OLG Frankfurt am Main, 31.05.2017 – 20 W 57/17

OLG Frankfurt am Main, 31.05.2017 – 20 W 57/17
Leitsatz:

Wurde ein dingliches Vorkaufsrecht mit einer unzulässigen Preislimitierung (gutachterlich festgestellter Schätzwert als Mindestpreis) im Grundbuch eingetragen, so wird durch die inhaltliche Unzulässigkeit nur eines Teils der Grundbucheintragung die Zulässigkeit der restlichen Eintragung nicht berührt, wenn diese für sich den wesentlichen Anforderungen genügt und im Wege der Auslegung davon auszugehen ist, dass auch ein zulässiges nicht preislimitiertes dingliches Vorkaufsrecht von der Einigung der Vertragsparteien umfasst ist.
Tenor:

Das Grundbuchamt wird angewiesen, zu Gunsten des Antragstellers hinsichtlich der am 01.12.2016 von Amts wegen erfolgten Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragenen Vorkaufsrechts einen Amtswiderspruch einzutragen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: EUR 65.000,–
Gründe

I.

Der Antragsteller war seit 1993 als alleiniger Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes in Abt. I lfd. Nr. 4 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragen. Mit notariellem Kaufvertrag des Notars N1 vom 06.05.1996 veräußerte der Antragsteller den streitgegenständlichen Grundbesitz unter Erklärung der Auflassung an die Antragsgegnerin Frau A (UR-Nr. …/1996). Diese wurde am 30.08.1996 in Abt. I lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes als Eigentümerin eingetragen.

In Ziff. VI Nr. 4 des notariellen Kaufvertrages vom 06.05.1996 räumte die Antragsgegnerin dem Antragsteller wie folgt ein Vorkaufsrecht ein:

Der Käufer räumt dem Verkäufer für den Fall der Weiterveräußerung ein Vorkaufsrecht ein, wobei der vom Ortsgericht/einem vereidigten Gutachter festgestellte Schätzwert als Mindestpreis anzusetzen ist.

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen eines Monats nach Zugang der Mitteilung des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrages ausgeübt werden.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des Vorkaufsrechts mit Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu DM 300.000,- nebst bis zu je 20 % Zinsen und Nebenleistungen im Grundbuch.

Im Wege der Eigenurkunde zum notariellen Kaufvertrag vom 06.05.1996 erfolgte am 05.09.1996 eine Ergänzung des vereinbarten Vorrangsvorbehalts für Grundpfandrechte durch den Notar N1.

Am 17.01.1997 wurde zu Gunsten des Antragstellers in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes folgendes Vorkaufsrecht eingetragen:

Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für B, geboren am …1961, Stadt1; Vorrangvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu DM 300.000,- nebst bis zu 20 % Zinsen jährlich seit dem Tage der Eintragung der vorbehaltenen Grundpfandrechte und bis zu 20 % Nebenleistungen einmalig; gemäß Bewilligung vom 06.05.1996 und 05.09.1996 (UR-Nr. …/1996 des Notars N1 in Stadt1); eingetragen am 17.01.1997.

Die Antragsgegnerin veräußerte den streitgegenständlichen Grundbesitz am 18.03.2014 unter Erklärung der Auflassung an Frau C (UR-Nr. …/2014 der Notarin N2). Zu Gunsten von Frau C wurde diesbezüglich am 27.03.2014 eine Auflassungsvormerkung in Abt. II lfd Nr. 6 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notariellen Kaufverträge verwiesen. Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen.

Die Antragsgegnerin beantragte mit Schriftsatz vom 10.05.2013 hinsichtlich des zu Gunsten des Antragstellers eingetragenen Vorkaufsrechts, die Worte „für alle Verkaufsfälle“ zu streichen. Diesbezüglich adressierte das Grundbuchamt an den Antragsteller mehrere Anhörungsschreiben, die diesem aber nicht zugestellt werden konnten. Mit Zwischenverfügung vom 27.05.2013 forderte die Grundbuchrechtspflegerin die Antragsgegnerin sodann auf, eine diesbezügliche Bewilligung des Antragstellers vorzulegen. Auf die hiergegen gerichtete Beschwerde der Antragsgegnerin vom 16.08.2013 hat der Senat mit Beschluss vom 13.02.2014, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, die angefochtene Zwischenverfügung aus formalen Gründen aufgehoben (Az. 20 W 29/2014).

Im Hinblick auf den notariellen Kaufvertrag vom 18.03.2014 teilte die beurkundende Notarin mit Schriftsatz vom 31.05.2016 bezüglich des zu Gunsten des Antragstellers eingetragenen Vorkaufsrechts mit, dieser Kaufvertrag sei dem Antragsteller am 13.02.2016 zugestellt worden. Ein Anhörungsschreiben des Grundbuchamts vom 06.07.2016 im Hinblick auf die von der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit dem eingetragenen Vorkaufsrecht beantragte Löschung der Worte „für alle Verkaufsfälle“ wurde dem Antragsteller am 14.07.2016 zugestellt. Mit Schreiben vom 29.07.2016 und vom 05.10.2016 widersprach der Antragsteller einer Löschung der Worte „für alle Verkaufsfälle“. Mit weiterem Anhörungsschreiben vom 15.10.2016 wurde dem Antragsteller mitgeteilt, dass die Löschung des Zusatzes „für alle Vorkaufsfälle“ nunmehr in den Hintergrund getreten sei. Vielmehr sei die Löschung des Vorkaufsrechts insgesamt geboten, da das Vorkaufsrecht aufgrund der enthaltenen Wertermittlungsklausel unzulässig sei.

Die Antragsgegnerin hat mit Schriftsatz vom 21.10.2016 sowie mit Schriftsatz ihrer verfahrensbevollmächtigten Notarin vom 26.10.2016 die Eintragung einer Grundschuld in Abt. III lfd. Nr. 6 des Wohnungsgrundbuchblattes im Range vor dem Vorkaufsrecht des Antragstellers in Abt. II lfd. Nr. 5 beantragt. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 01.12.2016 mit der Begründung zurückgewiesen, die Ausnutzung des Rangvorbehaltes sei nicht möglich, sofern das Recht in Abt. II lfd. Nr. 5 gelöscht sei. Der Antrag auf Wahrung der Grundschuld sei während der Anhörung im Amtslöschungsverfahren eingegangen. Eine Eintragung der Grundschuld komme nicht in Betracht, da das betroffene Recht im Zuge des Amtslöschungsverfahrens nunmehr gelöscht sei.

Nachdem das in Abt. II lfd Nr. 5 zu Gunsten des Antragstellers eingetragene Vorkaufsrecht am 01.12.2016 von Amts wegen gelöscht wurde, hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 28.12.2016 Beschwerde eingelegt und beantragt, die Amtslöschung des Vorkaufsrechts aufzuheben und das Vorkaufsrecht wieder in das Grundbuch einzutragen. Er hat ausgeführt, es sei ausdrücklicher Wunsch der Parteien gewesen, ihm ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Das einseitige Eingreifen und Abändern des Vertrages seitens des Grundbuchamtes sei eine Verletzung seiner schützenswerten Interessen.

Das Grundbuchamt hat die Beschwerde in eine Anregung auf Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO umgedeutet und mit Beschluss vom 24.01.2017, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, zurückgewiesen. Es hat ausgeführt, Voraussetzung für die Eintragung eines Amtswiderspruchs sei die materielle Unrichtigkeit des Grundbuchs. Diese sei nicht gegeben, da das vereinbarte Vorkaufsrecht unzulässig gewesen sei.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsteller mit Schreiben vom 13.02.2017 Beschwerde eingelegt und beantragt, den Widerspruch des Antragstellers vom 28.12.2016 im Grundbuch einzutragen und das Grundbuchamt anzuweisen, die von Amts wegen erfolgte Löschung zu löschen. Hilfsweise sei dem Antragsteller Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu gewähren, um sein Vorkaufsrecht ausüben zu können.

Der Grundbuchrechtspfleger hat der Beschwerde mit Beschluss vom 21.02.2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Er hat im Wesentlichen ausgeführt, eine Löschung der Amtslöschung komme wegen Unmöglichkeit nicht in Betracht. Zulässig sei lediglich die Eintragung eines Widerspruchs gegen die erfolgte Löschung von Amts wegen. Die Eintragung eines solchen Widerspruchs sei aber nicht geboten, da im Grundbuch ein unzulässiges Recht eingetragen gewesen sei. Der Antragsteller sei vor der von Amts wegen erfolgten Löschung auch angehört worden.

II.

Die Beschwerde des Antragstellers, über die nach der erfolgten Nichtabhilfe gemäß §§ 72, 75 GBO der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO).

Es handelt sich bei dem Begehren des Antragstellers um eine beschränkte Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 S. 2 GBO. Denn der Antragsteller wendet sich in der Sache gegen die Löschung des zu seinen Gunsten in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragenen Vorkaufsrechts. Das Rechtsmittel der Grundbuchbeschwerde nach § 71 Abs. 2 GBO kann vorliegend allerdings nur mit dem eingeschränkten Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 GBO gegen die erfolgte Löschung verfolgt werden, da bei einer Löschung nicht die Wiedereintragung verlangt werden kann und es sich bei der erfolgten Löschung des Vorkaufsrechts um eine Eintragung handelt, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann (Demharter, GBO, 30. A., § 53 Rz. 9, 61, § 71 Rz. 49, 51).

Soweit vorliegend das Beschwerdeverfahren beim Grundbuchamt zweistufig abgelaufen ist, handelt es sich dennoch um eine einheitliche Beschwerde des Antragstellers.

Der Antragsteller hat zunächst mit Schriftsatz vom 28.12.2016 Beschwerde gegen die von Amts wegen erfolgte Löschung eingelegt und diesbezüglich „Aufhebung“ der Löschung und Neueintragung des Vorkaufsrechts nach dem Wortlaut des notariellen Kaufvertrages vom 06.05.1996 beantragt. Diese Beschwerde hat der Grundbuchrechtspfleger mit Beschluss vom 24.01.2017 zurückgewiesen. Nachdem der Antragsteller gegen den Zurückweisungsbeschluss vom 24.01.2017 wiederum Beschwerde eingelegt hat, diese erneut mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs sowie – soweit verständlich – mit dem Ziel, die erfolgte Löschung zu löschen, handelt es sich in der Sache um eine einheitliche Beschwerde, welche umzudeuten ist in eine Anregung des Antragstellers auf Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO. Diesbezüglich ist seitens des Grundbuchrechtspflegers mit Datum vom 21.02.2017 insofern auch ein Nichtabhilfebeschluss ergangen.

Die mit dem eingeschränkten Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO gegen die erfolgte Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes zu Gunsten des Antragstellers eingetragenen Vorkaufsrechts zulässige Grundbuchbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Die Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch setzt nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO voraus, dass ein durch die Eintragung erfolgter Verstoß des Grundbuchamts gegen gesetzliche Vorschriften feststeht und darüber hinaus glaubhaft gemacht ist, dass das Grundbuch hierdurch unrichtig geworden ist (BayObLG Rpfleger 1987, 101; Demharter, aaO, § 53 Rz. 28). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben.

Das Grundbuchamt hat das in Abt. II lfd. Nr. 5 das Wohnungsgrundbuchblattes zu Gunsten des Antragstellers eingetragene Vorkaufsrecht zu Unrecht als eine inhaltlich unzulässige und damit nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO von Amts wegen zu löschende Eintragung angesehen. Die Voraussetzung für eine Löschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit gemäß § 53 Abs. 1 S. 2 GBO liegen nicht vor.

Zwar ist eine Eintragung dann nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu löschen, wenn sie sich ihrem Inhalt nach als unzulässig erweist. Dies ist dann der Fall, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann. Die Unzulässigkeit muss sich hierbei aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben, andere Beweismittel dürfen nicht verwertet werden (BayObLG Rpfleger 1986, 371 [BayObLG 09.06.1986 – 2 Z 108/85]; OLG München, Beschluss vom 29.10.2007, Az. 34 Wx 105/07, juris Rz. 22).

Wurde ein dingliches Vorkaufsrecht allerdings in das Grundbuch eingetragen, bezüglich dessen nur ein Teilaspekt inhaltlich unzulässig ist, so wird durch die inhaltliche Unzulässigkeit nur eines Teils der Grundbucheintragung die Zulässigkeit und Wirksamkeit der restlichen Eintragung nicht berührt, wenn diese für sich den wesentlichen Erfordernissen genügt (BGH FGPrax 2017, 54 [BGH 13.10.2016 – V ZB 98/15]; BGH NJW 1966,1656 [BGH 20.05.1966 – V ZR 182/63]; Demharter, aaO, § 53 Rz. 58; Meikel-Schneider, GBO, 11. A., § 53 Rz. 352).

Dies ist vorliegend der Fall. Denn es ist davon auszugehen, dass das dingliche Vorkaufsrecht für den Antragsteller mit dem zulässigen Inhalt von den Vertragsparteien gewollt war und damit entstanden ist.

Zwar ist ein dingliches Vorkaufsrecht mit der Bestimmung, dass der Kauf nur zum Schätzpreis erfolgt, inhaltlich unzulässig im Sinn von § 53 Abs. 1 S. 2 GBO. Allerdings ist vorliegend davon auszugehen, dass auch ein zulässiges nicht preislimitiertes dingliches Vorkaufsrecht von der erfolgten Einigung der Vertragsparteien umfasst ist.

Das dingliche Vorkaufsrecht gehört zu dem geschlossenen Kreis der dinglichen Belastungen, wobei sein Inhalt in den §§ 1094 ff. BGB gesetzlich festgelegt ist. Hierbei sind Abweichungen vom gesetzlichen Inhalt nur zulässig, soweit das Gesetz sie, insbesondere nach § 1098 Abs. 1 BGB, unter Verweisung auf die Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts zulässt. Es gilt damit keine Vertragsfreiheit, insbesondere sind erweiternde abweichende Vereinbarungen unzulässig (Senat NJW-RR 1997,1447 [OLG Frankfurt am Main 25.08.1997 – 20 W 558/94] mwN; Palandt-Bassenge, BGB, 76. A., Überblick vor § 1094 Rz. 1; Senat, Beschluss vom 06.09.2007, Az. 20 W 174/07, juris Leitsatz und Rz. 11). Während für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht die Bestimmung des § 464 Abs. 2 BGB, wonach der Kauf zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten zu denselben Bedingungen zustande kommt, die der Verpflichtete mit dem Drittkäufer vereinbart hat, bei der Vereinbarung des Vorkaufsrechts abbedungen werden kann, gilt dies nicht für das dingliche Vorkaufsrecht. Hier ist die Festlegung des Kaufpreises abweichend von dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – ein sog. preislimitiertes Vorkaufsrecht – unzulässig (Senat, Beschluss vom 06.09.2007, aaO, Rz. 11 mwN; BGH WM 1966, 891; BGH NJW 2001, 2883; OLG München, Beschluss vom 29.10.2007, aaO, Rz. 24; Palandt-Bassenge, aaO, § 1098 Rz. 2; Staudinger-Schermaier, BGB, Neubearb. 2013, Vorb. zu §§ 463 ff., Rz. 8).

Anders als in der vom Senat im Jahr 2007 entschiedenen Konstellation (Senat, Beschluss vom 06.09.2007, aaO) ist vorliegend Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nicht die – unzulässige – Ergänzung eines eingetragenen Vorkaufsrechts dahingehend, dass dieses nach dem Schätzwert auszuüben sei. Vielmehr ist vorliegend eine Konstellation gegeben, in der die Eintragung eines – unzulässigen – preislimitierten dinglichen Vorkaufsrechts – bereits im Jahr 1997 erfolgt ist. Zwar hat die erfolgte Eintragung in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes ihrem Wortlaut nach keine preislimitierende Einschränkung, sondern enthält lediglich die Bestellung eines Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle für den Antragsteller. Allerdings wird bei der Eintragung des Vorkaufsrechts in zulässiger Weise Bezug genommen auf die Bewilligung in der notariellen Urkunde des Notars N1 vom 06.05.1996 und in der Nachtragsurkunde vom 05.09.1996. Hierbei ist die Eintragungsbewilligung zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts rechtlich erheblich (BayObLG MittBayNot 1995, 460). Der notarielle Vertrag vom 06.05.1996 enthält hierbei die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts zu einem auf gutachterlichem Schätzwert basierenden Mindestpreis.

Die gebotene Auslegung der im notariellen Vertrag vom 06.05.1996 getroffenen Bestimmungen ergibt jedoch, dass die erfolgte Einigung der Vertragsparteien auch ein zulässiges nicht preislimitiertes dingliches Vorkaufsrecht umfasst hat.

Für die Auslegung der Bestimmungen des notariellen Vertrages sind zunächst die allgemeinen Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB anzuwenden, jedoch eingeschränkt durch die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze, wonach der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen. Eine Auslegung kommt somit nur dann in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Es ist auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (Senat, Beschluss vom 27.10.2016, Az. 20 W 250/16, n.v.; Demharter, aaO, § 19 Rz. 28; Meikel-Schneider, aaO, § 53 Rz. 32). Andere Umstände dürfen im Interesse späterer Rechtsnachfolger oder sonstiger betroffener Dritter zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie allgemein für jedermann ohne weiteres oder konkret aus den Eintragungsunterlagen erkennbar sind. Darauf, was der oder die Erklärende tatsächlich gewollt hat, kommt es nicht an (Senat, Beschluss vom 27.10.2016, aaO; Demharter, aaO, § 19 Rz. 28 mwN). Auch eine Umdeutung ist im Grundbuchverfahren nicht völlig ausgeschlossen, unterliegt jedoch ebenso wie die vorrangige Auslegung den vorgenannten sich aus der Sicherheit des Grundbuchverkehrs, der eine klare Ausdrucksweise verlangt, ergebenden einschränkenden Grundsätzen (Senat, Beschluss vom 27.10.2016, aaO; Demharter, aaO, § 19 Rz. 30; KEHE-Keller, Grundbuchrecht, 7. A., Einl. § 3 Rz. 29).

Unter Heranziehung dieser Grundsätze ist zunächst festzustellen, dass die Vertragsparteien des notariellen Vertrages vom 06.05.1996 in Ziff. VI Nr. 4 ein Vorkaufsrecht zum Schätzwert als Mindestpreis vereinbart und sodann in Ziff. VI Nr. 4 Abs. 3 die Eintragung des Vorkaufsrechts bewilligt und beantragt haben. Die Eintragung eines Vorkaufsrechts mit der Vereinbarung eines Schätzpreises ist nur hinsichtlich dieser Vereinbarung, aber nicht insgesamt inhaltlich unzulässig. Durch eine Beseitigung der unzulässigen Preisvereinbarung wird der Eintragung grds. kein wesentliches Erfordernis entzogen, sondern ihr hierdurch lediglich der gesetzlich vorgeschriebene Inhalt gegeben. Insofern ist ausschlaggebend, ob die Begründung eines Vorkaufsrechts ohne die vereinbarte Preisbestimmung der Einigung der Parteien entspricht, sofern sie bei Vertragsschluss diesen Fall bedacht hätten (BGH FGPrax 2017, 54 f. [BGH 13.10.2016 – V ZB 98/15]; OLG München, Beschluss vom 29.10.2007, aaO, Rz. 26 mwN). Hierbei ist in der Regel davon auszugehen, dass das Recht mit dem zulässigen Inhalt von den Vertragsparteien gewollt war und damit entstanden ist (BGH FGPrax 2017, 54 ff. [BGH 13.10.2016 – V ZB 98/15]).

Vorliegend bleibt das von den Vertragsparteien vereinbarte unzulässige dingliche Vorkaufsrecht zu einem festgestellten Schätzwert als Mindestpreis in seinen Wirkungen nicht wesentlich hinter dem zulässigen dinglichen Vorkaufsrecht zurück. Denn der Kern des Vorkaufsrechts besteht in der Möglichkeit des Berechtigten – hier des Antragstellers -, das Grundstück zu erwerben, wenn es an einen Dritten verkauft wird. Dieser Kern wird nicht dadurch verändert, dass bezüglich des Preises differenzierende Absprachen der Vertragsparteien erfolgt sind. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Antragsteller als Veräußerer bei Kenntnis der Unwirksamkeit der gewählten Regelung mit einem Mindestpreis völlig auf die Einräumung eines Vorkaufsrechts hätte verzichten wollen. Denn ein unter anderen Bedingungen auszuübendes Vorkaufsrecht ist für den Vorkaufsberechtigten unter allen Umständen mehr wert als gar kein Vorkaufsrecht (so auch OLG München, Beschluss vom 29.10.2017, aaO, Rz. 27 mwN). Für die Antragsgegnerin als Vorkaufsverpflichtete wiederum stellt sich das Entfallen der Mindestpreisregelung nicht als entscheidendes Kriterium dar, denn mit dem Bestehen eines Vorkaufsrechts des Antragstellers an sich – das grundsätzlich in Verkaufsverhandlungen mit Dritten preismindernd wirken kann – hatte sie sich mit der gewählten unzulässigen Regelung gerade einverstanden erklärt. Insofern ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien bei Kenntnis der Nichtigkeit des dinglichen preislimitierten Vorkaufsrechts zumindest das inhaltlich zulässige dingliche Vorkaufsrecht vereinbart hätten.

Da vorliegend eine Auslegung im Wege der geltungserhaltenden Reduktion dazu führt, dass seitens der Vertragsparteien statt des vereinbarten unzulässigen das zulässige dingliche Vorkaufsrecht gewollt war, bleibt kein Raum mehr für eine mögliche Umdeutung der Eintragung selbst, die ohnehin nur unter engen Voraussetzungen möglich ist (Demharter, aaO, § 19 Rz. 30 mwN). Ohnehin wird nur vereinzelt vertreten, dass ein eingetragenes unzulässiges preislimitiertes dingliches Vorkaufsrecht in eine Vormerkung zur Sicherung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts umgedeutet werden könne (so LG Darmstadt, Rpfleger 2004, 349 [LG Darmstadt 26.02.2004 – 26 T 188/03]); ganz überwiegend wird vielmehr mit Verweis auf die Publizitätsfunktion des Grundbuchs eine Umdeutung in diesem Sinne abgelehnt (BayObLG NJW-RR 1997, 1511 [BayObLG 05.06.1997 – 2 ZBR 19/97]; Staudinger-Roth, BGB, Neubearb. 2015, § 140 Rz. 10 mwN).

Die von Amts wegen erfolgte Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes zu Gunsten des Antragstellers eingetragenen Vorkaufsrechts seitens des Grundbuchamts erfolgte damit zu Unrecht, so dass das Grundbuch hierdurch unrichtig geworden ist. Daher war das Grundbuchamt anzuweisen, bezüglich der erfolgten Amtslöschung zugunsten des Antragstellers einen Amtswiderspruch einzutragen.

Klarstellend weist der Senat im Hinblick auf die Ausführungen der Antragsgegnerin im Schriftsatz vom 29.05.2017 darauf hin, dass die Frage der Auslegung der in Ziff. VI Nr. 4 des notariellen Vertrages vom 06.05.1996 von den Vertragsparteien gewählten Formulierung, der Käufer räume dem Verkäufer „für den Fall der Weiterveräußerung“ ein Vorkaufsrecht ein, nicht Gegenstand dieses Beschwerdeverfahrens ist. Denn eingetragen ist in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zu Gunsten des Antragstellers, bezüglich dessen die von dem Antragsteller angegriffene Amtslöschung erfolgt ist. Insofern haben in diesem Beschwerdeverfahren keine Ausführungen zu der Frage zu erfolgen, ob auf Grundlage des zitierten Bewilligungstextes die in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes erfolgte Eintragung eines Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle in zutreffender Weise erfolgt ist.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 51 Abs. 1 S. 2, 46 GNotKG, wobei der Senat für die Bestimmung des hälftigen Grundstückswerts den Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag vom 18.03.2014 (UR-Nr. …/2014 der Notarin N2) zugrunde gelegt hat.

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen. Weder ist die Sache von grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.

Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung ist nicht eröffnet (Demharter, aaO, § 78 Rz. 12; Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 19. A., § 70 Rz. 41).