Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 19. Mai 2016 – 5 U 130/14

Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 19. Mai 2016 – 5 U 130/14
Verschulden beim Vertragsschluss: Pflicht des Grundstücksverkäufers zur Aufklärung über die Grundstücksgrenze; Zurechnung des Handels eines Immobilienmaklers; Bemessung des Schadens
vorgehend LG Frankfurt (Oder), 26. November 2014, 14 O 122/14

Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 26. November 2014 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 14 O 122/14 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.860,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. Juli 2013 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 7 %, die Beklagte zu 93 %.
Dieses Urteil und das erstinstanzliche Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf 5.003, 22 € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Kläger erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 26. September 2011 (UR-Nr. 1255/2011 des Notars … in F… von der Beklagten ein in G… gelegenes, mit einem Haus mit Carport bebautes Grundstück, verzeichnet im Grundbuch von G…, Blatt 128, lfd. Nr. 1, Flur 2, Flurstück 71/2. Die Verhandlungen im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages führte für die Beklagte ein Makler, der Zeuge R….
Eine rund 65 qm große Teilfläche des umzäunten Grundstücks gehört nicht zu dem im Grundbuch verzeichneten Flurstück, sondern steht im Eigentum der Gemeinde G….
Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe ihn nicht über diesen Umstand informiert. Er hat inzwischen mit der Gemeinde G… am 22. Oktober 2013 (UR-Nr. 1392/2013 des Notars … in F… einen Kaufvertrag über den Erwerb der Teilfläche geschlossen. Mit der Klage macht er Schadensersatz geltend, der sich aus dem Kaufpreis für die Teilfläche, Vermessungskosten und Kosten einer notariellen Beurkundung sowie der Eigentumsumschreibung zusammensetzt. Ferner begehrt er den Ersatz der Kosten für die außergerichtliche anwaltliche Vertretung.
Die Beklagte hat behauptet, der Makler habe mit dem Kläger über die Problematik des Grenzverlaufs gesprochen und in Absprache mit ihr deswegen auch eine Kaufpreisreduzierung von 75.000 € auf 70.000 € vereinbart. Überdies ist sie der Ansicht gewesen, dass dem Kläger die geltend gemachten Beträge nicht zustünden, da es sich um Kosten handele, die auch bei anfänglicher Kenntnis des Klägers vom Grenzverlauf angefallen wären.
Ergänzend wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil verwiesen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Frage, ob eine Pflichtverletzung vorliege, dahingestellt bleiben könne, weil ein ersatzfähiger Schaden jedenfalls nicht dargelegt worden sei. Der Kläger habe nicht vorgetragen, wie sich die Kaufvertragsverhandlungen im Hinblick auf den Kaufpreis entwickelt hätten, wenn er von dem Überbau Kenntnis gehabt hätte. Die Kosten für den Ankauf der Teilfläche seien als Vertrauensschaden nicht ersatzfähig, weil es sich nicht um Kosten handele, die entstanden seien, weil der Kläger auf die Richtigkeit einer Auskunft vertraut habe.
Gegen das am 1. Dezember 2014 zugestellte Urteil hat der Kläger am 23. Dezember 2014 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel zugleich begründet.
Zur Begründung führt er aus, dass die im Zusammenhang mit dem Ankauf der Teilfläche entstandenen Kosten seiner Auffassung nach einen ersatzfähigen Schaden darstellten, weil er bei Kenntnis des Grenzverlaufs das Grundstück nur zu einem den Kosten des Ankaufs entsprechenden geringeren Kaufpreis erworben, anderenfalls Abstand vom Kauf genommen hätte. Sämtliche Kosten stellten daher ihm entstandene zusätzliche Kosten dar. Da er erst im Juni 2012, etwa ein Jahr nach Kaufvertragsabschluss, erfahren habe, dass ein Teil des eingezäunten Grundstücks nicht in seinem Eigentum stehe, sei es ihm auch nicht mehr zuzumuten gewesen, den Kaufvertrag rückabzuwickeln. Der Rückbau des Zaunes sei keine kostengünstigere Maßnahme, weil nicht nur die Zaunanlage, sondern auch die gepflasterte Einfahrt und der Carport zurückgebaut werden müssten. Die dadurch entstehenden Kosten seien höher, als die Kosten für den Ankauf der Fläche.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte in Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an ihn 5.003,22 € sowie 191,65 € außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren, jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Sachvortrag.
Der Senat hat den Kläger persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen R…. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf den Beweisbeschluss vom 8. Oktober 2015 (Bl. 221 d. A.), hinsichtlich ihres Ergebnisses auf des Protokoll des Senatstermins vom 14. April 2016 (Bl. 225 d. A.) verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch aus den §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu, weil er vor Abschluss des Kaufvertrages nicht darüber aufgeklärt worden ist, dass die durch die Gestaltung von Zaun, Carport und Pflasterung sich ergebenden Grundstücksgrenzen nicht mit den im Kataster verzeichneten Grundstücksgrenzen übereinstimmten.
1.
Gegenstand des Kaufvertrages zwischen den Parteien ist das Grundstück, wie es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Kataster verzeichnet war. Regelmäßig ist davon auszugehen, dass ein Grundstück in dem im Kataster verzeichneten Bestand erworben werden soll (BGH NJW 2008, 1658).
Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien ein Grundstück so übertragen wollen, wie es sich in der Natur darstellt. In diesem Fall ist die Flurstücksbezeichnung im Vertrag nur als versehentliche Falschbezeichnung zu betrachten (BGH NJW 2002, 1038; NJW 2008, 1658). Häufig liegt ein solcher Fall der versehentlichen Falschbezeichnung vor, wenn ein Grundstück aufgrund einer Besichtigung veräußert wird, bei der dem Erwerbsinteressenten aufgrund der tatsächlichen Situation bestimmte Grundstücksgrenzen klar vor Augen sind (BGH NJW-RR 2013, 789; NJW 2002, 1038).
Der Vertragsabschluss erfolgte hier zwar aufgrund einer Besichtigung vor Ort. Im Vertrag haben die Parteien aber ausdrücklich aufgenommen, dass der Katasterbestand für den Vertragsgegenstand maßgeblich sein soll. In § 4 Nr. 1 „Mängelhaftung“ ist folgende Klausel aufgenommen: „Verkauft ist das Grundstück entsprechend seinen Katastergrenzen, auch wenn diese von den in der Natur gesetzten Einfriedungen abweichen. Der Notar hat dem Erwerber diesbezüglich vor der Beurkundung empfohlen, sich beim Katasteramt zu informieren.“
Der Kläger ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass abweichend vom Vertragstext, der lediglich die katastermäßige Bezeichnung des Grundstück aufführt, die örtliche Situation des Grundstücks Vertragsinhalt werden sollte. Es gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde (BGH NJW-RR 2013, 789 Tz. 20 mit Hinweis auf NJW 2002, 3164). Einen von der Urkunde abweichenden Vertragswillen hat der Kläger hier nicht vorgetragen.
2.
Die Beklagte hat vorvertragliche Aufklärungspflichten nach §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB verletzt. Zwar ist es grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzunehmen. Eine allgemeine Pflicht, über sämtliche Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein könnten, besteht nicht (BGH NJW 2010, 3362, Tz. 10). Der Verkäufer muss den Käufer vor Vertragsabschluss indes über alle Tatsachen, die Gegenstand der Gespräche sind, wahrheitsgemäß informieren (BGH NJW-RR 1997, 144); er muss ferner über Umstände ungefragt Auskunft erteilen, deren Mitteilung der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf (BGH NJW-RR 1991, 439; NJW-RR 2008, 258). Besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen ungefragt offenbar werden. Dies gilt für Umstände, die den Vertragszweck erheblich gefährden oder vereiteln können sowie für Umstände, die erheblichen wirtschaftlichen Schaden beim anderen Vertragsteil verursachen können (BGH NJW 2010, 3362), wie etwa wesentliche Mängel einer Kaufsache (BGH NJW 1990, 975), die eine Haftung nach §§ 434 ff. BGB begründen können.
Die Einfriedung eines Hausgrundstücks vermittelt dem Kaufinteressenten regelmäßig den Eindruck, es handle sich um ein einheitliches, nach außen abgeschlossenes Grundstück. Der Verkäufer ist daher verpflichtet, den Käufer darüber aufzuklären, dass ein Gartenzaun fremden Grund und Boden einschließt und sich das zu verkaufende Grundstück nicht bis an die Grundstückseinfriedung erstreckt (BGH NJW 2012, 846). Dieser Eindruck wurde hier auch dadurch verstärkt, dass sich an den Zaun ein Carport und ein gepflasterter Bereich anschlossen. Der Käufer hatte erkennbar ein Interesse daran hat, das eingezäunte und mit Carport versehene Grundstück insgesamt zu erhalten. Da im Fall der Geltendmachung von Ansprüchen durch den Eigentümer des angrenzenden Grundstücks jedenfalls weitere Kosten verursacht würden, sei es durch Rückbau oder Ankauf, handelte es sich bei dem Grenzverlauf um einen für seinen Kaufentschluss wichtigen Umstand.
Die Beklagte hat ihre Pflicht zur Aufklärung nicht erfüllt. Eine Zurechnung des Verhaltens eines Maklers ist nach § 278 BGB begründet, wenn dieser mit Wissen und Wollen des Verkäufers als dessen Repräsentant aufgetreten und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig geworden ist, die typischerweise dem Verkäufer oblegen haben (BGH, Beschluss vom 22. Juli 2015 – V ZR 245/14 – juris, Tz. 13; Beschluss vom 18. April 2013 – V ZR 231/12 – juris Tz. 18; NJW 2001, 358; BGH NJW 1999, 638). Die Beklagte hat die dem Verkäufer als Vertragspartner obliegenden Verhandlungen nicht persönlich geführt, sondern sie in vollem Umfang einem Makler, dem Zeugen R…, überlassen. Zudem haftet die Beklagte auch, wenn sie den Verhandlungsführer selbst nicht umfassend über alle wesentlichen Umstände informiert (BGH Beschluss vom 22. Juli 2015 – V ZR 245/14 – juris, Tz. 13).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Pflicht der Beklagten zur Aufklärung des Klägers über die vom Zaunverlauf abweichende Grundstücksgrenze verletzt worden. Der Zeuge R… gab an, er habe den Kläger darüber informiert, dass die Gemeinde der Auffassung sei, ein Teil des Grundstücks stehe in deren Eigentum. Es habe darüber seit längerer Zeit Verhandlungen mit der Gemeinde gegeben. Für ihn sei dies bei den Kaufvertragsverhandlungen aber kein wesentlicher Umstand gewesen. Er habe das Katasterblatt eingesehen und eine Überbauung nicht feststellen können. Daher sei er davon ausgegangen, dass das verkaufte Grundstück den Katastergrenzen entspreche. Zudem sei der Zaun reparaturbedürftig gewesen, so dass der Kläger, der handwerklich geschickt sei, eine Versetzung des Zauns habe vornehmen können. Er habe dem Kläger diesen „offenen Sachverhalt“ mitgeteilt. Den Begriff des „offenen Sachverhaltes“ erläuterte er weiter dahin, dass für ihn nicht festgestanden habe, ob überhaupt und in welchem Umfang überbaut worden sei. Der Kläger habe auf das Thema eines Überbaus nicht reagiert und sich mehr für die baulichen Gegebenheiten interessiert. Von der Beklagten übersandte Unterlagen über die Überbauung habe er dem Kläger nicht zur Verfügung gestellt. Eine Kaufpreisreduzierung von 76.000 € auf 70.000 € sei mit dem Kläger vereinbart worden, weil „ein gewisser Reparaturaufwand“ bestanden habe. Der mögliche Ankauf eines Grundstücksteils als Motiv für den Preisnachlass sei nur Gegenstand der Gespräche mit der Beklagten gewesen. Die Formulierung in § 4 Nr. 1 des Kaufvertrages sei nicht auf seine Initiative in den Vertrag aufgenommen worden, sondern stelle eine aus seiner Sicht übliche Klausel in Notarverträgen dar.
Nach den Angaben des Zeugen R… ist eine umfängliche, den Umfang der eingezäunten fremden Fläche und den Stand der Verhandlungen mit der Gemeinde zutreffend erfassende wahrheitsgemäße Information des Klägers nicht erfolgt. Tatsächlich stand der Grenzverlauf aufgrund der Vermessungen im Zuge von Straßenbauarbeiten fest. Verhandlungen wurden nicht darüber geführt, ob überhaupt Teile der Zaunanlagen und des Carports auf dem Grundstück der Gemeinde errichtet worden sind, sondern lediglich über Pacht- oder Ankaufsmodalitäten, wie sich aus dem Schreiben der Beklagten vom 12. Juli 2012 (Anlage K 7, Bl. 23 d. A.) ergibt. Auch eine Information darüber, dass eine Fläche von etwa 65 qm (Bl. 23 d. A.) des umzäunten Grundstücks im Eigentum der Gemeinde stand, ist nicht erfolgt. Die dem Kläger erteilte Auskunft enthielt damit für den Vertragsschluss wesentliche Umstände nicht, da die Größe der betroffenen Fläche und die positive Feststellung des Grenzverlaufs für die Entscheidung des Käufers maßgeblich sind. Es stand bei Abschluss des Vertrages fest, dass der Kläger weitere Kosten aufbringen müsste, um die nicht in seinem Eigentum stehende Fläche anzukaufen, zu pachten oder Zaun und Carport zu versetzen. Der Zeuge hat schließlich auch nicht bestätigt, dass im Gespräch mit dem Kläger eine Kaufpreisreduzierung wegen dieser zusätzlichen Kosten bereits vereinbart worden sei.
An der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen R… hat der Senat keinen Zweifel. Der Zeuge schilderte den Sachverhalt erkennbar aus seiner Erinnerung und räumte auch ein, dass er eine eingehende Prüfung der tatsächlichen Umstände vor Aufnahme der Verhandlungen nicht vorgenommen hatte. Dass der Kläger in Abweichung von den Angaben des Zeugen R… erklärte, die Frage des Überbaus sei gar nicht angesprochen worden, steht dem nicht entgegen; denn nach der Schilderung des Zeugen R… kam der Eigentumssituation nur eine untergeordnete Bedeutung in den Vertragsverhandlungen zu, da er sie selbst nicht für wesentlich erachtete. Dementsprechend ist es nachvollziehbar, dass der Kläger den Angaben des Zeugen nur wenig Aufmerksamkeit schenkte.
Die Beklagte ist ihrer Aufklärungspflicht auch nicht im Hinblick darauf entbunden, dass in § 4 Nr. 1 des Kaufvertrages die Empfehlung des Notars ausgesprochen wird, „sich beim Katasteramt zu informieren.“ Die positive Kenntnis vom tatsächlichen Grenzverlauf der Beklagten begründete nach den oben angeführten Grundsätzen ihre Pflicht zur vollständigen Aufklärung.
3.
Die Pflichtverletzung ist jedenfalls fahrlässig erfolgt, § 276 BGB. Es kann insoweit dahinstehen, ob der Zeuge R… ihm positiv bekannte Umstände dem Kläger nicht mitgeteilt hat oder ob die Beklagte den Zeugen R… nicht umfassend darüber informiert hat, dass das Eigentum der Gemeinde an einer Teilfläche von rund 65 qm feststand und mit der Gemeinde zu klären war.
4.
Der dem Kläger entstandene Schaden ist nach dem Betrag zu bestimmen, um den er das Grundstück zu teuer erworben hat (BGH NJW 2012, 846 Rn. 12). Zugunsten des Klägers ist zu unterstellen, dass es ihm gelungen wäre, den Kaufpreis herunterzuhandeln, ohne dass er nachweisen muss, dass die Beklagte sich mit diesem Kaufpreis einverstanden erklärt hätte (BGH NJW 2001, 2875).
Der Kläger hat dargelegt, dass er bei vollständiger Aufklärung den Vertrag zu einem um die Kosten des Ankaufs verringerten Kaufpreis erworben hätte. Die nachfolgend dargestellten Kosten von insgesamt 4.668,48 € sind für den Ankauf entstanden:

Kaufpreis 2.275,00 €, (Bl. 114)
Notargebühren: 230,03 € (Bl. 120)
Vermessungskosten: 1.642,20 € (Bl. 111)
die Bereitstellung von Vermessungsunterlagen: 208,25 € (Bl. 107)
Übernahme der Vermessungsschriften ins Kataster: 280,00 € (Bl. 124)
Grundbucheintragung, KV GNotKG Nr. 14110,
ausgehend vom Kaufpreis von 2.275 €: 33,00 €
Die Höhe der Kosten ist jeweils mit Rechnungen belegt; hinsichtlich der Kosten der Grundbucheintragung ergibt sie sich aus dem Gesetz.
5.
Der Kläger hat aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren von 191,65 €, berechnet nach einem Gegenstandswert von 3.004,56 € unter Ansatz von 0,65 Geschäftsgebühr (Nr. 2300 VV RVG) sowie der Pauschale für Post und Telekommunikation (Nr. 7002 VV RVG) und der Umsatzsteuer (Nr. 7008 VV RVG). Die Beklagte geriet mit ihrer Weigerung vom 6. März 2013 (Bl. 33 d. A.), Schadensersatzansprüche des Klägers zu erfüllen, gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug.
6.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.
7.
Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 92 Abs. 1. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.
Der Gebührenstreitwert wird gemäß den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG festgesetzt.