OLG Frankfurt am Main, 10.12.2012 – 24 U 55/12
Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23.01.2012 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23.01.2012 ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des Betrages leisten, dessen Vollstreckung sie betreiben.
Gründe
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Wegen der Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 115 ff. d. A.) verwiesen.
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Der Kläger verfolgt mit seiner Berufung sein erstinstanzliches Ziel einer Rückabwicklung des am 18.09.2008 zwischen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrags unverändert weiter. Wegen der Einzelheiten seines Vortrages wird auf die Berufungsbegründung vom 22.03.2012 (Bl. 134 ff. d. A.) und seinen Schriftsatz vom 05.12.2012 (Bl. 189 ff d. A.)verwiesen.
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Der Kläger beantragt,
das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 23.01.2012 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 351.580,22 € Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks X-Straße in Stadt1 an die Beklagten, eingetragen im Grundbuch von Stadt1 Bd. …, Bl. … Grundstück Flur …, Flurstück … und … Nr. … zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 02.12.2010 nebst vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 3.982,43 € zuzüglich Zinsen ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
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Der Einzelheiten ihres Vortrages wegen wird auf die Berufungserwiderung vom 28.06.2012 (Bl. 150 ff. d. A.) verwiesen.
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Die Berufung war als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Der Senat verweist zur Begründung auf seinen ausführlichem Hinweisbeschluss vom 12.11.2012 (Bl. 161 ff. d. A.).
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Das Vorbringen des Klägers im Schriftsatz vom 05.12.2012 rechtfertigt keine andere Entscheidung, denn auch daraus ergibt sich kein mindestens bedingt vorsätzliches Verschweigen eines Mangels durch die Beklagten.
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1.
Soweit der Kläger davon ausgeht (Bl. 190 d. A.), dass es bei der Beauftragung des Zeugen Z1 von Anfang an nicht um den Schaden an der Terrasse, sondern um den Wasserschaden im Untergeschoss ging, ersetzt diese Mutmaßung nicht den substantiierten Vortrag, was Gegenstand der Beauftragung des genannten Zeugen war. Aus dem bisherigen Vorbringen des Klägers ergibt sich nämlich ausweislich des von dem Kläger vorgelegten Schreibens des Zeugen Z2 vom 02.11.2010 (Bl. 66 d. A.), dass sich das Angebot nur auf den Schaden an der Terrasse bezog („… wurde lediglich ein Wasserschaden zwischen der Wohnzimmerwand zur Terrasse festgestellt. Aus diesem Grunde (Unterstreichung durch Senat) wurde von mir die Fa. A mit der Überprüfung und Diagnosestellung beauftragt“).
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Darüber hinaus ist nach dem Vortrag des Klägers weiterhin unklar, welche Wasserschäden genau in welchem Kellerraum der Zeuge Z1 am 03.07.2008 festgestellt haben soll; dies wäre aber für die Feststellung eines arglistigen Verschweigens deshalb von entscheidender Bedeutung, weil unstreitig ein Wasserschaden am Heizkörper nicht verschwiegen, sondern ausdrücklich in dem notariellen Vertrag erwähnt wurde (Bl. 11 d. A.). Etwas Genaueres lässt sich auch den zweitinstanzlich vorgelegten Lichtbildern nicht entnehmen, auf denen zwei verschiedene Heizkörper mit benachbarten Wasserflecken an der Wand in offensichtlich zwei verschiedenen Kellerräumen zu sehen sind.
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Noch unklarer wird der Vortrag des Klägers durch seine Behauptung, bei seiner Erstbesichtigung am 23.08.2008 seien keine Schäden im Keller zu erkennen gewesen; wenn dies zuträfe, wäre nicht verständlich, warum ein Wasserschaden an einem Heizkörper in den Kaufvertrag vom 18.09.2008 aufgenommen wurde.
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Nachdem es unstreitig in den Jahren 1999 bis 2007 nicht zu einem Wassereintritt gekommen war (dies hat auch der Zeuge Z3 bestätigt), lässt sich aus den von dem Kläger nunmehr vorgelegten Lichtbildern und den hierzu getroffenen Feststellungen des Zeugen Z1 keine Kenntnis der Beklagten von einer fehlenden Abdichtung herleiten.
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Denn das Beweisangebot auf Einnahme des Augenscheins ist zweitinstanzlich neu und nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen, so dass der Kläger hiermit ebenso ausgeschlossen ist wie mit seinem nicht nachgelassenen erstinstanzlichen Vorbringen nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Schriftsatz vom 09.12.2011 (s. Hinweisbeschluss vom 12.11.2011, Seite 7).
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Im Übrigen hätte der Kläger – wenn den Beklagten nur aufgrund der auf den Lichtbildern dokumentierten Wandflecken die mangelnde Abdichtung hätte bekannt sein sollen – diese ebenso erkennen können wie die Beklagten selbst. Seinen erstinstanzlich nach Schluss der mündlichen Verhandlung erhobenen Vorwurf, die Beklagten hätten nach der Besichtigung durch den Zeugen Z1 im Juli 2008 und vor seiner eigenen Besichtigung die Feuchtigkeitsschäden überstrichen, hat er zweitinstanzlich weder aufrechterhalten noch unter Beweis gestellt; im Übrigen spricht der offensichtlich nicht beseitigte Wasserschaden am Heizkörper im großen Kellerraum gegen eine solche Vorgehensweise der Beklagten.
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2.
Auch zu dem – wie im Hinweisbeschluss vom 12.11.2012 ausgeführt – unklaren Weg der Weitergabe des Angebots des Zeugen Z1 an die Beklagten enthält der neue Vortrag des Klägers nur Mutmaßungen, die eine konkrete Tatsachenbehauptung nicht ersetzen können. Dass es zwischen den Beklagten und dem Zeugen Z2 eine Verbindung gab, ist unstreitig; schließlich hatten die Beklagten ihn mit der Verkaufsvermittlung beauftragt. Selbst wenn man bei lebensnaher Betrachtung davon ausgeht, dass der Zeuge Z2 den Beklagten das Angebot des Zeugen Z1 vor Abschluss des durch einen anderen Makler vermittelten Kaufvertrags übergeben hat, mussten sie aus diesem Angebot nicht auf einen umfangreichen Wasserschaden im Keller schließen. Dies hat der Senat bereits in seinem Hinweisbeschluss dargelegt. Die Beklagten waren auch nicht verpflichtet, aus den in dem Angebot genannten Positionen Schlüsse auf die von dem Zeugen Z1 für notwendig erachteten Arbeiten im Keller zu ziehen, denn die Beklagten wussten nur von der zur Klärung des Wasserschadens an der Terrasse erfolgten Beauftragung des Zeugen Z1; dies ergibt sich aus dem Schreiben des Zeugen Z2 vom 02.11.2010 (Bl. 66 d. A.).
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Dass den Beklagten mit dem Angebot auch die nunmehr vorgelegten Lichtbilder übergeben worden seien, hat der Kläger erstinstanzlich nicht vorgetragen; aber auch bei Berücksichtigung dieses neuen Vortrags – und die Übergabe auch der Lichtbilder unterstellt – mussten die Beklagten nicht auf einen durch eine fehlende Abdichtung verursachten weitergehenden Wasserschaden als den im Kaufvertrag erwähnten am Heizkörper schließen, da sich die Ursache der Verfleckungen aus den Bildern nicht ergibt.
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Auch der Maklerwechsel belegt für sich genommen nicht die Arglist, der er kann viele Gründe haben. Der neu beauftragte Makler M hatte jedenfalls den Auftrag zur Alleinvermittlung, was erfahrungsgemäß meist zu gesteigerten Verkaufsbemühungen führt.
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Nach alledem kann den Beklagten allenfalls der Fahrlässigkeitsvorwurf gemacht werden, nach Erhalt (diesen einmal unterstellt) des Angebots des Zeugen Z1 keine weiteren Nachforschungen angestellt zu haben. Dies begründet nicht die Annahme arglistigen Verhaltens.
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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO; das Rechtsmittel des Klägers war erfolglos.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Gegenstandswert: 351.580,22 €.
