist, welche individuell bestimmten Sachen übereignet worden sind (BGH NJW 1979, 976 [976] [BGH 31.01.1979 – VIII ZR 93/78][BGH 31.01.1979 – VIII ZR 93/78]; Oechsler in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2017, § 929 Rn. 6; Wiegand in Staudinger (2017) BGB § 929, Rn. 11). Dem wird die Formulierung in Nr. 4 der Vereinbarung dahingehend, der Renn-Klub übertrage Herrn B

„die ihm an dem Klubhaus zustehenden anteiligen Miteigentumsrechte bzw. die Anwartschaften des Renn-Klubs auf den Erwerb dieser Miteigentumsanteile“

nicht gerecht. Eine abstrakte Bezeichnung, welche Art von Eigentum übertragen wird, die aber einer Konkretisierung im Einzelfall bedarf, ist nicht hinreichend genau, die Eigentumsverhältnisse gerade für Dritte klar zu bestimmen. Diese Bestimmtheit kann zwar durch die Übergabe der Sache herbeigeführt werden, was in den Fällen der hier relevanten Sicherungsübereignung aber gerade nicht greift (Wiegand in Staudinger (2017) BGB § 929, Rn. 12 mwN). Es liegt auch keine ausnahmsweise zulässige Gattungsbestimmung vor (vgl. BGH NJW 1992, 1161 [BGH 13.01.1992 – II ZR 11/91] [1161]), da sich die hierüber im Einzelfall mögliche Konkretisierung auf die Sachen beziehen muss, die sicherungsübereignet werden sollen, nicht auf die Eigentümerschaft als solches.

Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, wie aus einer Sicherungsübereignung ein Gesellschaftsverhältnis folgen solle, da die Folge gerade keine Miteigentümerschaft der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1) wäre, sondern eine getrennte Eigentümerschaft. Es ist aber auch nicht erkennbar, wie die Beklagte zu 1) überhaupt Eigentum erworben hätte und wie dieses trotz Sicherungsübereignung an diese wieder zurückgefallen und zudem an die Beklagte zu 1) übergegangen wäre.

Da dem Einwand somit die Erfolgsaussicht fehlt, ist es unschädlich, dass das Landgericht über den Antrag auf Wiedereröffnung des Verfahrens nicht entschieden hat.

Weiterhin ist auch von der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung der Klägerin zu 2) vom 12.5.2017 gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB iVm. § 15 Abs. 1 Nr. 1 MV auszugehen. Dieser stünde eine feste Vertragslaufzeit grundsätzlich auch nicht entgegen.

Eine nach den gesetzlichen Voraussetzungen allgemein die fristlose Kündigung rechtfertigende Höhe der nicht geleisteten Miete ist unstreitig gegeben. Die Beklagten können sich demgegenüber weder auf eine Minderung gem. § 536 Abs. 1 BGB noch eine Befreiung von der Mietzahlung gem. § 537 Abs. 2 BGB berufen.

Die Klägerin zu 2) hat der Beklagten zu 1) die Mietsache als solche nach wie vor zur Verfügung gestellt, einen vertragswidrigen Zustand dieser macht die Beklagte zu 1) auch nicht geltend. So sie anführt, die Mangelhaftigkeit ergebe sich daraus, dass die Klägerin zu 2) den Galopprennbahnbetrieb eingestellt und damit einen Teil ihrer Gebrauchsgewährungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht erfüllt habe, ergibt sich dieses aus dem Vertragsverhältnis nicht. Voraussetzung hierfür wäre die Vereinbarung einer Betriebspflicht durch den Vermieter gegenüber dem Mieter in dem Mietvertrag vom 1.7.1996, und zwar dergestalt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter die Durchführung des Galopprennbahnbetriebes als Hauptleistungspflicht fordern kann. Eine solche Vereinbarung ist dem Mietvertrag jedoch nicht zu entnehmen.

Sie ist insbesondere aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoller Weise in diesen auch nicht hineinzuinterpretieren. Insofern käme allenfalls eine Anwendung der Grundsätze ergänzender Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) in Betracht. Voraussetzung hierfür ist das Bestehen einer Regelungslücke, also einer planwidrigen Unvollständigkeit der Bestimmungen des Rechtsgeschäfts, die nicht durch die Heranziehung von Vorschriften des dispositiven Rechts sachgerecht geschlossen werden kann. Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Regelung enthält, besagt jedoch nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit handelt. Hiervon kann nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zu Grunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohne Vervollständigung des Vertrags eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre (BGH NJW 2012, 844 [845] [BGH 11.01.2012 – XII ZR 40/10][BGH 11.01.2012 – XII ZR 40/10]; BGH NJW 1988, 450 [451]; BGH NJW 1984, 1177 [1178] [BGH 01.02.1984 – VIII ZR 54/83][BGH 01.02.1984 – VIII ZR 54/83]; Busche in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2015, § 155 Rn. 38). Nach diesen Grundsätzen kommt eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass die Klägerin zu 2) gegenüber der Beklagten zu 1) (bzw. insoweit im Verhältnis der damaligen Vertragsparteien) verpflichtet wäre, den Rennbetrieb zu veranstalten, nicht in Betracht. Die Entscheidung über die Durchführung des Rennbetriebs liegt in dem tatsächlichen und wirtschaftlichen Verantwortungs- bzw. Entscheidungsbereich des Veranstalters und richtet sich nach den hierfür maßgeblichen Umständen. Dass der damaligen Vermieterin bzw. nunmehr der Klägerin zu 2) diese Entscheidung entzogen ist bzw. sie sich dieser selbst begeben hat aufgrund einer Veranstaltungsverpflichtung gegenüber einem Mieter, der ein Wettbüro betreibt, ist unter keinem Gesichtspunkt anzunehmen. Es mangelt daher bereits an einer Regelungslücke. Eine solche Pflichtenbegründung würde die Interessen des (jeweiligen) Vermieters und damit auch der Klägerin zu 2) zudem nicht angemessen berücksichtigen. Der Regelung § 11 MV ist auch nichts anderes zu entnehmen, da diese die lediglich allgemeinen und inzwischen in § 241 Abs. 2 BGB normierten nebenvertraglichen Rücksichtnahmepflichten statuiert.

Richtig ist zwar insoweit, dass der Mieter und somit nunmehr auch die Beklagte zu 1) redlicher Weise nicht gänzlich schutzlos dahingehend sein darf, dass sie trotz Einstellung des Rennbahnbetriebes für die ihr insoweit nutzlos gewordene Mietsache weiterhin Miete zahlen müsste und somit an der vereinbarten Vertragslaufzeit festzuhalten wäre. Denn der Vermieter und nunmehr die Klägerin zu 2) ist über die Abhängigkeit des Wettgeschäftsbetriebes von der Durchführung der Rennveranstaltungen in Kenntnis. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung wäre ihr damit jedoch kein Erfüllungsanspruch, sondern allenfalls ein Kündigungsrecht zuzusprechen, auf welches sich der Vermieter bei Einstellung des Betriebs redlicher Weise einlassen muss. Dieses hätte den Vertrag aber zu einem früheren Zeitpunkt beendet und den Herausgabeanspruch der Klägerin zu 2) begründet.

Aus denselben Gründen scheidet auch eine Anwendung des § 537 Abs. 2 BGB aus, der – da überwiegend ohnehin deklaratorischer Natur – ebenfalls auf die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters abstellt. Zudem bezieht sich die Regelung auf die Fälle, in denen der Vermieter den Mietgebrauch aufgrund der Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht gewähren kann, und ist somit nicht einschlägig. Für eine analoge Anwendung bestehen weder Anhaltspunkte, noch ist eine solche erforderlich, weil die vertraglichen Regelungen iVm. den §§ 535 Abs. 1, 536 BGB die Rechtsfragen abschließend beantworten.

Im Übrigen liegt es im Risikobereich jedes Gewerbetreibenden, der seinen Betrieb in Abhängigkeit von bestimmten Veranstaltungen oder sonstigen Ereignissen einrichtet und auch anmietet, dass diese eingestellt werden und die Grundlage seines Gewerbes insoweit wegfällt. Daraus erwächst in Ermangelung ausdrücklicher abweichender Vereinbarungen kein Recht, die Durchführung einzufordern.

Auf die Frage, ob der zwischen den Klägern geschlossene Aufhebungsvertrag vom 5.8.2014 wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist, kommt es nicht an, denn dieses hätte keinen Einfluss auf das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten zu 1). Die Sittenwidrigkeit bestünde alleine im Verhältnis der Klägerinnen untereinander. Sie hat hingegen keine Auswirkungen auf Verträge der Klägerin zu 2) mit Dritten. Das folgt schon aus dem Urteil des Senats vom 27.7.2017 (2 U 174/16, BeckRS 2017, 120908). Hiernach schlägt die angenommene Sittenwidrigkeit des Aufhebungsvertrages zwischen den Klägerinnen gerade nicht auf die Kündigung der Klägerin zu 2) vom 29.6.2015 hinsichtlich des Geschäftsbesorgungsvertrages mit dem Renn-Klub A e. V. durch. Denn die Verträge sind zu trennen und trotz Ursächlichkeit des Aufhebungsvertrages für die Kündigung des Geschäftsbesorgungsvertrages liegt letzterem nicht dasselbe Unwerturteil inne, wie dem Aufhebungsvertrag. Diese Grundsätze gelten für das hiesige Mietverhältnis ebenfalls, was der XII. Senat des BGH in dem Beschluss vom 12.7.2017 (XII ZR 46/17; WuM 2017, 606) jedenfalls insoweit bestätigt hat, als dass er die Ablehnung des Antrages des Renn-Klub A e. V. auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung seiner Rückgabepflicht aufgrund des Urteils des Senats vom 27.7.2016 mangels Erfolgsaussicht abgelehnt hat.

Der Rück- und hierin enthaltene Herausgabeanspruch der Klägerin zu 2) gegen die Beklagte zu 3) folgt aus § 546 Abs. 2 BGB.

Die Klägerin zu 2) kann insoweit auch Herausgabe an die Klägerin zu 1) verlangen, da diese zugleich den Eigentumsherausgabeanspruch aus § 985 BGB geltend macht, die Parteien somit über den Rückforderungsberechtigten eine Einigung erzielt haben und der dingliche Anspruch vorrangig ist (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus 5. Aufl. 2017 § 546 Rn. 7; Streyl in Schmidt-Futterer 13. Aufl. 2017 § 546 Rn. 12).

Der Anspruch der Klägerin zu 1) auf Herausgabe der Mietflächen folgt zunächst aus § 985 BGB. Daran ändert auch eine mögliche Sittenwidrigkeit des Aufhebungsvertrages nichts. In diesem Fall wäre die Klägerin zu 2) zwar besitzberechtigt und hätte ihrerseits einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 546 Abs. 1 und 2 BGB. Diese stehen jedoch in freier Anspruchskonkurrenz zueinander, so dass die Klägerin zu 1) ihren Eigentumsanspruch durchsetzen kann (Baldus in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2017, § 985 Rn. 142; Blank in Blank/Börstinghaus 5. Aufl. 2017 § 546 Rn. 7; Streyl in Schmidt-Futterer 13. Aufl. 2017 § 546 Rn. 12). Der Anspruch richtet sich einheitlich gegen beide Beklagte, da der Eigentümer sowohl gegenüber dem unmittelbaren als auch dem mittelbaren Besitzer die Herausgabe an sich geltend machen kann (BGH NJW-RR 2004, 570 [571] [BGH 18.07.2003 – V ZR 297/02][BGH 18.07.2003 – V ZR 297/02]; NJW 1970, 241 [242] [BGH 29.10.1969 – VIII ZR 202/67][BGH 29.10.1969 – VIII ZR 202/67]; Baldus in Münchener Kommentar zum BGB 7. Auflage 2016, § 985 Rn. 32; Gursky in Staudinger (2012) BGB § 985 Rn. 71).

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen seit Zustellung, auch dazu, ob das Rechtsmittel trotz der mitgeteilten Bedenken durchgeführt wird.