AG Köln, Beschluss vom 18.05.2021 – 215 C 6/21
Tenor
Das Gericht weist zur derzeitigen Sach- und Rechtslage wie folgt hin:
Antrag zu I.
Gründe
1.
Das Gericht legt der Entscheidung zu Grunde, dass die Gemeinschaft selbst aus insgesamt 10 verschiedenen Eigentümern besteht, wobei mehrere Eigentümer selbst WEG sind, welche wiederum aus mehr als 20 Personen bestehen.
Das Gericht geht vor diesem Hintergrund davon aus, dass ein Verstoß gegen die CoronaSchVO nicht vorliegt.
Für die Versammlung am 22.12.2020 gilt in Bezug auf diejenigen Miteigentümer, die selbst WEG sind gem. § 9b WEG die Vertretungsbefugnis deren Verwalter. Nur dieser ist für den jeweiligen WEG-Eigentümer vertretungsbefugt, nicht die einzelnen Eigentümer dieser WEG. Selbst bei Teilnahme aller potentiell teilnahmeberechtigten Personen ist die begrenzte Teilnehmeranzahl nicht überschritten.
Soweit der Kläger rügt, es habe eine Videokonferenz stattfinden können bzw. müssen, ist dies nicht der Fall.
Unstreitig liegt kein Beschluss gem. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG vor, der ein solcher Verfahren ermöglichen würde. Es verstößt auch nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung innerhalb der Grenzen der Beschränkungen durch die CoronaSchVO Präsenzveranstaltungen durchzuführen. Ebenso wie für den Fall der Erkrankung im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung hätte der Kläger auch für diesen Fall der Sorge um seine Gesundheit eine Vertretung erwägen und veranlassen können.
2.
Soweit der Kläger rügt, die TOP 2 und TOP 3 seien nicht hinreichend angekündigt worden, teilt das Gericht dies nicht.
In der Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung muss der Gegenstand der Beschlussfassung so bezeichnet sein, dass die Geladenen erkennen können, was Gegenstand der Entscheidung sein soll. Nicht nötig ist es, dass aus der Ladung alle Einzelheiten erkennbar sind und dass die Auswirkungen eines etwaigen Beschlusses ersichtlich sind. Es genügt, wenn die Geladenen weitgehend vor Überraschungen geschützt werden und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und Entscheidung darüber gewährt wird, ob ihre Teilnahme veranlasst ist (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 28.06.2005 – I-3 Wx 79/05, 3 Wx 79/05, zitiert nach juris). Ob der Gegenstand eines Beschlusses bei der Einberufung im Sinne der Vorschrift hinreichend bezeichnet ist, bestimmt sich nach ihrem Zweck, den Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will. Regelmäßig reicht insoweit eine schlagwortartige Bezeichnung aus (BGH, Urt. v. 08.05.2015 – V ZR 163/14, zitiert nach juris).
Hier war aus der mit der Einladung versandten Tagesordnung erkennbar, dass über die Genehmigungen der Jahresabrechnung 2019 und des Wirtschaftsplans 2021 Beschluss gefasst werden sollte. In diesem Zusammenhang ist es auch nicht überraschend, über die Fälligkeit und Durchsetzung der Zahlungsforderungen zu beschließen und den Verwalter mit entsprechenden Befugnissen auszustatten.
3.
Die Beschlussfassungen sind auch hinreichend bestimmt.
Unstreitig lag nur eine Version der Jahresabrechnungen 2019 und Wirtschaftspläne 2021 vor; Unklarheiten über den Inhalt der Beschlussfassung konnten nicht entstehen.
Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Daher sind Eigentümerbeschlüsse aus sich heraus auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, Urt. v. 08.04.2016 – V ZR 104/15, zitiert nach juris). Im Grundsatz genügt diesen Anforderungen bei einer Jahresabrechnung die Angabe des Jahres, über welches die Abrechnung erfolgt, da dann unter Hinzunahme des Protokolls und der dort in Bezug genommenen Unterlagen eindeutig erkennbar ist, was Beschlussgegenstand war (LG Frankfurt, Urt. v. 25.02.2021 – 2-13 S 127/19, zitiert nach juris).
Für die Bestimmtheit bedarf es weder der ausdrücklichen Formulierung, dass „die dem Protokoll beigefügten“ Abrechnungen genehmigt werden, noch bedarf es zwingend einer datumsmäßigen Benennung (LG Stuttgart, Beschl. v. 25.08.2017 – 19 S 30/17, zitiert nach juris).
4.
Die Beschlussfassungen zu TOP 2 und TOP 3 widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb, weil weder die Gesamtjahresabrechnung noch der Gesamtwirtschaftsplan mit der Einladung übersandt wurde.
Es liegt bereits ein formeller Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG dadurch vor, dass der Kläger vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2019 und den Wirtschaftsplan 2021 nicht hinreichend Gelegenheit hatte, diese zu prüfen.
§ 23 Abs. 2 WEG soll sicherstellen, dass die Eigentümer eine angemessene Zeit vor der Versammlung informiert werden, was sie in der Versammlung erwartet, damit sie nicht überrascht werden und sich angemessen vorbereiten können. Dazu gehört grundsätzlich auch, dass den Eigentümern vor der Versammlung ein Entwurf der zu beschließenden Jahresabrechnung übermittelt wird (LG München I, Urt. v. 30.11.2009 – 1 S 23229/08, zitiert nach juris). Auch wenn die Übersendung von Unterlagen mit der Einladung zu einer Eigentümerversammlung nicht grundsätzlich erforderlich ist, kann es aber eine ordnungsgemäße Beschlussfassung erfordern, den Wohnungseigentümern in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen. Das kann bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan geboten sein (vgl. BGH, Urt. v. 13.01.2012 – V ZR 129/11, zitiert nach juris).
Zur Sicherstellung einer genügenden Vorbereitung sind regelmäßig zu übersenden der Entwurf der Gesamtabrechnung und der den Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnung sowie der Entwurf des Gesamtwirtschaftsplans und des entsprechenden Einzelwirtschaftsplans (so Schultzky/Jennißen, § 24 WEG Rn. 56).
Antrag zu II.
Der Antrag zu II. ist unbegründet. Es besteht keine Rechtsgrundlage, nach der die Beklagte zur Erstellung eines Vermögensberichts für das Jahr 2019 verpflichtet ist.
§ 28 Abs. 4 WEG ist am 01.12.2020 in Kraft getreten und gilt erst für Jahresabrechnungen und Vermögensbericht ab dem Jahr 2020.
