OLG Köln, Urteil vom 12.06.2015 – 1 U 16/14

OLG Köln, Urteil vom 12.06.2015 – 1 U 16/14

Der Vortrag der beklagten Partei kann nur dann zu einer Zuständigkeit für Wohnungsmietsachen führen, wennd er Kläger dem nicht näher entgegentritt.

Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 28. Januar 2014 abgeändert und im Hauptsachetenor wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die Fläche im 3. Obergeschoss der Liegenschaft F Straße 57-59, Haus 1.1 (rechtes Torhaus) (gemäß dem dem Tenor beigefügten Lageplan 1) in L nebst der dazu gehörigen Kellerräume (gemäß dem beigefügten Lageplan 2 schraffiert) geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung wegen der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 22.000 € und wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 v. H. des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

(Dateien/Grafiken nur in Originalentscheidung ersichtlich)

Gründe
I.

1. Die streitgegenständlichen Räume befinden sich im 3. Obergeschoss der Liegenschaft F Straße 57 – 59 in L. Diese erstreckt sich über zwei Flurstücke, eingetragen im Grundbuch von N, Blatt xxxx Flur x7, Flurstücke 2xx3 und 2xx6 (vgl. die Grundbuchauszüge Blatt 24 ff der Akte). Durch Urteil vom 25. Mai 2012 (1 U 87/11, Anlage K 2, Blatt 28 ff) hatte der Senat hierzu – für das hiesige Verfahren allerdings nicht bindend – festgestellt, dass das Areal ursprünglich im Eigentum einer Erbengemeinschaft stand, welche dieses im Mai 2000 an die Grundstücksgesellschaft U U. und Dr. M b.R. veräußerte. Die genannte Grundstücksgesellschaft veräußerte dann ihrerseits im Jahr 2006 das Flurstück 2xx6 an die M2 GmbH & Co. KG, die es am 19. November 2007 an die Klägerin weiterverkaufte. Das Flurstück 2xx3 erwarb die Klägerin demgegenüber unmittelbar von der genannten Grundstücksgesellschaft.

Im Verfahren 1 U 14/10 (Anlage K 9, Blatt 75 ff der Akte) verlangte zunächst die Grundstücksgesellschaft U U. und Dr. M b.R., vergeblich von Herrn P, der sich im dortigen Verfahren auf einen am 30. Juni 2007 mündlich geschlossenen Mietvertrag berief, sowie verschiedener mit Herrn P verwobener Gesellschaften die Räumung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Der Senat wies die Räumungsklage, welche mit Blick auf die zwischenzeitlich erfolgte Eigentumsumschreibung auf Herausgabe der Räumlichkeiten an die E 2 GbR – der hiesigen Klägerin – umgestellt worden war, mit der Begründung ab, der Grundstücksgesellschaft U U. und Dr. M bR fehle die Aktivlegitimation, weil die GbR durch Ausscheiden der Gesellschafterin Dr. M3 aufgelöst worden sei.

Mit Blick auf diese Entscheidung nahm dann die hiesige Klägerin in dem Verfahren 1 U 87/11 (vgl. Urteil vom 4. Mai 2012, Anlage K 2, Blatt 28 ff) Herrn P sowie mit diesem verwobene Gesellschaften auf Räumung der Räumlichkeiten in Anspruch. Der Senat stützte sein klagezusprechendes Urteil auf den Umstand, dass den Beklagten des damaligen Verfahrens kein Recht zum Besitz zustehe. Die ursprünglich mit der Firma T bzw. der T Immobilien/Vermietung GmbH geschlossenen Mietverträge, auf welche sich die dortigen Beklagten berufen hatten, seien nicht kraft Gesetzes nach § 566 Abs. 1 BGB auf die Klägerin übergegangen. Die Vorschrift des § 566 BGB setze die Identität von Vermieter und Veräußerer voraus. Weder Herr T noch die T Immobilien oder Vermietung GmbH als ursprüngliche Vermieter seien jemals Eigentümer des Grundstücks gewesen. Das Eigentum an dem Grundstück sei von der Erbengemeinschaft auf die Grundstücksgesellschaft U bürgerlichen Rechts und von dieser auf die Klägerin bzw. auf die M2 GmbH & Co. KG und sodann auf die Klägerin übergegangen. Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde des Herrn P und einer von ihm vertretenen Gesellschaft ist erfolglos geblieben.

Die Klägerin beauftragte zwischenzeitlich den Obergerichtsvollzieher M4 mit der Durchsetzung des Räumungsanspruchs im Wege der Zwangsvollstreckung. Im Rahmen des Räumungstermins am 30. Oktober 2012, 9.00h traf Herr M4 die Beklagte in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten an. Diese legte Ablichtungen verschiedener auf das Jahr 2001 datierter Schriftstücke vor (vgl. Anlagenkonvolut K 4, Blatt 44 bis 51 der Akte) und gab an, ebenfalls Mieterin der streitgegenständlichen Räume zu sein. Die Räumung wurde daher nicht fortgeführt. Am 20. Dezember 2012 erklärte die Klägerin vorsorglich die Kündigung des Mietverhältnisses auch gegenüber der Beklagten, dies auch vor dem Hintergrund rückständigen Mietzinses, welcher sich auf 1.815,58 € monatlich belief.

Die Klägerin hat behauptet, ein Mietvertrag mit der Beklagten sei nicht geschlossen worden. Sie hat die Echtheit der seitens der Beklagten vorgelegten Schriftstücke aus dem Jahr 2001 bestritten, nach welche diese diese berechtigte Mieterin sein soll. Ein entsprechender Schriftverkehr mit der ehemaligen Eigentümerin der Räumlichkeiten, der M2 KG (M2) habe nicht stattgefunden. Dies folge auch aus einer entsprechenden Stellungnahme von Herrn Rechtsanwalt L2 vom 13. Dezember 2012, welcher die M2 rechtlich vertreten habe. Auch habe die Faxnummer der M2 Mitte des Jahres 2000 geändert. Dies spreche ebenfalls gegen einen Zugang und die Authentizität des seitens der Beklagten vorgelegten Faxschriftverkehrs. Überdies wohne die Beklagte nicht in den Räumlichkeiten, sie haben kein Namensschild angebracht. Dies folge auch daraus, dass sie in einem anderen Verfahren vor dem Landgericht Köln zum Az. 7 O 219/09 als Zeugin benannt und ihre Anschrift mit E2 Straße 23 in L angegeben worden sei. Ebenso sei in einem GmbH-Anteilsübertragungsvertrag vom 10. Juni 2011 und in einem Protokoll einer Gesellschafterversammlung vom 30. April 2007 als Anschrift der Beklagten die E2 Straße 23 in L genannt. Schließlich sei die Beklagte allenfalls in ein gewerbliches Mietverhältnis eingetreten, weil mit Herrn P ein gewerbliches Verhältnis bestanden habe.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die Fläche im 3. Obergeschoss der Liegenschaft F Straße 57-59, Haus 1.1 (rechtes Torhaus) (gemäß dem beigefügten Lageplan 1) in L nebst der dazu gehörigen Kellerräume (gemäß dem beigefügten Lageplan 2 rot schraffiert) geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Zuständigkeit des Landgerichts Köln gerügt. Das Amtsgericht Köln sei gemäß § 23 Nr. 2a GVG zuständig, weil es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele. Ferner hat die Beklagte behauptet, sie habe seit 2001 in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten gewohnt. Die Ummeldung sei erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, weil die Gesellschaft (die J AG), welche das Objekt in der E2 Straße gemietet hatte, dieses gekündigt habe. Sie habe das Objekt in der E2 Straße lediglich für die Gesellschaft beaufsichtigt und etwa für den Empfang der Post gesorgt. Gelegentlich habe sie die Räumlichkeiten auch als persönlichen Rückzugsort genutzt. Überdies stehe der Beklagten ein Minderungsrecht zu, so dass für einige Monate weniger als der geschuldete Betrag von 1.528,76 € geleistet worden sei. Ausweislich § 2 Abs. 1 des Mietvertrages seien mit der Wohnung auch drei PKW-Stellplätze vermietet worden. Die vertragsgemäße Nutzung der Stellplätze sei Herrn P und der Klägerin jedoch bereits ab dem 14. Januar 2010 entzogen worden. Ausgehend von einem Mietwert von 50 € je Stellplatz führe dies zu einer monatlichen Mietminderung von 150 €. Auch sei die Miete in Höhe von zehn Prozent zu mindern, weil der ursprünglich vorhandene Personenaufzug abgebaut worden sei. Auch führe dies zu einem weiteren Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Jahresbetrages. Eine weitere Minderung um zehn Prozent folge aus dem Umstand, dass im streitgegenständlichen Zeitraum keine Treppenreinigung mehr durchgeführt worden sei. Weiter seien ausweislich § 2 Abs. 2 des Mietvertrages in der Betriebskostenpauschale auch die Kosten für Elektrizität enthalten. Da die Vermieterseite seit Februar 2010 keine Stromkosten mehr zahle, sähen sich der Zeuge P und die Beklagte seit diesem Zeitpunkt gezwungen, selbst die monatlichen Abschlagszahlungen in Höhe von 276 € zu leisten. Eine weitere Minderung von mindestens 20 Prozent folge aus dem Umstand, dass sich seit dem 17. November 2010 unmittelbar vor dem Gebäude eine Großbaustelle befinde. Schließlich werde ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 2.600 DM zu, weil Herr P in dieser Höhe eine Mietsicherheit geleistet habe, die der Klägerin als Rechtsnachfolgerin nicht übergeben worden sei.

2. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das angerufene Gericht sei wegen § 71, § 23 Nr. 2a GVG sachlich nicht zuständig. Nach dem Tatsachenvortrag der Klägerseite sei das Mietverhältnis, auf dessen Kündigung sich die Klägerin hilfsweise beruft, als Wohnraummietverhältnis einzuordnen. So habe sie vorgetragen, die Beklagte habe ihren Wohnsitz in dem zu räumenden Objekt gemeldet. Überdies sei ausweislich der mit der Klagschrift eingereichten Unterlagen ein Mietverhältnis zum Zwecke der Wohnraumnutzung gegeben.

3. Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin. Das Landgericht habe fehlerhaft seine Zuständigkeit verneint. Ergänzend zum erstinstanzlichen Vorbringen führt sie aus, dass auch die Voreigentümerin, die die Grundstücksgesellschaft U U. und Dr. M b.R., nicht von einer Aufnahme der Beklagten in das Mietverhältnis mit Herrn P ausgegangen sei. Dies folge bereits aus dem unter dem Aktenzeichen 27 O 155/08 LG Köln (1 U 14/10 OLG Köln) geführten Räumungsverfahren. Dort sei die Beklagte nämlich nicht verklagt worden. Überdies habe der Zeuge P seinen Schriftverkehr hinsichtlich des Mietverhältnisses stets unter dem Betreff „Mietverhältnis P“ geführt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des am 28. Januar 2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Köln – 2 O 117/13 – zu verurteilen, die Fläche im 3. Obergeschoss der Liegenschaft F Str. 57-59, Haus 1.1. (rechtes Torhaus) (gemäß dem beigefügten Lageplan 1) in L nebst dazugehörigen Kellerräume (gemäß dem beigefügten Lageplan 2 – rot schraffiert) geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

Die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt unter Ergänzung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens die erstinstanzliche Entscheidung. Sie widerspricht einer Verwertung der Sachverhalte der in den Verfahren gegen Herrn P ergangenen Entscheidungen. Sie bestreitet eine Identität zwischen Vermieterin und Klägerin. Die Aktivlegitimation sei daher nicht nachgewiesen. Auch seien die von der Klägerin geltend gemachten Widersprüche seien nur vermeintlicher Art. So sei der zeitliche Zusammenhang zwischen der mündlichen Verhandlung vor dem Senat im Verfahren 1 U 14/10 am 11. Juni 2010 und dem Zeitpunkt der Ummeldung des Wohnsitzes der Beklagten nur zufälliger Art.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil und den Inhalt der zu den Akten gereichten wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen P und Joachim Jesse. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 24. April 2015 (Blatt 691 ff der Akte) verwiesen.

II.

Die Berufung ist zulässig und begründet. Sie führt zur Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung und Stattgabe der Klage.

1. Unzutreffend hat das Landgericht seine sachliche Zuständigkeit verneint. Gem. § 23 Nr. 2a) GVG sind die Amtsgerichte zwar ausschließlich zuständig in Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Auf Grundlage des Vortrags der Parteien war hiervon für die Frage der Zuständigkeit jedoch nicht auszugehen.

a) Zutreffend hat das Landgericht noch gesehen, dass nach allgemeiner Auffassung für die Beurteilung der Zuständigkeit nach der vorgenannten Bestimmung stets der Sachvortrag des Klägers maßgeblich ist, da nur er den Streitgegenstand bestimmt (KG Berlin, Beschluss vom 6. März 2008 – 2 AR 12/08, NJW-RR 2008, 1465 f, zitiert juris Rn. 7; LG Schwerin, Beschluss vom 10. März 2011 – 5 O 63/11, zitiert juris Rn. 4; OLG Köln, Beschluss vom 30. Januar 2009 – 3 W 75/08, ZMR 2010, 36, zitiert juris Rn. 5; Zöller/Lückemann, ZPO, 30. Aufl., § 23 GVG Rn. 8; Musielak/Wittscher, ZPO, 12. Aufl., § 23 Rn. 8; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IX Rn. 16; vgl. auch OLG Köln, Beschluss vom 30. September 2010 – 24 W 53/10, ZMR 2011, 226, zitiert juris Rn. 5). Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist hiernach eine Zuständigkeit des Amtsgerichts jedoch nicht begründet. Nach dem Vortrag der Klägerin soll zwischen den Parteien gerade kein Mietvertrag und damit auch kein Wohnungsmietvertrag bestehen. Sie bestreitet die Echtheit der nach Auffassung der Beklagten das Gegenteil belegenden Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 (Blatt 46 ff der Akte). Soweit die Klägerin sich hilfsweise auf ein durch Kündigung beendetes Mietverhältnis stützt, soll es sich nach ihrer Darstellung um ein solches über Gewerberäume gehandelt haben.

b) Soweit es sich nach der Gegenauffassung auch dann um eine Wohnraummietstreitigkeit handeln soll, wenn sich die beklagte Partei gegenüber dem geltend gemachten, nicht auf wohnraummietrechtliche Rechtsgrundlagen gestützten Anspruch in jedenfalls schlüssiger Weise mit Gegenrechten aus einem wohnraummietrechtlichen Vertragsverhältnis verteidigt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8. November 2007 – 24 U 117/07, zitiert juris Rn. 4; MünchKomm-ZPO/Patzina, 4. Aufl., § 29 Rn. 24; Hk-ZPO/Bendtsen, 5. Aufl., § 29a Rn. 5), vermag der Senat sich dem nicht anzuschließen. Zwar ist der Hinweis zutreffend, dass im genannten Fall das behauptete wohnraumietrechtliche Vertragsverhältnis ebenfalls geprüft werden muss (OLG Düsseldorf, aaO). Allerdings würde eine derart weite Auslegung der Zuständigkeitsbestimmung dazu führen, dass die beklagte Partei dem Kläger durch die bewusst wahrheitswidrige Behauptung eines Gegenrechtes aus einem Wohnungsmietvertrag einen Gerichtsstand aufzwingen könnte. Überdies bedarf die beklagte Partei in diesem Zusammenhang auch keines weiteren Schutzes. Erweist sich ihr Vorbringen nämlich als wahr, ist die Klage als unzulässig abzuweisen. Der Vortrag der beklagten Partei kann daher nur dann zu einer Zuständigkeit für Wohnungsmietsachen führen, wenn der Kläger dem nicht näher entgegentritt. So liegt der Fall hier indes nicht. Die Klägerin hat substantiiert Einwände gegen die Echtheit der genannten Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 erhoben.

2. Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Räume verlangen. Diese stehen im Eigentum der Klägerin, ohne dass die Beklagte das von ihr behauptete Recht zum Besitz (§ 986 Abs. 1 BGB) aus der angeblichen Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 nachweisen kann. Es bedarf daher auch keiner Entscheidung, ob die am 20. Dezember 2012 durch die Klägerin vorsorglich ausgesprochene Kündigung wirksam war.

a) Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, die Klägerin habe ihr Eigentum an den Räumlichkeiten nicht nachgewiesen. Die Klägerin hat mit der Klageschrift einen Grundbuchauszug vom 22. Februar 2011 vorgelegt, der die Herren N2E und N3E „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ als Eigentümer der die Liegenschaft umfassenden Flurstücke 2xx8, 2xx9, 2xx6, 2xx0 und 2xx3 ausweist. Auf den Hinweis des Senats vom 5. Dezember 2014, Nachweise vorzulegen, aus welchen sich ergibt, dass die Klägerin und nicht eine andere von den gleichen Gesellschaftern gebildete Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümerin der streitgegenständlichen Räumlichkeiten ist, hat diese überdies eine Stellungnahme ihres Steuerberaters und die Ablichtung eines steuerlichen Feststellungsbescheides vorgelegt, aus welchem folgt, dass das Eigentum durch die Klägerin gehalten wird (Blatt 643 f der Akte). Hiernach hat der Senat keine Zweifel an der Eigentümerstellung der Klägerin.

b) Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, die von der Klägerin bestrittene Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 verschaffe ihr ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 BGB. Sie hat nicht nur den ihr als Besitzerin obliegenden Nachweis für das Bestehen des behaupteten Besitzrechtes (vgl. BGH, Urteil vom 25. September 1985 – VIII ZR 270/84, NJW-RR 1986, 282; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Auflage, § 986 Rn. 2) nicht führen können. Der Senat ist vielmehr der Überzeugung, dass das mit „Aufnahme der Frau K in den Wohnraummietvertrag vom 29.07.1997“ überschriebene und auf den 5. März 2001 datierte Schriftstück (Blatt 46 ff der Akte) unecht ist und ausschließlich zu dem Zweck erstellt und vorgelegt wurde, die von der Klägerin gegen den Zeugen P betriebene Räumungsvollstreckung zu behindern oder gänzlich zu unterbinden. Eines Rückgriffs auf den Inhalt der beigezogenen Akten oder der in diesen Verfahren getroffenen Feststellungen bedarf es für diese Würdigung nicht.

aa) Das vorgenannte auf den 5. März 2001 datierte Schriftstück ist schon nicht geeignet, den vollen Beweis für die von der Beklagten behauptete Nachtragsvereinbarung zu erbringen, weil es sich lediglich um eine Ablichtung handelt und die Beklagte auch im Termin ein Original der Urkunde nicht vorgelegt hat. Privaturkunden begründen zwar, sofern sie von den Ausstellern unterschrieben oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sind, gemäß § 416 ZPO den vollen Beweis dafür, dass die in ihnen enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben sind. Die so formell bewiesenen Erklärungen sind – je nach ihrem Inhalt – auch geeignet, allein oder im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Überzeugung davon zu verschaffen, dass die in der urkundlichen Erklärung bezeugten Tatsachen oder Vorgänge der Wirklichkeit entsprechen (BGH, Urteil vom 13. April 1988 – VIII ZR 274/87, BGHZ 104, 172, zitiert juris Rn. 11). Jedoch greift die Beweisregel des § 416 ZPO schon nur ein, wenn die vom Beweisführer beigebrachten Privaturkunden echt sind (BGH, aaO Rn. 13; RGZ 73, 276, 279), was hinsichtlich des vorliegenden Schriftstückes von der Klägerin bestritten wird. Überdies kann wegen § 420 ZPO ein Beweis durch eine Privaturkunde nur durch die Vorlegung des Originals und nicht – wie hier – durch die Präsentation einer (beglaubigten oder unbeglaubigten) Ablichtung geführt werden (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 1979 – V ZR 93/77, NJW 1980, 1047, 1048; vom 21. Januar 1992 – XI ZR 71/91, NJW 1992, 829, 830; Beschluss vom 27. September 2007 – BLw 8/07, zitiert juris Rn. 6).

bb) Allerdings ist die Vorlage einer Ablichtung einer Urkunde zur Beweisführung nicht schlechthin ungeeignet; an die Stelle der formellen Beweiskraft der Urkunde tritt dann allerdings die freie tatrichterliche Beweiswürdigung (BGH, Beschluss vom 27. September 2007, aaO). Im Rahmen der hiernach nach § 286 Abs. 1 ZPO eröffneten freien Beweiswürdigung vermag sich der Senat nach Vernehmung der Zeugen P und Joachim Jesse jedoch keine Überzeugung von der Echtheit der Privaturkunde und der Richtigkeit der Behauptung der Beklagten zu verschaffen, sie sei nach Maßgabe der von Joachim Jesse, P und der Beklagten selbst unterzeichneten Nachtragsvereinbarung in einen am 29. Juli 1997 zu Gunsten von P über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten begründeten Mietvertrag aufgenommen worden.

(1) Bereits für sich betrachtet bietet der Vortrag der Beklagten zu einer im Jahr 2001 erfolgten Aufnahme in ein bestehendes Wohnmietverhältnis Anlass zu einer in besonderem Maße kritischen Würdigung. Auffällig ist bereits der Umstand, dass die Beklagte sich melderechtlich erst am 31. Mai 2010 und damit keine zwei Wochen vor der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren 1 U 14/10 OLG Köln unter der Räumungsanschrift umgemeldet hatte. In diesem Verfahren hatte der Zeuge P am Ende zwar obsiegt, jedoch hatte er mit Blick auf eine gegenteilige erstinstanzliche Entscheidung einen Erfolg der Räumungsklage zu diesem Zeitpunkt nicht ausschließen können. Bezeichnenderweise war in diesem von der Voreigentümerin der Liegenschaft, der Grundstücksgesellschaft U U. und Dr. M b.R., geführten Verfahren die Beklagte auch nicht zur Räumung verklagt worden, obwohl ein solches Vorgehen angesichts der von der Beklagten nunmehr behaupteten Aufnahme in das Mietverhältnis durch die mit der Grundstücksgesellschaft U U. und Dr. M b.R. verbundene M2 KG nahe gelegen hätte.

Zwar lässt die melderechtliche Lage keinen Rückschluss darauf zu, ob und ab welchem Zeitpunkt die Beklagte einen tatsächlichen Gebrauch an der Mietsache hatte. Es fällt aber weiter auf, dass die Beklagte im Geschäftsverkehr unter der abweichenden Anschrift E2 Straße 23 in L aufgetreten war. Dies gilt sowohl für ihre durch Urkunde des Notars T2 vom 30. April 2007 beurkundete Bestellung als Geschäftsführerin der D Services GmbH (Anlage K 45, Blatt 422 ff der Akte) als auch den Gesellschaftsvertrag der H GmbH vom 3. November 2011, in welchem unter der dortigen Ziffer 7.1 ihre Anschrift ebenfalls mit E2 Straße 23 in L angegeben ist. Es mag zwar sein, dass die Beklagte, wie sie nunmehr geltend macht, die unter der vorgenannten Anschrift befindlichen Räumlichkeiten nicht dauerhaft zu Wohnzwecken sondern allenfalls als private Rückzugsmöglichkeit genutzt haben will. Jedoch deuten sowohl die zur behaupteten Aufnahme in das Mietverhältnis zeitlich mehr als neun Jahre nachfolgende Ummeldung zur Anschrift F Str. als auch eine vorangegangene Verwendung der hiervon abweichenden Anschrift E2 Str. eher gegen die Darstellung der Beklagten.

Gegen die Richtigkeit der Darlegung der Beklagten spricht überdies der Umstand, dass diese die von ihr geltend gemachte Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 zum „Wohnraummietvertrag vom 29.07.1997“ in zwei Ausführungen vorgelegt hat und dies bislang auch stets lediglich in Ablichtung. Die zeitlich zuerst dem Gerichtsvollzieher M5 anlässlich des Räumungstermins vom 30. Oktober 2010 vorgelegte Ausführung enthält folgende abschließende und mit dem behaupteten Erstellungsdatum vom 5. März 2001 nicht in Einklang stehende Erklärung (vgl. Blatt 46 ff der Akte):

„… Hiermit erkläre ich, K, mich mit den Konditionen des mir bekannten Mietvertrages vom 29.07.2012 sowie den oben aufgeführten Punkten ein- verstanden ….“

Erst in einer weiteren von der Beklagten vorgelegten Ausführung der angeblichen Nachtragsvereinbarung ist das Datum den Mietvertrages in der abschließenden Erklärung mit „29.07.1997“ angegeben (Blatt 190 ff der Akte).

Bezeichnenderweise legt die Stellungnahme des Rechtsanwalts L2l vom 13. Dezember 2012 (Anlage K 7, Blatt 55 f der Akte), welcher die M2 KG (M2) zur fraglichen Zeit rechtlich vertreten hatte, den von der Beklagten behaupteten Schriftverkehr mit der M2 ebenfalls nicht nahe. Hiernach entspricht die in der Faxkopie der ersten Ausführung der Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 angegebene Faxnummer 02xx-9xxxxxx0 einer bereits Mitte des Jahres 2000 aufgegebenen früheren Faxnummer der M2. Ein Original des Sendeprotokolls vom 5. März 2001, auf das sich die Beklagte stützt, hat diese nicht vorgelegt. Auch ihre Erklärung für das Vorhandensein von zwei Ausführungen der angeblichen Nachtragsvereinbarung erscheint ungewöhnlich. So soll die M2 eine erste – einen irrtümlichen Hinweis auf einen Mietvertrag vom 29. Juli 2012 enthaltene – Ausführung gefertigt und dann eine neue Ausführung übersandt haben, die der Zeuge P persönlich der M2 überbracht haben soll. In diesem Zusammenhang ist es allerdings wenig überzeugend, dass die Beklagte anlässlich des Räumungstermins am 30. Oktober 2010 im Keller der Räumlichkeiten zunächst nur die erste – irrtümlich ein unzutreffendes Datum enthaltende – Ausführung der Nachtragsvereinbarung gefunden haben will.

Schließlich fällt auch auf, wie die Klägerin ebenfalls erstmals im Berufungsverfahren und von der Beklagten nicht bestritten geltend macht, dass der Zeuge P im Jahr 2009 – mithin acht Jahre nach der behaupteten Aufnahme der Beklagten in das Mietverhältnis – Schriftverkehr im Zusammenhang mit dem Mietvertrag ausschließlich unter dem Betreff „Mietvertrag P, F Str. 57-59, …“ geführt hatte. Dies wird bestätigt durch die in Ablichtung vorgelegten Schreiben des Zeugen (Blatt 591 ff der Akte). Bei einer Aufnahme der Beklagten in das Mietverhältnis hätte es nahe gelegen, diese auch im Betreff aufzuführen.

(2) Auch die Vernehmung des Zeugen P hat die vorgenannten Zweifel nicht ausräumen können. Zwar hat der Zeuge den Vortrag der Beklagten bestätigt. An der Richtigkeit seiner Angaben hat Senat jedoch schon auf Grundlage seiner Bekundungen Zweifel. Dies gilt unabhängig von der Tatsache, dass der Zeuge ein unmittelbares Eigeninteresse am Ausgang des Verfahrens hat, weil allein die nach Behauptung der Beklagten geschlossene Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 (Blatt 46 ff der Akte) seine Zwangsräumung aus den nämlichen Räumlichkeiten verhindert hat. Die Aussage ist schon unklar hinsichtlich der Frage, auf wessen Initiative die Einbeziehung der Beklagten in den Mietvertrag erfolgt sein soll. Der Zeuge gab zunächst an, der ursprüngliche Eigentümer M habe ihm bei einer persönlichen Begegnung erklärt, froh zu sein, dass er – der Zeuge P – in dem Objekt wohne. Der Zeuge will in diesem Zusammenhang dann um Aufnahme der Beklagten in den Mietvertrag gebeten haben. Im Widerspruch hierzu betonte der Zeuge jedoch später ausdrücklich, Initiator für die Einbeziehung der Beklagten sei die M Gruppe gewesen. Diese Darstellung überrascht schon mit Blick auf den Umstand, dass die Grundstücksgesellschaft U U. und Dr. M b.R. im Verfahren 1 U 14/10 (27 O 155/08 LG Köln, vgl. Anlagen K 8 und K 9, Blatt 58 ff der Akte) in Abweichung hierzu zeitlich nachfolgend von dem Zeugen P sowie verschiedener mit diesem verwobener Gesellschaften die Räumung der genannten Räumlichkeiten verlangt und dabei nicht auch die Beklagte in Anspruch genommen hatte, obwohl nach den Angaben des Zeugen die Beklagte angeblich schon im Jahr 2001 auf Initiative von Herrn M in ein zum Besitz berechtigendes Vertragsverhältnis aufgenommen worden sein soll. Auch fällt auf, dass der Zeuge der Frage nach der Übermittlung der Nachtragsvereinbarung unter der im vorgelegten Schriftstück angegebenen Faxnummer „02xx-9xxxxxx0“ im Kern mit dem allgemein gehaltenen Hinweis ausgewichen ist, es sei immer wieder zu Schwierigkeiten gekommen, weil Dinge nicht angekommen waren oder nicht da angekommen waren, wo sie hin sollten. Eine entsprechende Nachfrage hatte sich für den Senat aufgedrängt, weil nach Darstellung der Klägerin die im angeblichen Fax vom 5. März 2001 (Blatt 46 der Akte) angegebene Nummer von der M2 bereits Mitte des Jahres 2000 aufgegeben worden und deshalb zur Übermittlung des Schriftstückes am genannten Tag ungeeignet war.

(3) Überdies sind der Vortrag der Beklagten und die Bekundungen des Zeugen P widerlegt durch die überzeugende Aussage des Zeugen K2. Dem steht nicht entgegen, dass der Zeuge, der als Rechtsanwalt sich der Bedeutung einer Falschaussage in besonderem Maße bewusst ist, unmittelbar zu Beginn seiner Vernehmung offen eingeräumt hat, bereits im Jahr 2008 aus der M Gruppe ausgeschieden zu sein und deshalb an die Geschehnisse keine Erinnerung zu haben und sich insbesondere auch nicht an den Zeugen P erinnern zu können. Diese Angaben belegen das Bemühen des Zeugen um eine wahrheitsgemäße Aussage, zumal dieser nicht nur mit Blick auf sein Ausscheiden aus der M Gruppe kein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits hat.

Zwar hat der Zeuge bestätigt, dass der der M2 auf der Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 zugeordnete Unterschriftenzug (vgl. Blatt 48 der Akte) ihm insoweit zuzuordnen ist, als dieser – wie es der Zeuge P in seiner Vernehmung vermutet hat – mittels eines Namensstemples mit der Unterschrift des Zeugen K2 erzeugt wurde. Der Zeuge hat nicht nur das Vorhandensein eines solchen Stempels bestätigt, sondern den Gebrauch des Stempels schon daran erkannt, dass dort sein Vorname – zur Unterscheidung in bewusster Abweichung zur üblichen Unterschrift – abgekürzt mit dem Buchstaben „K3“ aufgeführt ist. Jedoch sprechen bereits die von dem Zeugen genannten Umstände der Beschaffung und des späteren Einsatz des Namensstempels gegen die von der Beklagten und dem Zeugen P behauptete Urheberschaft der M-Gruppe für die nämliche Nachtragsvereinbarung. Die genannte Immobilien-Gruppe habe nach dem Erwerb des Objekts ein „Chaos“ vorgefunden. Es habe über 100 Nutzer gegeben. Dies habe geordnet werden müssen. Um in diesem Zusammenhang „etwas mehr Eindruck zu erzielen“, sei man als Rechtsabteilung aufgetreten und habe deshalb wegen der vielen notwendigen Schreiben einen Namensstempel gefertigt. Allerdings sei der Stempel nur bei Schreiben eingesetzt worden, die dazu dienten, das „Chaos“ zu ordnen. Dabei habe es sich stets um Musterschreiben gehandelt, welche der Zeuge Jesse allgemein vorbereitet habe und die dann lediglich noch mit einem individuellen Anschreiben versehen worden seien. Demgegenüber sei das Zeichnen von Verträgen wie der hier behaupteten Nachtragsvereinbarung Herrn M persönlich vorbehalten gewesen. Erst später habe auch Herr L2 unterschreiben dürfen. Der Zeuge K2, der zum damaligen Zeitpunkt als junger Jurist erst am Anfang seines beruflichen Werdegangs stand, hat demgegenüber nach seinen Angaben zu keinem Zeitpunkt zeichnen dürfen.

Es ist in diesem Zusammenhang bezeichnend, dass der Zeuge K2 nach Vorhalt des Schreibens seine Urheberschaft überzeugend ausschließen konnte mit dem Hinweis, derartiges habe er nicht gemacht. So sei die Regelung zu den Stromkosten, die von der Miete umfasst sein sollen, so ungewöhnlich, dass ihm solches nicht unterlaufen wäre. Eine Nebenkostenpauschale sei allenfalls einmal bei Kurzzeitmietverhältnissen vereinbart worden. Überdies habe die Rechtsabteilung bei der Vorbereitung von Mietverträgen für die M-Gruppe stets den Standardvertrag des Ler Haus- und Grundbesitzerverbandes gewählt. Bei einem Nachtrag hätte man sich daher – anders als bei der nämlichen Vereinbarung – hieran angelehnt. Ferner hat der Zeuge die von der Beklagten vorgelegte Vereinbarung auch als ungewöhnlich bezeichnet, weil es sich bei dem fraglichen Gebäude um Büroflächen handele, im Schriftstück aber von Wohnraummietvertrag die Rede ist. Es habe in der gesamten Anlage nur ein Wohnraummietverhältnis gegeben und dies habe nicht die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sondern die sogenannte und zwischenzeitlich abgerissene Direktorenvilla betroffen. Für diese sei sogar ein Aufhebungsvertrag geschlossen worden, der dann – wie immer – von Herrn M unterschrieben worden sei. Gleiches habe auch bei Nachtragsvereinbarungen gegolten, so dass für diese keinesfalls ein Unterschriftenstempel genutzt worden wäre. In diesem Zusammenhang hat sich der Zeuge überdies überrascht gezeigt hinsichtlich der Angaben des Zeugen P, Herr M habe darum gebeten, die Beklagte in den Vertrag aufzunehmen. Es sei vielmehr üblich gewesen, dass zuerst die Rechtsabteilung entsprechende Sachverhalte rechtlich aufbereitet und Herr M dann die wirtschaftliche Seite geprüft habe. Auch hat es sich dem Zeugen nicht erschlossen, aus welchem Grund das Schreiben sowohl per Boten als auch per Fax übersandt worden sein soll, zumal das Büro der Rechtsabteilung sich auf dem gleichen Gelände wie die von dem Zeugen P bewohnten Räume befunden habe. Überdies sei ein Bote zwar durchaus bei wichtigen Kunden zum Einsatz gekommen. Der Zeuge P und die Beklagte zählten nach Angaben des Zeugen hierzu indes eher nicht.

Schließlich folgt auch aus den vom Zeugen Jesse und der Rechtsabteilung im Übrigen innerhalb der M-Gruppe übernommenen Aufgaben kein Anhalt dafür, dass die von der Beklagten vorgelegte Nachtragsvereinbarung vom 5. März 2001 von der genannten Immobilien-Gruppe gefertigt wurde. Hiernach fand der Immobilieninvestor bei Übernahme des Objekts Ende des Jahres 2000 entgegen der ursprünglichen Erwartung, ein vollständig geräumtes Objekt zu erhalten, eine Vielzahl von Nutzungsverhältnissen vor. Diese waren zu einem großen Teil noch nicht einmal erfasst. Es war Aufgabe der mit dem Namenstempel arbeitenden Rechtsabteilung, die Nutzungsverhältnisse zu ordnen und etwaige Mietverhältnisse auch zu beendigen, um das Objekt einer wirtschaftlichen Verwertung zuführen zu können. Auch wenn die Beklagte entsprechend den Angaben des Zeugen P als Lehrerin über ein gesichertes Einkommen verfügte, hatten Herr M beziehungsweise seine Immobilien-Gruppe bei dieser Sachlage kein Interesse daran, diese auf Grundlage eines alten Mietvertrages aus dem Jahr 1997 in ein etwaiges Mietverhältnis einzubinden und diese damit zugleich zu bestätigen. Entsprechend den Ausführungen des Zeugen K2 wäre dem Zeuge P und der Beklagten daher allenfalls ein neuer Mietvertrag auf Grundlage der Vorstücke des Ler Haus- und Grundbesitzerverbandes angeboten worden. Im Kern zielte das Interesse des Investors nämlich auf eine Räumung des Objekts. Diese wurde dann später von der M-Gruppe in dem unter dem unter anderem gegen den Zeugen P geführten Räumungsrechtstreit (27 O 155/08 LG Köln (Anlage K 8, Blatt 58 ff der Akte) beziehungsweise 1 U 14/10 OLG Köln (Anlage K 9, Blatt 75 ff der Akte) auch tatsächlich eingeleitet.

cc) In der Gesamtschau vorgenannter Umstände steht für den Senat fest, dass das Schriftstück vom 5. März 2001 (Blatt 46 ff der Akte) durch den Zeugen P und/oder die Beklagte mit dem Ziel gefertigt wurde, dieses im Rahmen der Räumungsvollstreckung vorzulegen und so die Vollstreckung zu behindern oder gänzlich zu unterbinden. Dem Schriftstück haftet insbesondere mit Blick auf den Zeitpunkt seiner erstmaligen Vorlage, seines von den Üblichkeiten der M-Gruppe abweichenden Inhaltes, des bei der M-Gruppe üblichen Vorgehens bei der Zeichnung von Mietverträgen sowie des Vorliegens verschiedener Varianten des Schreibens selbst eine solche Vielzahl von Auffälligkeiten an, dass eine Urheberschaft des Investors schon deshalb auszuschließen ist. Mit Blick auf die aufgezeigte Interessenlage liegt vielmehr eine Erstellung durch die Beklagte und/oder den Zeugen P auf der Hand.

3. Hiernach kann die Klägerin von der Beklagten überdies aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 Abs. 1 StGB die Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Räumlichkeiten verlangen.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 7, § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

III.

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Insbesondere kann die Revision gemäß § 545 Abs. 2 ZPO nicht darauf gestützt werden, das Gericht des ersten Rechtszuges habe seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen oder verneint. Das gilt trotz des eingeschränkten Wortlautes der Bestimmung auch für die Beurteilung der Zuständigkeit durch das Berufungsgericht (vgl. BGH, Beschluss vom 26. Juni 2003 – III ZR 91/03, NJW 2003, 2917; Hk-ZPO/Kayser/Koch, 5. Aufl., § 545 Rn. 14) und zwar selbst dann, wenn das Berufungsgericht die Revision zur Klärung der von ihm vertretenen Auffassung zur sachlichen oder örtlichen Zuständigkeit zugelassen hat (BGH, Urteil vom 7. März 2006 – VI ZR 42/05, NJW-RR 2006, 930 Rn. 10; Beschluss vom 23. April 2007 – II ZR 133/06, NJW-RR 2007, 1437; vom 16. März 2010 – VIII ZR 341/09, NJW-RR 2011, 72; Hk-ZPO/Kayser/Koch, aaO). Es ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung, ob das Berufungsgericht die Vorinstanz hinsichtlich der Zuständigkeit bestätigt oder – wie hier – abgeändert hat (vgl. BGH, Beschluss vom 26. Juni 2003, aaO S. 2917 f; Zöller/Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 545 Rn. 15).

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren:

21.786,96 €