OLG Frankfurt am Main, 20.06.2012 – 2 U 40/12

OLG Frankfurt am Main, 20.06.2012 – 2 U 40/12
Tenor:

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 30.01.2012 (Az. 2/2 O 21/12) wird teilweise abgeändert und die Beklagte wird verurteilt, die Mietflächen im 3. Obergeschoss mit ca. 231,48 qm, Mieteinheit Nr. .., …, … zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,– EUR abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe dieses Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 22.499,64 EUR festgesetzt.
Gründe
1

I.

Der Kläger verlangt mit der Klage von der Beklagten die Räumung und Herausgabe von Büroräumen, die die Beklagte im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet hatte.
2

Die Rechtsvorgängerin die Klägerin, die Versicherung …, schloss am 22.03.2007 mit der Beklagten einen Mietvertrag über 231,48 qm Bürofläche im 3. Obergeschoss der Liegenschaft … in ….
3

Das Anwesen war im Jahre 1958 errichtet worden und der Beklagten wurde nur ein Teil der Fläche im 3. Obergeschoss vermietet, nämlich die Fläche, die über einen Hintereingang links verfügte. Die gesamte Mietfläche vermietete die Beklagte an die Firma A GmbH weiter, die auch Mieterin der übrigen Mietfläche im 3. Obergeschoss der Liegenschaft war. Eine ursprünglich zwischen den beiden Flächen installierte Tür wurde von der Beklagten entfernt. Ferner wurde ein offener Empfangsbereich geschaffen sowie ein Serverraum. Baurechtliche Genehmigungen für diese Änderungen der Mietsache wurden von der Beklagten insoweit zunächst nicht eingeholt. Als Mietzeit wurde für die Mieträume, die zum Zwecke der Nutzung als Büro vermietet wurden, eine Zeit vom 01.06.2007 bis 31.12.2011 vereinbart. Der Beklagten als Mieterin wurden zwei Optionsrechte für jeweils drei Jahre eingeräumt.
4

In Ziffer 7 des Mietvertrages wurde unter anderem folgendes geregelt:

7.1

(….) Die Mieterin plant die Renovierung der Mietflächen zur Nutzung derselben gemäß Ziffer 1 dieses Vertrages. Diese Renovierung wird seitens der Mieterin beauftragt und nach ihren Anforderungen in eigener Regie sowie auf eigene Kosten ausgeführt. Im Anschluss an die Renovierung stellt die Mieterin der Vermieterin einen Grundrissplan im DXF- und PDF-Format sowie eine Baubeschreibung mit den durchgeführten Umbauten zur Verfügung. (…).

7.2

Die Mieterin gewährleistet mittels dieses Vertrages, sämtliche Arbeiten sach- und fachgerecht, nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik und im Einklang mit den behördlichen Bestimmungen, entsprechend ausführen zu lassend. Der Vermieterin sind für alle Umbauten, jeweils nach deren Fertigstellung, technischen Dokumentationen und Nachweise vorzulegen. Dies gilt insbesondere für vorgeschriebene Prüfungen, wie z. B. BGV A2 (Elektrotechnik), Brandschutznachweise sowie Nachweise die Statik betreffend, sofern erforderlich.

7.3

Die Mieterin wird der Vermieterin vor Beginn der Umbau- und Renovierungsarbeiten den verantwortlichen Architekten bzw. Bauleiter benennen (…).

7.5

Vor Beginn der Umbaumaßnahmen holt die Mieterin alle in diesem Zusammenhang erforderlichen behördlichen Genehmigungen auf eigene Kosten ein und überlässt der Vermieterin jeweils eine Kopie davon.

5

Dem Vertrag vom 22.03.2007 waren die Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag der ursprünglichen Vermieterin beigefügt. In Ziffer 12.2 dieser Allgemeinen Vertragsbedingungen ist unter anderem folgendes geregelt:

Der Vermieter ist unbeschadet anderer gesetzlicher Regelungen zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter (…) vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt und nicht innerhalb von zwei Wochen nach Zugang einer schriftlichen Mahnung erfüllt. Dies gilt insbesondere für die Verletzung der vertraglich vereinbarten Nutzung der Mieträume oder einer nicht genehmigten Sortimentserweiterung.

6

In Ziffer 14 der Allgemeinen Vertragsbedingungen wurde geregelt, dass der Vermieter oder seine Vertreter die Mieträume zu angemessener Tageszeit zur Prüfung des Zustandes, zur Feststellung oder zur Beseitigung von Schäden, zum Ablesen von Messgeräten, zur Weitervermietung oder aus ähnlichen Gründen – auch mit Dritten – betreten kann. Der Vermieter werde, sofern nicht Gefahr im Verzug sei, das rechtzeitig vorher ankündigen. Der Mieter habe dafür zu sorgen, dass die Mieträume auch in seiner Abwesenheit betreten werden könnten.
7

Mit Kaufvertrag vom 25.12.2010 erwarb der Kläger die streitgegenständliche Liegenschaft und wurde am 18. Februar 2011 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Kläger plante in der Liegenschaft Umbaumaßnahmen. Mit Schreiben vom 09. Februar 2011 forderte der Kläger die Beklagte mit Hinweis auf ihre mietvertragliche Pflicht auf, ihm einen Grundrissplan im DXF- und PDF-Format sowie entsprechende Baubeschreibungen mit den durchgeführten Umbaumaßnahmen bezüglich ihres Mieterausbaus bzw. des Zustandes nach Renovierung vorzulegen. Des Weiteren forderte der Kläger die Beklagte auf, die Unterlagen bezüglich des Brandschutzes und die Statik betreffend vorzulegen. Zur Vorlage dieser angeforderten Unterlagen wurde von dem Kläger eine Frist bis zum 23. Februar 2011 gesetzt. Weiter wurde in dem Schreiben darauf hingewiesen, dass für den Fall, dass diese Unterlagen aufgrund tatsächlicher Gegebenheiten nicht beigebracht werden könnten, der Kläger eine Frist bis zum 09.03.2012 zur Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes und zur Nachreichung der Nachweise setze.
8

Nachdem die Grundrisspläne übermittelt worden waren, forderte der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 24.02.2011 auf, eine brandschutzrechtliche Genehmigung bis zum 08.03.2011 nachzureichen. Am 09.03.2011 übermittelte die Beklagte dem Kläger sodann ein Schreiben ihrer Untermieterin vom 08.03.2011, welchem eine brandschutztechnische Stellungnahme einer Diplom-Physikerin beigefügt war, die in der Stellungnahme einen Mangel feststellte, nämlich die fehlende Unterteilung des Flurs in zwei Rauchabschnitte. Dies sei erforderlich, weil der Flur eine Länge von mehr als 30 Meter habe. Zur Mangelbeseitigung schlug die Diplom-Physikerin B vor, den Flur in zwei Rauchabschnitte zu unterteilen und eine Rauchschutztür einzubauen.
9

Die Untermieterin der Beklagten kündigte gegenüber dem Kläger an, die notwendigen baulichen Maßnahmen zur Heilung des Mangels bis zum 08.04.2011 durchzuführen.
10

Mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 15.03.2011 wies der Kläger die Beklagte darauf hin, dass die geplante Maßnahme ohne vorherige Einholung einer Genehmigung unrechtmäßig und daher erst nach Einholung aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen und nur unter Nennung des Bauleiters und in Abstimmung mit der Brandschutzbehörde durchzuführen sei. Zur Herstellung eines genehmigungsfähigen und genehmigten Zustandes wurde von dem Kläger nunmehr der Beklagten eine Frist bis zum 04.04.2011 gesetzt. Nachdem diese Frist erfolglos verstrichen war, ließ der Kläger durch seine Bevollmächtigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.04.2011 fristlos aus allen in Betracht kommenden Rechtsgründen kündigen und führte in dem Schreiben aus, dass die Mietfläche ohne entsprechende baubehördliche, insbesondere brandschutzrechtliche Genehmigung umgebaut worden sei, so dass ein signifikant höherer möglicher Schadenseintritt vorliege, der einer Gefährdung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB entspreche. Die Beklagte wurde aufgefordert, die Mieträumlichkeiten bis zum 15. Mai 2011 zu räumen.
11

Mit Schreiben vom 19.04.2011 wies der vorprozessual beauftragte Rechtsanwalt der Beklagten darauf hin, dass er nicht legitimiert sei, einseitige Willenserklärungen, die auf sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses gerichtet seien, entgegenzunehmen. Daraufhin wurde die Kündigung der Beklagten am 21.04.2011 per Boten zugestellt. Eine Räumung und Herausgabe der Räume erfolgte nicht.
12

Mit der der Beklagten am 20.06.2011 zugestellten Klage hat der Kläger die Räumung der Mietsache und den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.085,04 EUR begehrt.
13

Im weiteren Verlauf plante der Kläger an dem von ihm erworbenen Gebäude insgesamt Sanierungsarbeiten, worüber er die Beklagte mit Schreiben vom 12.10.2011 informierte. Im Zeitraum zwischen dem 20.10.2011 und dem 27.10.2011 kündigte der Kläger gegenüber der Beklagten mehrfach an, die Mietfläche wegen einer notwendigen Aufmaßnahme der Fenster betreten zu wollen. Dies wurde von der Beklagten verweigert. Sie verlangte vielmehr zunächst konkrete Informationen über das vollständige Bauprojekt sowie einen Zeitplan mit allen erforderlichen Erläuterungen zu den geplanten Maßnahmen. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 02.11.2011 ließ der Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten hilfsweise erneut fristlos kündigen und wies darauf hin, dass die Beklagte das Betretungsrecht des Klägers nach Ziffer 14 der Allgemeinen Vertragsbedingungen unberechtigt verweigert habe.
14

Mit einem als Entwurf gekennzeichneten Schreiben vom 29.11.2011 teilte die Bauaufsicht der Stadt … der Untermieterin der Beklagten mit, dass das 3. Obergeschoss nicht der Ursprungsgenehmigung aus dem Jahre 1958 entspräche. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Untermieterin der Beklagten die Pflicht treffe, diesen Bauzustand abzustellen. Die Untermieterin der Beklagten wurde aufgefordert, innerhalb 14 Tagen prüffähige Unterlagen einzureichen. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass die Nutzung ohne erforderliche Baugenehmigung eine Ordnungswidrigkeit darstelle und die Einleitung eines Verwaltungsverfahrens vorbehalten werde. Die Untermieterin der Beklagten stellte dann im April 2011 einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung hinsichtlich des Einbaus einer rauchdichten Tür im Flur des 3. Obergeschosses. Die Baubehörde der Stadt … bestätigte den Eingang dieses Bauantrages unter dem 19.04.2011. Mit Schreiben vom 19.05.2011 wurde von der Bauaufsicht der Stadt … der Einbau einer rauchdichten Tür im Flur des 3. Obergeschosses genehmigt. Ferner teilte die Bauaufsicht der Stadt … der Untermieterin der Beklagten mit Schreiben vom 19.12.2911 mit, dass nach dem Abgleichen der Genehmigungslage mit der baulichen Situation sich kein aktueller Handlungsbedarf der Bauaufsicht aufgrund brandschutztechnischer Mängel ergebe.
15

Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe brandschutztechnische Anforderungen nicht eingehalten. Vertraglich geschuldete brandschutzrechtliche Genehmigungen für den Umbau seien nicht vorgelegt worden. Bis zum Zeitpunkt der Klage liege weder eine Genehmigung noch ein genehmigungsfähiger Zustand vor. Der Kläger hat die Ansicht vertreten, jegliche Haftung für etwaige Nichterfüllungen von brandschutzrechtlichen Anforderungen obliege dem Mieter, nicht ihm als Vermieter.
16

Ihn treffe auch nicht die Pflicht, die Brandschutzmängel näher zu benennen. Der Kläger hat außerdem behauptet, die Beklagte habe durch ihre Weigerung der Gestattung des Betretens der Mieträumlichkeiten die Modernisierungsmaßnahmen nachhaltig behindert.
17

Er hat die Ansicht vertreten, er habe ein Recht zur Betretung der Räumlichkeiten zwecks Aufmaßnahme der Fenster vor Ablauf der Dreimonatsfrist des § 554 BGB gehabt, da es sich dabei nur um Vorbereitungshandlungen und nicht um die Modernisierungshandlungen selbst gehandelt habe. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und der Abwägung der beiderseitigen Interessen sei ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beendigung des Mietvertrages nicht zuzumuten.
18

Die Beklagte hat behauptet, die nach dem Mietvertrag geschuldeten Unterlagen seien der Rechtsvorgängerin des Klägers im Jahre 2007 sowie dem Kläger selbst im 1. Quartal des Jahres 2011 allesamt zur Verfügung gestellt worden. Sie hat die Ansicht vertreten, die Vorlage der Unterlagen sei ohnehin nur eine Nebenpflicht, deren Verletzung eine außerordentliche Kündigung nicht ohne weiteres rechtfertige. So sei die Kündigung vom 21.04.2011 auch formal unwirksam, weil sie den Kündigungsgrund nicht ausreichend bezeichnet. Schließlich sei die Abweichung von der ursprünglichen Genehmigungssituation dem Vermieter zuzurechnen, da dieser das 3. Obergeschoss in zwei statt einer Nutzungseinheit vermietet habe.
19

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
20

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass bereits nach Zugrundelegung des Klägervortrages eine außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt sei. Zwar seien die Kündigungen formell wirksam, denn entgegen der Auffassung der Beklagten müsse die Kündigungserklärung bei Geschäftsraummiete nicht ausdrücklich begründet werden. Die Kündigungsgründe müssten lediglich im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen. Jedoch treffe den Kläger als Kündigenden die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen. Dieser Darlegungs- und Beweislast sei der Kläger im Hinblick auf Brandschutzmängel nicht ansatzweise nachgekommen. Die weiteren angegebenen Gründe (Rauchschutztür, Serverraum und Empfangsbereich, die etwaige Nichtvorlage von Unterlagen sowie Nichtbenennung des verantwortlichen Bauleiters) stellten keine ausreichenden Kündigungsgründe für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar. Auch auf Ziffer 12.2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen könne die Kündigung nicht gestützt werden, weil diese Regelung wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sei, weil sie den Mieter gegenüber den sonstigen gesetzlichen Regelungen unangemessen benachteilige, da dem Vermieter eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit bei jeglichem – auch geringem – schuldhaften Vertragsverletzungen geschaffen werde. Diese Möglichkeit werde zudem noch mit einer äußerst kurzen Frist von zwei Wochen nach einer entsprechenden Mahnung verschärft. Der Einbau der Rauchschutztür sowie die Einholung der dafür erforderlichen Genehmigung seien daher nicht an die starre Frist gebunden, vielmehr habe die Beklagte beides zeitnah erledigt. Eine bloße Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters reiche für eine außerordentliche Kündigung nicht aus, vielmehr müsse, um diese zu rechtfertigen, eine Gefährdung der Mietsache vorliegen. Eine Gefährdung habe aber nicht bestanden, da die zuständige Behörde weder die Nutzung des Mietobjektes untersagt habe, noch ein behördliches Einschreien ernstlich zu erwarten gewesen sei. Die etwaige Nichtvorlage von Unterlagen sowie die angebliche Nichtbenennung des Bauleiters seien nicht geeignet, eine Gefährdung der Mietsache zur Folge zu haben und deshalb keine ausreichenden Kündigungsgründe im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch die Verweigerung des Zutritts durch die Beklagte sei berechtigt gewesen, da Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform mitzuteilen sei. Dies habe der Kläger nicht eingehalten, so dass die Verweigerung des Zutrittes innerhalb der dreimonatigen Frist durch die Beklagte gerechtfertigt gewesen sei. Ein Zutrittsrecht des Vermieters ergebe sich auch nicht aus Ziffer 14 der Allgemeinen Vertragsbedingungen, da Maßnahmen zur Erhaltung und Modernisierung sowie bauliche Maßnahmen nicht von dieser Vorschrift umfasst seien.
21

Gegen dieses ihm am 06. Februar 2012 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit seiner bei Gericht am 13. Februar 2012 eingegangenen Berufung, die am 12. März 2012 begründet wurde.
22

Der Kläger rügt eine fehlerhafte Rechtsanwendung durch das Gericht. Dieses habe den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB durch Nichteinholung von Genehmigungen nicht hinreichend berücksichtigt. Die Nebenpflicht, die Baugenehmigung auch vor Umbauarbeiten einzuholen und dem Vermieter vorzulegen, sei ausdrücklich in Ziffer 7.5 des Mietvertrages geregelt worden, weil die Parteien diese Verpflichtung als besonders wesentlich angesehen hätten. Dem Vermieter sei während der Mietzeit der Einfluss auf die Mietsache entzogen, weshalb er insbesondere im Hinblick auf Umbauarbeiten Informationen zum Zustand der Mietsache benötige. Es gehe dabei nicht darum, ob eine tatsächliche Gefährdung der Mietsache eingetreten sei, worauf das Landgericht abgestellt habe, sondern darum, dass die Beklagte eine wichtige mietvertragliche Nebenpflicht verletzt habe. Da die Beklagte auch mehrfach abgemahnt worden sei und trotzdem der sie treffenden Verpflichtung nicht nachgekommen sei, sei ein Grund für eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses gegeben.
23

Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses folge auch daraus, dass die Beklagte einen Zustand geschaffen habe, der jederzeit zur Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde hätte führen können, da durch die Umbauten Zustände geschaffen worden seien, die im Falle eines Brandes zu einer Gefährdung von Leib und Leben hätten führen können. Dafür hätte der Kläger als Vermieter in Verantwortung gezogen werden können, außerdem habe die Gefahr bestanden, dass der Versicherungsschutz versagt werden könne.
24

Zudem habe die Beklagte fortgesetzt gegen ihre vertragliche Verpflichtungen verstoßen, so dass dem Kläger es nicht zuzumuten sei, das Vertragsverhältnis bis zum ordentlichen Ablauf der Vertragszeit aufrechtzuerhalten. Die Beklagte habe nämlich den Kläger wissentlich über die Einholung von Genehmigung vor Beginn der Umbaumaßnahmen getäuscht. Ein Bauantrag sei erst am 20.01.2012 entgegen früherer Behauptungen gestellt worden.
25

Das Gericht habe auch den Regelungsgehalt des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB verkannt, da es nicht auf die Gefährdung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ankomme, sondern auf die Gefährdung der Mietsache selbst. Insoweit sei die von der Beklagten geschaffene Gefahr von Brandlasten nicht hinreichend berücksichtigt worden.
26

Auch habe das Landgericht die Dreimonatsfrist des § 554 Abs. 3 BGB rechtsfehlerhaft angewandt, da es bei der Betretung zur Aufmaßnahme der Fenster nicht um das Betretungsrecht zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten gegangen sei, sondern nur um eine Betretung zu Inspektionszwecken ohne Bauaktivitäten. Seiner Ankündigungspflicht sei der Kläger mit dem Schreiben vom 12.10.2011 nachgekommen und habe die Verweigerungshaltung der Beklagten in der Folge mehrfach abgemahnt, so dass die Kündigung vom 02.11.2011 auch berechtigt gewesen sei.
27

Im Rahmen des Berufungsverfahrens ist nunmehr bekannt geworden, dass die Beklagte trotz der einstweiligen Verfügung des Landgerichts Frankfurt am Main, welches sie zur Duldung des Austausches der Fenster im Zeitraum zwischen dem 13.01.2012 und 20.01.2012 verpflichtet hatte, dem Kläger am 13.01.2012 den Zutritt zur Mietsache trotz Hilfe der Gerichtsvollzieherin verweigert hat. Erst mit Hilfe von Polizeibeamten habe die einstweilige Verfügung vollstreckt werden können, worauf der Kläger am 27.01.2012 das Mietverhältnis erneut außerordentlich gekündigt hat. Darüber hinaus trägt der Kläger im Berufungsverfahren neu vor, die Beklagte habe zu Unrecht wegen angeblich nicht ausgeführter Restarbeiten seit November 2011 die Miete gemindert. In den Monaten März und April 2012 habe sie unter Berufung auf ein angebliches Zurückbehaltungsrecht gar keine Mietzahlungen mehr geleistet. Der Kläger hat daraufhin hilfsweise erneut das Mietverhältnis am 04.04.2012 außerordentlich gekündigt.
28

Der Kläger beantragt,

1. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 30.01.2012 wird aufgehoben und die Beklagte verurteilt, die Mietfläche im 3. Obergeschoss mit ca. 231,48 qm, Mieteinheit Nr. …, …, …, geräumt an den Kläger herauszugeben,

2. die Beklagte wird des Weiteren verurteilt, die notwendigerweise vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.085,04 EUR zuzüglich 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

29

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

30

Die Beklagte verteidigt unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages das angefochtene Urteil. Sie ist der Auffassung, der Vortrag des Klägers zum Bauantrag sei irrelevant, da die Kündigungsgründe zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen haben müssten und darüber hinaus der Bauantrag von der Untermieterin der Beklagten gestellt worden sei und zudem der Bauantrag bauliche Zustände außerhalb der streitgegenständlichen Mietfläche der Beklagten betreffe. Auf die Kündigung vom 27.01.2012 könne die Klägerin nicht zurückgreifen, da diese im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen sei, da Gegenstand der Prüfung im Berufungsverfahren der Sach- und Streitstand zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht sei. Das Landgericht habe aber in seinem Urteil zu Recht den nicht nachgelassenen Schriftsatz des Klägers vom 27.01.2012 und die darin liegende Kündigung unberücksichtigt gelassen, da die Ausführungen der Klägerin zu diesem Kündigungsgrund präkludiert seien und die Berufung als unzulässig zu behandeln sei.
31

Der weitere neue Klägervortrag, die Mietminderung und die Kündigung vom 04.04.2012 betreffend, sei unbeachtlich, da der Kläger die Fristen zur Einführung des neuen Vortrages nicht eingehalten habe. Darüber hinaus seien die Minderungen berechtigt.
32

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO).
33

Sie hat auch in der Sache ganz überwiegend Erfolg, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung des Klägers vom 27.01.2012 beendet wurde, weil dem Kläger angesichts der Gesamtumstände ab diesem Zeitpunkt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Frist nicht mehr zugemutet werden konnte. Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei dem Rückgriff auf die Kündigung vom 27.01.2012 nicht um präkludiertes Vorbringen im Sinne des § 531 Abs. 1 ZPO. Der Vortrag des Klägers wurde nämlich erstinstanzlich nicht zurückgewiesen. Er fand schlicht keine Berücksichtigung, da das erkennende Gericht ausweislich des Vermerks Bl. 183 R d.A. die Schriftsätze beider Parteien vom 27.01.2012 erst um 11:50 Uhr vorgefunden hat, währenddessen das angefochtene Urteil um 10:30 Uhr verkündet wurde. Demzufolge konnte das Landgericht diesen Vortrag in seiner Entscheidung nicht berücksichtigen und hat diesen weder nach § 296 ZPO zurückgewiesen, noch nach § 296 a ZPO unberücksichtigt gelassen. Es handelt sich somit um neuen Vortrag in der Berufungsinstanz, der unter den Kautelen der ZPO erhoben werden kann.
34

Insoweit käme allenfalls eine Zurückweisung des Vorbringens des Klägers nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO in Betracht, jedoch sind die Voraussetzungen dieser Norm nicht erfüllt, da zum einen das tatsächliche Geschehen zwischen den Parteien unstreitig ist und zum anderen der Vortrag von der Klägerin nicht früher gehalten werden konnte, da die Verweigerung der Betretung der Mietsache zum Zwecke des Fensteraustauschs durch die Beklagte erst am 13.01.2012 stattfand, und die Kündigung erst am 27.01.2012 ausgesprochen werden konnte. Beides war wegen des Zeitablaufs nicht Gegenstand der mündlichen Verhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens, so dass eine Zurückweisung wegen Nachlässigkeit nicht in Betracht kommt. Die neuen Angriffsmittel des Klägers hinsichtlich der Kündigung vom 27.01.2012 sind daher gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zuzulassen und bei der Entscheidung zu berücksichtigen.
35

Es kann dahinstehen, ob hinsichtlich der Kündigung vom 04.04.2012 dies auch so zu sehen ist, da diese auf Umstände gestützt wird, die mit dem bisherigen Streitstoff keine Berührung haben und deshalb die Sachdienlichkeit in Zweifel steht, zumal die Berechtigung der Minderung im Zweifel steht. Die Kündigung vom 27.01.2012 hat jedoch das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wirksam beendet.
36

Dem Kläger kann unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden, da die Beklagte wiederholt und nachhaltig mietvertragliche Pflichten verletzt hat. Zwar sind die Regelbeispiele des § 543 Abs. 2 BGB vereinzelt auf die jeweiligen Kündigungen noch nicht gegeben, jedoch greift hier der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, da die Beklagte eine Vielzahl von Pflichtverletzungen begangen hat, die in der Gesamtbetrachtung eine Nachhaltigkeit haben, die es dem Kläger unzumutbar machen, das Mietverhältnis mit der Beklagten bis zum Ende der Mietzeit fortzusetzen. Bei der Annahme eines sonstigen wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen, wie bisherige und künftige Dauer des Vertragsverhältnisses, bisheriges Verhalten der Parteien, Art, Dauer, Häufigkeit und Auswirkung der Pflichtverletzung. Bei Berücksichtigung dieser Umstände führt die Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses dazu, dass dies dem Kläger nicht mehr zugemutet werden kann, da die Beklagte wiederholt und in enger zeitlicher Reihenfolge ihre Vertragspflichten verletzt hat.
37

Bereits zum Zeitpunkt der ersten von dem Kläger ausgesprochenen Kündigung lag eine schuldhafte Vertragsverletzung der Beklagten vor. Nach Ziffer 7.5 des Mietvertrages musste die Beklagte vor Beginn der Umbaumaßnahmen alle in diesem Zusammenhang erforderlichen behördlichen Genehmigungen auf eigene Kosten einholen und dem Vermieter jeweils eine Kopie davon überlassen. Die Beklagte hat im Jahre 2007 die Tür in der Mietsache eigenmächtig ausgetauscht, ohne vorherige Einholung einer behördlichen Genehmigung. In der Folgezeit herrschte aufgrund dieses nicht vertragsgerechten Verhaltens der Beklagten ein ungenehmigter Zustand. Als der Kläger neuer Eigentümer der Liegenschaft wurde, forderte er die vertraglich geschuldeten Unterlagen samt Genehmigungen von der Beklagten ein.
38

Die Beklagte hat dann auf diese sachliche Anfrage des Klägers nicht in der gebotenen Art und Weise reagiert, vielmehr legte sie zunächst nicht offen, dass sie über keinerlei Genehmigung für ihren Umbau verfügte, sondern stritt eine erforderliche Genehmigung, ohne die tatsächliche Genehmigungslage erforscht habe, ab. Erst nach einer weiteren Mahnung des Klägers wurde am 19.04.2011 – dem Tag der Zurückweisung der Kündigung durch den Prozessbevollmächtigten der Beklagten – zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel ein Bauantrag für eine Rauchschutztür gestellt. Dieses Verhalten der Beklagten stellte bereits eine nachhaltige Pflichtverletzung dar, rechtfertigte aber allein noch keine außerordentliche Kündigung. Die Regelung in Ziffer 12.2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen ist hinsichtlich der starren Frist von zwei Wochen gemäß § 307 BGB, worauf das Landgericht zutreffend abstellt, unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ein Baugenehmigungsverfahren ist nämlich keinesfalls innerhalb dieser Frist durchführbar. Die Dauer obliegt auch nicht dem Einflussbereich der Beklagten. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung in einem solchen Fall ist eine unangemessene Benachteiligung, weil der Mieter gar keine Chance hat, innerhalb der Frist die Voraussetzungen zu erfüllen. Anstelle der unwirksamen starren Frist tritt zwar eine angemessene Frist, jedoch hat der Kläger vor dem Ausspruch der ersten fristlosen Kündigung nicht den Ablauf einer angemessenen Frist abgewartet, so dass diese so noch nicht wirksam war, obwohl eine schuldhafte Vertragsverletzung durch die Beklagte gleichwohl vorlag.
39

Auch zum Zeitpunkt der zweiten von dem Kläger ausgesprochenen Kündigung hat die Beklagte vertragswidriges Verhalten an den Tag gelegt. Sie hat dem Kläger und seinen Arbeitern mehrfach den Zutritt zu dieser Mietsache verweigert. Dazu war sie nicht berechtigt, da es sich bei der Aufmaßnahme für die Fenster entgegen der Ansicht des Landgerichtes nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handelte, die unter die Fristenregelung der §§ 578 Abs. 2, 554 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB fällt. Eine Verbesserungsmaßnahme im Sinne des § 554 BGB ist jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Nutzung ermöglicht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 554 Rdnr. 11). Eine bauliche Maßnahme sollte aber zum Zeitpunkt der angekündigten Betretung der Mietsache gerade noch nicht erfolgen.
40

Es sollten lediglich die Fenster aufgemessen werden, um in der Folgezeit bauliche Maßnahmen planen und durchführen zu können. Es handelte sich bei dem Begehren des Klägers um eine bloße Vorbereitungshandlung ohne Bauaktivität. Eine gravierende Störung des Betriebsablaufes der Beklagten war deshalb bei Gestattung der Genehmigung nicht zu erwarten. Zudem hat der Kläger die beabsichtigte Maßnahme bereits am 12.10.2011 angekündigt. Zu diesem Zeitpunkt war es entgegen der Ansicht des Landgerichtes nicht erforderlich, schon einen genauen Plan zum Ablauf der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen vorzulegen, da diese gerade in der Planungsphase waren und die Aufmaßmessung gerade erst der Vorbereitung eines entsprechenden Planes dienen sollte. Zudem hatte der Kläger auch zuvor eine grobe zeitliche Eingrenzung und die Bezeichnung der Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen und somit seine Pflichten erfüllt. Die Beklagte hatte kein Recht, die Betretung der Mieträume an die Bedingung zu knüpfen, exakte Zeit- und Baupläne zu erhalten.
41

Zwar wurde durch das Schreiben des Klägers vom 12.10.2011 möglicherweise die dreimonatige Frist des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB in Gang gesetzt, die Betretung der Räumlichkeiten für Vorbereitungshandlungen blieb aber davon unberührt. Mit der Verweigerung des Zuganges hat sich die Beklagte vertragswidrig verhalten, denn sie hat dem Kläger unnötigerweise und aus sachlich nicht gerechtfertigten Gründen die geplanten Modernisierungsmaßnahmen erschwert. Dieses Verhalten der Beklagten war unangemessen, stellt aber für sich gesehen noch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.
42

Die Beklagte hat sich aber nach diesen zwei Vertragsverletzungen, denen zwar jeweils isoliert gesehen noch kein Gewicht eines außerordentlichen Kündigungsgrundes zukam, in der Folgezeit aber wiederum nicht vertragsgerecht verhalten. Vielmehr hat sie im Vorfeld der dritten Kündigung vom 27.01.2012 sich massiv vertragswidrig verhalten, da sie trotz eines vorläufigen vollstreckbaren Titels und der Anwesenheit einer Gerichtsvollzieherin sich den geplanten Modernisierungsarbeiten des Klägers am 13.01.2012 widersetzt hat, obwohl er die Durchführung dieser Modernisierungsarbeiten rechtzeitig angekündigt hatte und diese bekannt war. Erst durch das Herbeirufen von Polizeibeamten konnte die Beklagte veranlasst werden, dem Kläger Zutritt zu den Mieträumen zu gewähren, um die Fenster einzubauen. Dieses Verhalten stellt für sich schon einen Umstand dar, der das Festhalten an dem Mietvertrag für den Kläger unzumutbar machen könnte. Im Zusammenspiel mit den vorangegangenen Vertragsverletzungen durch die Beklagte ist in diesem Verhalten aber unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auf jeden Fall ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu sehen. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Kläger angesichts des wiederholten vertragswidrigen Verhaltens nicht zuzumuten. Eine Abmahnung vor dem Ausspruch der Kündigung vom 27.01.2012 war nicht erforderlich, da eine solche ersichtlich keinen Erfolg versprach, weil sich die Beklagte beharrlich verweigerte, die Durchsetzung eines Titels zu ermöglichen. Außerdem war zu berücksichtigen, dass bereits zwischen den Parteien ein Rechtsstreit über die beiden zuvor ausgesprochenen Kündigungen lief, so dass eine zusätzliche Warnung, dass der Kläger weiteres vertragswidriges Verhalten nicht mehr akzeptieren würde, nicht mehr erforderlich war. Das Gesamtverhalten der Beklagten lässt bei objektiver Betrachtung nur den Schluss darauf zu, dass sie auch in Zukunft ihre vertraglichen Pflichten nicht in dem gebotenen Maße einhalten wird, so dass es dem Kläger nicht zumutbar ist, das befristete Mietverhältnis bis zu dessen Ender fortzusetzen, vielmehr war der Kläger berechtigt, angesichts der mehrfachen Vertragsverletzungen der Beklagten das Mietverhältnis durch den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wirksam zu beenden, da das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien angesichts des Verhaltens der Beklagten nachhaltig gestört war, zumal ein sachlicher Grund für die Weigerungshaltung der Beklagten objektiv nicht erkennbar ist.
43

Ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten steht dem Kläger jedoch nicht zu, da diese durch den Ausspruch der ersten Kündigung bedingt waren, die aber noch nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat.
44

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91, 92 Abs. 2 ZPO.
45

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO entnommen.
46

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 ZPO).
47

Der Streitwert für das Berufungsverfahren war gemäß §§ 41 Abs. 2, 47 GKG auf den Jahreswert der Nettomiete festzusetzen, mithin auf 22.499,64 EUR.