Übertragungsanspruch der Grundschuld nach Erlöschen der persönlichen Forderung

BGH, Urteil vom 09. Februar 1989 – IX ZR 145/87 –, BGHZ 106, 375-380
Grundschulddarlehen: Übertragungsanspruch der Grundschuld nach Erlöschen der persönlichen Forderung

Tatbestand
Die Beklagte nimmt die Klägerin, deren Klage im ersten Rechtszuge abgewiesen worden ist, mit der Widerklage in Anspruch, als Ersteherin eines Grundstücks bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigtes Kapital zu zahlen.
Die Beklagte ist die geschiedene Ehefrau eines Sohnes der Klägerin. Die Eheleute waren je zur ideellen Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks, dessen Zwangsversteigerung auf Antrag eines persönlichen Gläubigers angeordnet wurde. In Abteilung III des Grundbuchs waren folgende Rechte eingetragen:

Nr. 1 5.078 DM Grundschuld mit 12% Zinsen für die A. Bausparkasse AG
eingetragen auf Grund Bewilligung vom 7. März 1966 am 18. März 1966

Nr. 2 30.800 DM Tilgungshypothek mit bis zu 10% Zinsen für die D.
eingetragen am 11. Mai 1966,

Nr. 4 28.200 DM Grundschuld mit 12% Zinsen für die A. Bausparkasse AG
eingetragen auf Grund Bewilligung vom 13. Oktober 1976 am 27. Oktober 1976,

Nr. 5 70.000 DM Grundschuld mit 15% Zinsen für die Volksbank H. eG,
eingetragen auf Grund Bewilligung vom 27. September 1976 am 27. Oktober 1976
am 29. März 1985 abgetreten mit Zinsen seit dem Tag der Grundschuldeintragung an die A. Bausparkasse AG

Nr. 6 70.000 DM Grundschuld mit 15% Zinsen für die Volksbank H. eG
eingetragen am 30. November 1977
In den vorformulierten Bestellungsurkunden für die in Abt. III, lfd. Nrn. 1, 4 und 5 des Grundbuchs eingetragenen Grundschulden war bestimmt, daß sämtliche Zahlungen nur auf die persönlichen Forderungen der Gläubigerin angerechnet würden und daß, wenn die persönliche Forderung nicht zur Entstehung gelangt sei oder erlösche, dem Grundschuldbesteller und jedem Eigentümer des Pfandobjekts nur ein Anspruch auf Löschung oder Verzicht – kein Übertragungsanspruch – zustehe. Die Bestellungsurkunden für die in Abt. III, lfd. Nrn. 4 und 5 des Grundbuchs eingetragenen Grundschulden enthalten darüber hinaus auch folgende Bestimmung:
„Wechselt der Eigentümer des Pfandobjekts, so steht der Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld dem neuen Eigentümer des Pfandobjekts zu, es sei denn, daß der Gläubigerin von den Beteiligten eine andere übereinstimmende Erklärung vorgelegt wird.“
Im Versteigerungstermin vom 7. Mai 1985 wurde bei auf 540.000 DM festgesetztem Verkehrswert der Gesamtbetrag der als Teil des geringsten Gebots bestehenbleibenden Rechte entsprechend dem Nennbetrage des Kapitals der Grundpfandrechte mit 204.078 DM, der Gesamtbetrag des bar zu zahlenden Teils des geringsten Gebots mit 88.700 DM festgestellt. Die Klägerin blieb bei einem Bargebot von 195.000 DM Meistbietende und erhielt den Zuschlag. In diesem Zeitpunkt war – abgesehen von den laufenden Leistungen der bestehenbleibenden Rechte und von den Kosten – die Tilgungshypothek Abt. III, lfd. Nr. 2 noch teilweise valutiert, die persönliche Forderung der Grundschuldgläubigerinnen erloschen. Der Teilungsplan vom 14. Juni 1985 teilte die rückständigen laufenden Leistungen und die Kosten den Gläubigerinnen aus dem bar gezahlten Teil des geringsten Gebots zu.
Die Beklagte hatte durch Anwaltsschreiben vom 13. Mai 1985 gegenüber der A. Bausparkasse die Ansicht vertreten, daß es sich im Zeitpunkt des Zuschlags bei deren Grundschulden um Eigentümergrundschulden gehandelt habe, zu deren Löschung nunmehr auch ihre Zustimmung erforderlich sei. Die Gläubigerin übersandte im November 1985 die Löschungsbewilligungen allein dem Ehemann der Beklagten, der sie angefordert hatte. Mit Zustimmung der Klägerin wurden die Grundschulden am 11. Dezember 1985, die Tilgungshypothek, nachdem die Klägerin deren Restvaluta gezahlt hatte, am 25. Oktober 1986 im Grundbuch gelöscht. Die Grundschuld der Volksbank H. Abt. III, lfd. Nr. 6 blieb eingetragen.
Die Beklagte hat mit der Widerklage geltend gemacht, soweit den Grundpfandrechten im Zeitpunkt des Zuschlags eine persönliche Forderung nicht mehr unterlegen habe, sei die Klägerin durch die Löschung auf ihre und ihres Ehemannes Kosten ungerechtfertigt bereichert, ferner schulde sie die Zahlung des Nominalbetrages der bestehengebliebenen Grundschuld. Das Landgericht gab unter Abweisung der Widerklage im übrigen dem auf Zahlung an die Beklagte und ihren Ehemann gerichteten Hilfsantrag in Höhe von 113.908,96 DM nebst Zinsen in der für die gelöschten Rechte vereinbarten Höhe seit dem 8. Mai 1985 statt. Die Berufung der Klägerin hatte nur in Höhe des nicht mehr valutiert gewesenen Betrages der Tilgungshypothek von 10.630,96 DM nebst Zinsen Erfolg.
Mit der Revision erstrebt die Klägerin weiterhin die Abweisung der Widerklage, soweit das Oberlandesgericht sie für begründet erachtet hat.
Entscheidungsgründe
Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen, soweit das Landgericht die Klägerin verurteilt hatte, an die Beklagte und deren Ehemann den Nennbetrag des Kapitals der in Abt. III, lfd. Nrn. 1, 4 und 5 des Grundbuchs eingetragen gewesenen Grundschulden in Höhe von 103.278 DM nebst 12% Zinsen aus 5.078 DM und aus 28.200 DM sowie 15% Zinsen aus 70.000 DM, jeweils seit dem 8. Mai 1985, zu zahlen. Die dagegen gerichtete Revision ist im Ergebnis nicht begründet.
I. 1. Nach den Versteigerungsbedingungen waren die in Abt. III, lfd. Nrn. 1, 4 und 5 des Grundbuchs für die A. Bausparkasse eingetragenen Grundschulden bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt worden und nicht durch Zahlung zu decken. Sie blieben deshalb bestehen (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Dadurch wurde die Klägerin als Ersteherin in Höhe des Nennbetrages der Grundschulden von einer Zahlung befreit, so daß die Übernahme dieser dinglichen Rechte einen Teil des von ihr geschuldeten Versteigerungserlöses bildete (BGHZ 56, 22, 24; vgl. RGZ 57, 209, 211). Ob bestehenbleibende Grundpfandrechte im Zeitpunkt des Zuschlags valutiert sind oder nicht, ist dabei ohne Bedeutung. Die rechtliche und wirtschaftliche Belastung des Erstehers ist in beiden Fällen dieselbe. Ob ein bestehenbleibendes Grundpfandrecht im Zeitpunkt des Zuschlags valutiert ist, kann lediglich für die Frage Bedeutung haben, ob der Ersteher später wegen des Grundpfandrechts den im Grundbuch ausgewiesenen Grundpfandgläubiger oder den früheren Grundstückseigentümer befriedigen muß (Senatsurt. v. 17. Mai 1988 – IX ZR 5/87, WM 1988, 1137 = MDR 1988, 860).
2. Der Grundstückseigentümer, der, wie die Beklagte und ihr Ehemann, einem Gläubiger eine Sicherungsgrundschuld bestellt, hat aus dem Sicherungsvertrag gegen den Sicherungsnehmer einen durch den Wegfall des Sicherungszwecks aufschiebend bedingten Anspruch auf Abtretung, auf Verzicht oder auf Aufhebung des nicht (mehr) valutierten Teils der Grundschuld (Senatsurt. v. 25. Oktober 1984 – IX ZR 142/83, NJW 1985, 800; v. 25. März 1986 – IX ZR 104/85, ZIP 1986, 900 m.w.N.; ständig). Die persönliche Forderung der A. Bausparkasse gegen die Grundschuldbesteller war – abgesehen von den laufenden Leistungen und von den Kosten – bereits im Zeitpunkt des Zuschlags erloschen. Die laufenden Leistungen und die Kosten wurden der Gläubigerin durch den Teilungsplan vom 14. Juni 1985 aus dem bar gezahlten Teil des geringsten Gebots zugeteilt. Spätestens damit war das Kreditverhältnis beendet, der Sicherungszweck weggefallen und die Bedingung für die Rückgewähr der Grundschulden eingetreten.
3. Solange die Beklagte und ihr Ehemann Miteigentümer des versteigerten Grundstücks waren, konnte die Rückgewähr durch Verzicht der A. Bausparkasse auf die Grundschulden, durch Erteilung von Löschungsbewilligungen oder durch Rückabtretung erfüllt werden. Nachdem jedoch durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung die Klägerin Eigentümerin des belasteten Grundstücks geworden war, war eine Erfüllung des Rückgewähranspruchs durch Verzicht auf die Grundschulden oder durch Erteilung von Löschungsbewilligungen für sie nicht mehr möglich. Denn diese Art der Rückgewähr konnte der Beklagten und ihrem Ehemann als den Rückgewährberechtigten nicht mehr zugute kommen. Ein Verzicht würde nunmehr dazu führen, daß die Klägerin als die neue Grundstückseigentümerin die Grundschulden erwarb, eine Löschung der Grundschulden das nunmehr ihr gehörende Grundstück entlasten. Die A. Bausparkasse hätte demnach den Rückgewähranspruch nur noch durch eine Abtretung der Grundschulden an die Beklagte und ihren Ehemann erfüllen können (Senatsurt. v. 17. Mai 1988 aaO), es sei denn, daß für die Rückgewähr etwas anderes vereinbart worden war.
4. Die A. Bausparkasse war – wie ihre Schreiben vom 8. Januar 1986 an den Ehemann der Beklagten und vom 6. März 1986 an die von der Beklagten bevollmächtigten Rechtsanwälte ergeben – der Auffassung, daß sie ihre Rückgewährverpflichtung durch die Erteilung der Löschungsbewilligungen für die Grundschulden habe erfüllen können und erfüllt habe, weil der Anspruch auf Rückgewähr durch Abtretung der Grundschulden an die Besteller in den Bestellungsurkunden wirksam abbedungen gewesen sei. Das ist nicht richtig.
Die Beklagte und ihr Ehemann haben ihre Grundschuldbestellungserklärungen auf Formularen abgegeben, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbestimmungen enthalten, die die A. Bausparkasse und – im Fall der in Abt. III, lfd. Nr. 5 des Grundbuchs zunächst für die Volksbank H. eG eingetragenen Grundschuld – diese ihnen für die Gewährung der durch die Grundschulden zu sichernden Darlehen stellten. Es handelt sich dabei also um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Gläubigerinnen. Die Verträge sind allerdings vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen am 1. April 1977 geschlossen worden, so daß dieses Gesetz für sie nicht gilt (§ 28 Abs. 1 AGBG). Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet jedoch ungeachtet dessen gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine an den Maßstäben von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgerichtete richterliche Inhaltskontrolle statt. Unter diesem Gesichtspunkt ist einseitig aufgestellten Geschäftsbedingungsklauseln die Anerkennung zu versagen, wenn sie den im dispositiven Recht enthaltenen, ausgewogenen Ausgleich widerstreitender Interessen der Vertragspartner verdrängen, ohne dem Partner des Verwenders in anderer Weise einen angemessenen Schutz zu sichern. Ebenso können Klauseln keinen rechtlichen Bestand haben, deren Einfügung in die Vertragsbeziehungen für den Vertragspartner eine Überraschung bedeuten muß, wie es insbesondere dann der Fall ist, wenn der Inhalt auf eine dem Leitbild des gewählten Vertragstyps grob widersprechende Regelung hinausläuft (vgl. Senat in BGHZ 92, 295, 299 m.w.N.). Nach dem Wortlaut der Grundschuldbestellungserklärungen, der eine Einschränkung nicht enthält, steht dem Grundschuldbesteller und jedem Eigentümer des Pfandobjekts, wenn die persönliche Forderung nicht zur Entstehung gelangt oder erloschen ist, auch dann nur ein nach Wahl des Gläubigers durch Verzicht auf die Grundschuld oder durch Erteilung der Löschungsbewilligung zu erfüllender Rückgewähranspruch zu, wenn der Eigentümer durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks gewechselt hat und deshalb diese Art der Rückgewähr nicht mehr dem Besteller zugute käme, sondern dazu führte, daß sie das nunmehr dem Ersteher gehörende Grundstück entlastete. Dieser Inhalt der Klausel, den sich die Aachener Bausparkasse ausdrücklich zu eigen gemacht hat, läuft auf eine dem Leitbild der Bestellung einer Sicherungsgrundschuld für einen Darlehensgeber grob widersprechende, deshalb für den Besteller überraschende Regelung hinaus und beeinträchtigt seine Interessen unangemessen. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist der Klausel deshalb die Anerkennung insgesamt (BGHZ 84, 109, 115; 86, 284, 297; 96, 18, 25) zu versagen.
5. Die A. Bausparkasse konnte mithin durch die Erteilung der Löschungsbewilligungen im November 1985 den Rückgewähranspruch der Beklagten und ihres Ehemannes nicht erfüllen, wenn nicht die Besteller sich mit dieser Art der Regelung ausdrücklich einverstanden erklärten oder sie genehmigten.
II. 1. Die Beklagte nimmt, nachdem die Grundschulden aufgrund der erteilten Löschungsbewilligungen gelöscht sind, mit der Widerklage nicht die A. Bausparkasse auf Schadensersatz, sondern die Klägerin als Ersteherin auf Zahlung des dem Nennwert der gelöschten Rechte zuzüglich der Zinsen entsprechenden Betrages in Anspruch. Das Berufungsgericht bejaht die Klageforderung aufgrund einer entsprechenden Anwendung von § 50 Abs. 2 Nr. 1 ZVG. Dazu führt es aus: Nach § 50 Abs. 1 Satz 1 ZVG habe der Ersteher, soweit eine bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigte Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld nicht bestehe, außer dem Bargebot auch den Betrag des berücksichtigten Kapitals zu zahlen. Nach § 50 Abs. 2 Nr. 1 ZVG gelte das gleiche, wenn das Recht bedingt sei und die aufschiebende Bedingung ausfalle oder die auflösende Bedingung eintrete. Eine unmittelbare Anwendung dieser Vorschriften auf den von der Beklagten geltend gemachten Anspruch komme nicht in Betracht, weil es sich bei den Grundschulden der A. Bausparkasse um bestehende und unbedingte Rechte gehandelt habe. Ein Bereicherungsanspruch sei nach den Grundsätzen BGH Urt. v. 11. Oktober 1974 – V ZR 231/73, NJW 1974, 2279 nicht gegeben, weil keine Leistung der ehemaligen Eigentümer an die Klägerin vorgelegen habe. Für den von der Beklagten geltend gemachten und ihr zuerkannten Anspruch fehle es mithin an einer gesetzlichen Regelung. Diese Lücke widerspreche dem „Regelungsplan“ des Gesetzes. Der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, daß nur in den in § 50 ZVG und § 51 ZVG normierten Fällen die Situation eintreten könne, daß nach Zuschlag der Gesamtwert der im geringsten Gebot berücksichtigten Rechte nicht mehr aus dem Grundstück zu zahlen sei. Für diese Fälle habe er bestimmt, daß der Grundstücksersteher den Wert eines solchen Rechtes nach §§ 50ff, 125ff ZVG über das Bargebot hinaus zu zahlen habe. Der Gesetzgeber habe jedoch nicht in Betracht gezogen, daß es noch weitere Möglichkeiten der Befreiung des Erstehers von den im geringsten Gebot enthaltenen Grundpfandrechten gebe, deshalb diese Fälle nicht geregelt und somit eine offene Regelungslücke geschaffen. Sie sei für den vorliegenden Fall, in dem der Rückgewähranspruch durch den Sicherungsvertrag auf Löschung der Grundpfandrechte beschränkt, der gesicherte Kredit im Zeitpunkt des Zuschlags ganz oder teilweise nicht mehr valutiert gewesen und nach Zuschlag die Löschung der Grundschulden ohne Mitwirkung des früheren Grundstückseigentümers erfolgt sei, durch analoge Anwendung von § 50 Abs. 2 Nr. 1 ZVG zu schließen.
2. Diese Begründung trägt, wie die Revision mit Recht rügt, die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht.
§ 50 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 ZVG enthalten Bestimmungen für das Zwangsversteigerungsverfahren über die im Falle, daß ein bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigtes Grundpfandrecht nicht oder nicht mehr besteht, von dem Ersteher außer dem Bargebot dann als Teil des von ihm geschuldeten Versteigerungserlöses durch Zahlung zu erbringenden Leistungen. Die Grundschulden der A. Bausparkasse waren aber, wie das Berufungsgericht nicht verkennt, wirksam entstanden und nicht unter eine Bedingung gestellt. Sie wurden erst nach Abschluß des Versteigerungsverfahrens aufgrund Bewilligung der dinglichen Gläubigerin gelöscht, die annahm, dadurch ihre Rückgewährverpflichtung gegenüber den Bestellern erfüllen zu können. Außerdem sieht § 50 ZVG für die in ihm geregelten Fälle nicht eine Zahlung des Erstehers an den Gläubiger des nicht bestehenden Grundpfandrechts, sondern auf den von ihm geschuldeten Versteigerungserlös vor, dessen Verteilung gegebenenfalls anderen Gläubigern vorrangig zugute kommen könnte. Wegen der Unterschiedlichkeit der vorliegenden Fallgestaltung gegenüber der in § 50 ZVG geregelten käme deshalb eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auch dann nicht in Betracht, wenn es für den von der Beklagten geltend gemachten Anspruch, wie das Berufungsgericht meint, an einer gesetzlichen Regelung fehlte. Das ist jedoch nicht der Fall.
III. Der Anspruch der Beklagten ist nach §§ 816 Abs. 2, 818 Abs. 2 BGB begründet.
1. § 816 Abs. 2 BGB bestimmt, daß, wenn an einen Nichtberechtigten eine Leistung bewirkt wird, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, der Nichtberechtigte dem Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet ist.
a) Die A. Bausparkasse hat die Bewilligungen zur Löschung der für sie im Grundbuch eingetragenen Grundschulden erteilt, um ihre sich aus den Sicherungsverträgen mit der Beklagten und ihrem Ehemann ergebenden Verpflichtungen zur Rückgewähr an diese zu erfüllen. Dadurch unterscheidet sich der vorliegende Fall von dem vom V. Zivilsenat durch Urteil vom 11. Oktober 1974 aaO, vollständig abgedruckt in WM 1974, 1247 entschiedenen, in dem die Grundschuldgläubigerinnen die Löschungsbewilligungen aufgrund einer mit dem Ersteher getroffene Vereinbarung erteilt hatten, nachdem sie wegen ihrer persönlichen Forderungen von diesem befriedigt worden waren. Da die A. Bausparkasse, nachdem durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung die Klägerin Eigentümerin des belasteten Grundstücks geworden war, durch die Bewilligung der Löschung der Grundschulden diese nicht der Beklagten und ihrem Ehemann als den Bestellern zurückgewährte, sondern es der Klägerin ermöglichte, ihr Grundstück von diesen dinglichen Belastungen zu befreien, hat sie an diese als Nichtberechtigte geleistet. Zwar hatte der Ehemann der Beklagten die Löschungsbewilligungen angefordert und sie für die Löschung der Grundschulden der Klägerin zur Verfügung gestellt. Dadurch wurde diese nicht zur Berechtigten, weil es an der nach § 747 BGB erforderlichen Mitwirkung der Beklagten an der Verfügung fehlte.
b) Die von der A. Bausparkasse an die Klägerin als Nichtberechtigte bewirkte Leistung ist den Berechtigten, der Beklagten und ihrem Ehemann, gegenüber wirksam geworden. Der Ehemann der Beklagten war mit der Leistung an die Klägerin einverstanden, die Beklagte hat die Verfügung durch die Erhebung der Widerklage genehmigt (vgl. BGH Urt. v. 15. Mai 1986 – VII ZR 211/85, NJW 1986, 2430; Senatsurt. v. 26. Mai 1987 – IX ZR 201/86, NJW 1988, 495).
c) Die Klägerin ist deshalb den Berechtigten zur Herausgabe des Geleisteten verpflichtet.
2. Geleistet hat die A. Bausparkasse die Entlastung des Grundstücks der Klägerin von den in Abt. III, lfd. Nrn. 1, 4 und 5 des Grundbuchs eingetragenen Grundschulden zuzüglich der ab dem 8. Mai 1985 auf sie zu entrichtenden dinglichen Zinsen. Die Klägerin ist zur Herausgabe des Erlangten durch Wiedereintragung der Grundschulden außerstande, weil die in Abt. III, lfd. Nr. 6 eingetragene Grundschuld nach der Löschung der vorhergehenden Grundschulden im Rang vorgerückt ist. Nach § 818 Abs. 2 BGB ist die Klägerin deshalb zum Ersatz des Wertes der gelöschten Grundschulden verpflichtet. Daß diese wegen etwaigen geringeren Wertes des Grundstücks nicht den Wert des von der Beklagten geforderten Geldbetrages gehabt hätten, macht die Klägerin nicht geltend und ist angesichts des im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswerts auch nicht ersichtlich. Die Befugnis der Beklagten, allein die Zahlung des Wertersatzes an sich und ihren früheren Ehemann zu verlangen, beruht auf § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH Urt. v. 11. Juli 1958 – VIII ZR 108/57, NJW 1958, 1723; Urt. v. 14. März 1983 – II ZR 102/82, WM 1983, 604).
IV. Da sich das Berufungsurteil mithin im Ergebnis als richtig darstellt, ist die Revision zurückzuweisen (§ 563 ZPO).