AG Hamburg 48 C 277/20

AG Hamburg
48 C 277/20

Rechnerische Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen

Eine rechnerische Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen durch Fortschreibung einschlägiger Tabellenwerte früherer Mietspiegel in Relation zur historischen Wertentwicklung benachbarter Tabellenfelder ist zulässig, wenn Entgelte für vergleichbare Wohnungen empirisch nicht ausreichend zu ermitteln sind.

Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung des Nettomietzinses für die Wohnung in […] Hamburg, […], auf € 715,00 monatlich mit Wirkung ab dem 01.08.2020 zuzustimmen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 510,72 € festgesetzt.

Tatbestand
Randnummer1
Der Kläger verfolgt eine Zustimmungsklage bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB.

Randnummer2
Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über Wohnraum.

Randnummer3
2018 erfolgte die letzte Mieterhöhung. Am 01.08.2017 belief sich die Quadratmetermiete auf € 7,23.

Randnummer4
Mit Schreiben vom 28.05.2020 verlangte der Kläger die Erhöhung der Miete entsprechend dem Klageantrag auf € 8,31 pro Quadratmeter. Das Erhöhungsverlangen wurde mit vier Vergleichswohnungen begründet. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K3 Bezug genommen. Die Beklagte erteilte ihre Zustimmung nicht.

Randnummer5
Der Kläger behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage mindestens die begehrte Miethöhe.

Randnummer6
Er beantragt,

Randnummer7
wie erkannt.

Randnummer8
Die Beklagte beantragt,

Randnummer9
die Klage abzuweisen.

Randnummer10
Sie beruft sich neben formellen Mängeln des Erhöhungsverlangens im Wesentlichen darauf, dass das auf Grundlage von Berechnungen erstellte Sachverständigengutachten nicht aussagekräftig sei.

Randnummer11
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und eines Ergänzungsgutachtens. Darauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe
Randnummer12
Die zulässige Klage ist begründet.

Randnummer13
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB besteht.

Randnummer14
Es liegt ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor.

Randnummer15
An die Vergleichbarkeit der zum Zwecke der Begründung angeführten Wohnungen sind in Hinblick auf Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, wenn die Vergleichswohnungen nebst Entgelten die Mieterpartei in die Lage versetzen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens ansatzweise zu überprüfen und sich über die Frage der Zustimmung schlüssig zu werden. Nur wesentliche Unterschiede, die auf den ersten Blick einer Vergleichbarkeit entgegenstehen, vermögen einen formellen Begründungsmangel darzustellen. Solche liegen in Hinblick auf die von der Beklagten angeführten Unterschiede in Ausstattung und Lage nicht vor. Die Einordnung in unterschiedliche Rasterfelder des Hamburger Mietspiegels indiziert keine kategorialen Unterschiede. Der Mitteilungsumfang im Erhöhungsverlangen ist ferner ausreichend.

Randnummer16
Angaben aus dem Mietspiegel 2017 waren nicht zwingend. Denn dieser war nach Ablösung durch den Mietspiegel 2019 nicht mehr in Kraft, was für eine Mitteilungspflicht nach § 558a Abs. 3 BGB indes vorauszusetzen ist. Die Ablösungswirkung des neuen Mietspiegels greift auch insoweit, wie dieser gerade keine Spannenwerte mehr ausweist.

Randnummer17
Die Jahressperrfrist ist eingehalten. Ebenso ist die Kappungsgrenze eingehalten. Die Klage wurde fristgemäß erhoben.

Randnummer18
Es steht zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vom Kläger begehrte Miethöhe nicht übersteigt.

Randnummer19
Das Gericht stützt seine Überzeugung auf das gerichtliche Sachverständigengutachten und das Ergänzungsgutachten.

Randnummer20
Das Gutachten ist methodisch nicht zu beanstanden und begründet nachvollziehbar, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über dem begehrten Mietzins liegt.

Randnummer21
Der Gutachter hat die Wohnung nach Inaugenscheinnahme anhand der Wohnwertmerkmale Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe einer typisierend gewichteten Nutzwertanalyse unterzogen. Die Nutzwertanalyse ist in nachvollziehbarer und objektivierbarer Weise erfolgt, indem der Gutachter die einzelnen Vergleichsmerkmale gewichtet, in Indikatoren untergliedert und die jeweiligen Indikatoren nach dem Indexwert 100 bepunktet hat. Auf dieser Basis ist der Gutachter zu einer arithmetisch gewichteten Punktsumme von 40,6 (Indexwert: 100) gekommen und hat daraus nachvollziehbar abgeleitet, dass die Wohnung deutlich unterhalb des Mittelwertes der Mieten von Vergleichsobjekten einzuordnen ist.

Randnummer22
Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist der Gutachter mehrschrittig vorgegangen.

Randnummer23
Er hat zunächst versucht, Vergleichsobjekte im Wege einer Feldstudie aufzufinden. Es ist ihm jedoch nicht gelungen, in hinreichender Anzahl Vergleichsobjekte ausfindig zu machen. Dies hat er offengelegt.

Randnummer24
Der Gutachter hat deshalb die Vergleichsmiete rechnerisch geschätzt, und zwar in mehreren Schritten, auf verschiedenen Wegen und anhand von Kontrollüberlegungen.

Randnummer25
Der Gutachter ist zunächst von den Daten der Hamburger Mietenspiegel der vergangenen Jahre ausgegangen, da diese auf Grundlage umfassender empirischer Erhebungen erstellt worden sind. Der Gutachter hat sodann festgestellt, dass das hier einschlägige Feld B7 für minderausgestattete Wohnungen der Baualtersklasse vor 1919 im Mietenspiegel keine Spannenwerte aufweist. Allerdings existieren werde in benachbarten Feldern, und zwar in C7, C8 und B8. Das Feld C7 unterscheidet sich von B7 lediglich hinsichtlich der Ausstattung mit/ohne Sammelheizung, das Feld C8 zusätzlich hinsichtlich Wohnflächenkategorie. Das Feld B8 unterscheidet sich hinsichtlich Wohnflächenkategorie. Der Sachverständige hat zur Schätzung der Spannenwerte für B7 eine Übertragung der Relation der Daten der Felder B8 zu C8 auf die Daten des Feldes C7 befürwortet. Zum Beleg der dazu von ihm getroffenen Annahme, dass die Daten der Felder C7 und C8 aus derselben Grundgesamtheit stammen, hat der Sachverständige zunächst die prozentualen Abweichungen der Spannenwerte von C7 und C8 errechnet und festgestellt, dass diese nur eine geringe prozentuale Abweichung zeigen. Sodann hat der Gutachter nachvollziehbar und vertretbar angenommen, die Relationen zwischen C7 und C8 ließen sich auf B7 und B8 übertragen. Auf diese Weise hat der Gutachter die Spannenwerte auf Seite 17 seines Gutachtens ermittelt.

Randnummer26
Zur Kontrolle hat der Gutachter eine Schätzung der Werte für B7 auf der Basis langjähriger Vergleiche der Abschläge der Mieten in C7 in den Mietenspiegeln seit 2007 vorgenommen. Er ist von der nachvollziehbaren und vertretbaren Annahme ausgegangen, dass der historische prozentuale Abschlag von C7 zu B7 sich auf die Gegenwart übertragen lässt. Der Gutachter hat durchschnittliche prozentuale Abweichungen ermittelt. Anhand dieser Prozentwerte hat der Gutachter in Tabelle 7, Seite 19 des Gutachtens, durch Abschläge von den Werten in C7 die Werte für B7 geschätzt.

Randnummer27
Der Gutachter hat festgestellt, dass die so zweifach geschätzten Spannenwerte im Mittelwert weniger als 5 % voneinander abweichen und hat daraus vertretbar abgeleitet, dass das erste Schätzergebnis bestätigt wird.

Randnummer28
Der Gutachter ist sodann von den zuerst ermittelten Schätzwerten ausgegangen, welche sämtlich geringer ausfallen als die historisch übertragenen.

Randnummer29
Der Sachverständige hat die Werte der Schätzung 1 anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes fortgeschrieben.

Randnummer30
Sodann hat der Sachverständige im Ausgangsgutachten anhand der Wohnwertpunktzahl eine Einordnung innerhalb der Spannenwerte vorgenommen. Die Berechnung basiert auf den vertretbaren Annahmen des Sachverständigen, dass der Unterwert bei der Wohnwertpunktzahl von 16,7 und der Oberwert bei einer Wohnwertpunktzahl von 83,3 anzunehmen wären. Vertretbar ausgehend von einer linearen Mietwertverteilung innerhalb der Spanne hat der Sachverständige errechnet, dass auf die Differenz zwischen den Wohnwertpunktzahlen von 66,6 eine Differenz der Spannenwerte von € 3,63 entfällt und mithin je Wohnwertpunktzahl die Annahme einer darauf entfallenden Mehr-/Minder-Miete von 5,45 ct gerechtfertigt ist. Der Gutachter ist sodann vom indexierten Mittelwert von € 9,04 ausgegangen und hat einen Abschlag von 5,45 ct x (50 – 40,65 = 9,35) = ca. 51 ct vorgenommen, mit dem Ergebnis von € 8,53.

Randnummer31
Zusätzlich hat der Gutachter bereits im Ausgangsgutachten eine zweifache Plausibilitätsprüfung vorgenommen. Zum einen hat der Gutachter den Abschlagsfaktor minderausgestatteter Wohnungen zu vollständig ausgestatteten Wohnungen übertragen und den von ihm geschätzten Mittelwert bestätigt. Des Weiteren hat der Gutachter eine Plausibilitätsprüfung anhand einer Auswertung der Daten von Neuvermietungsmieten vorgenommen. Auf die Nachfrage des Gerichts, warum er nicht von einem arithmetischen Mittel der beiden Schätzungen ausgegangen ist, hat der Gutachter seine Berechnung in ergänzender Begutachtung nochmals auf mehreren Ebenen rechnerisch überprüft.

Randnummer32
Aus der Rechtsprechung ergibt sich keineswegs, dass zur sachverständigen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zwingend auf tatsächliche Vergleichsobjekte zurückgegriffen werden müsse. Im von Beklagtenseite zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/12 – juris Rn. 13 heißt es zum Maßstab für die Überzeugungsbildung:

Randnummer33
„Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).“

Randnummer34
Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang nicht festgelegt, dass eine Ermittlung in „hinreichender Weise“ zwingend durch eine empirische Feldstudie, also anhand der Vergleichswertmethode, zu bewerkstelligen sei. Dies würde im Übrigen auch die sonst für die Überzeugungsbildung anzusetzenden Maßstäbe überschreiten. Eine methodisch ausgereifte Schätzung auf Grundlage wissenschaftlich fundierter empirischer Vergleichsdaten, wie sie in die Mietenspiegel einfließen, kann den vom Bundesgerichtshof aufgezeigten Maßstäben ebenso genügen.

Randnummer35
Zwar ist es in Ermangelung eines Mietenspiegels für das Gemeindegebiet grundsätzlich angezeigt, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer ausreichend repräsentativen Stichprobe ermittelt (BGH, Urt. v. 29. 2. 2012 − VIII ZR 346/10).

Randnummer36
Gibt es in der Gemeinde jedoch keine vergleichbaren Wohnungen, so bedeutet dies nicht, dass es keine ortsübliche Vergleichsmiete gibt, denn andernfalls wäre dem Vermieter eine Erhöhung der Miete dauerhaft verwehrt (BGH, Hinweisbeschl. v. 11.2.2014 – VIII ZR 220/13). In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Mietspiegel heranzuziehen, obwohl dieser an sich keine anwendbaren Werte enthielt. In solchen Fällen muss der Sachverständige ausgehend etwa von der am besten vergleichbaren Ausstattungsklasse mit Zu- oder Abschlägen die Vergleichbarkeit herstellen (BeckOGK zum BGB, Stand 1.1.2022, § 558b Rn. 57). Sonst würden die prozessualen Anforderungen im Widerspruch zum materiellen Recht überspannt. Dass selbst der Mietenspiegel 2019 in dem betreffenden Feld keine Werte aufweist und dass im Mietenspiegel 2021 gar die gesamte Spalte entfallen ist, zeigt, dass ein hinreichendes Datenmaterial nicht aufzufinden ist, zumal dann, wenn diese Methodik eingeschlagen würde, eine zahlenmäßig ausreichende Datengrundlage von mindestens 11 Vergleichswohnungen nötig wäre (BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20 –, juris Rn. 80), welche aufzufinden offenbar nicht einmal den Autoren des Hamburger Mietenspiegels 2019 möglich gewesen ist.

Randnummer37
Die Anforderungen an den materiell-rechtlichen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nicht so hoch angesetzt werden, dass dies faktisch zu einem Mietpreisstop für den Vermieter führen würde. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss als Ausgleich für den Mieterschutz praktikabel bleiben. Alles andere würde Art. 14 GG verletzen (BVerfG, Beschluss vom 12. März 1980 – 1 BvR 759/77 –, juris Rn. 14).

Randnummer38
Die Methodik des Sachverständigen lässt sich nicht auf einen Rückgriff auf einen veralteten Mietenspiegel reduzieren. Vielmehr hat der Gutachter anhand von historischen Daten in methodisch vertretbarer Weise eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen. § 558a Abs. 4 BGB betrifft ohnehin Anforderungen an die Begründung und somit ein formelles Wirksamkeitserfordernis. Zur zulässigen Methodik sachverständiger Schätzung lässt sich aus dieser Vorschrift nichts abschließend ableiten.

Randnummer39
Auf Nachfrage des Gerichts hat der Gutachter nachvollziehbar klargestellt, inwieweit sich die von der Beklagten gerügten Ausstattungsmerkmale auf die berechnete ortsübliche Vergleichsmiete auswirken.

Randnummer40
Das Gericht hält die Bedenken der Beklagten dahingehend, dass das Feld B8 auf lediglich 11 Datensätzen beruhe, für nicht durchgreifend. Der Sachverständige hat jene Daten – die für sich genommen durchaus eine fundierte Datenbasis darstellen – nicht etwa übernommen, sondern als Bestandteil einer methodisch vertretbaren Schätzung unter nachvollziehbaren Annahmen in Bezug genommen. Das Schätzergebnis basiert letztlich auf einem sehr breiten (historischen) Datenmaterial.

Randnummer41
Der Sachverständige hat seine Berechnungen ferner im Ergänzungsgutachten auf den relevanten Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens umgestellt. Er hat Fehler in den Berechnungen korrigiert.

Randnummer42
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 11, 711, 91 Abs. 1 ZPO.