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Die Beteiligten streiten über das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich einer seit 1999 leerstehenden Wohnung. |
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Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) sind zusammen veranlagte Eheleute. Der Kläger erwarb 1993 eine Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 9) in der Wohnungsanlage „…“ in A. Der Kaufpreis betrug 184.668 DM. Der Kaufpreis war an die Z-Bank als Treuhänder zu zahlen. Der Veräußerer garantierte drei Jahre lang eine Kaltmiete in Höhe von 8,50 DM/qm. Mit dem Erwerb wurde der Kläger Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft „…“. |
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Die Wohnung hat eine Größe von 84 qm und besteht aus zwei Schlafzimmern, einem Wohnzimmer, Küche, Bad, Flur und Balkon. Das gesamte Gebäude befand sich aufgrund eines Sanierungsstaus bereits seit 1993 in einem völlig desolaten und maroden Zustand; in dem aus sechs Wohnungen bestehenden Gebäude war im Jahr 2011 nur eine Wohnung bewohnt. Die Wohnung des Klägers stand seit 1999 durchgängig leer. |
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Im Jahr 1999 hatte die Eigentümergemeinschaft die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten beschlossen. Die dazu nötige Sonderumlage wurde aber nicht von allen Eigentümern gezahlt. Zudem kam es bei der beauftragten Hausverwaltung zu einem Untreuefall, in dessen Folge die Mittel der Sonderumlage abhanden kamen. Sanierungsmaßnahmen konnten daher zunächst weder in 2000 noch in 2001 begonnen werden. Eine 2001 einberufene Eigentümerversammlung war nicht beschlussfähig. |
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Im Jahr 2005 war die Sanierung zu 50 % durchgeführt. U.a. waren die Elektroheizungen ausgebaut, aber noch nicht durch die geplante Zentralheizung ersetzt worden. Aufgrund von ungeklärten Eigentümerverhältnissen, der fehlenden Bereitschaft sowohl der Z-Bank als auch der übrigen Eigentümer und aufgrund des Untreuefalls konnte die Sanierung nicht weitergeführt werden. |
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Der Kläger hatte 1999 die Hausverwaltung mit der Vermietung der Wohnung beauftragt. Diese war aufgrund des Zustands der Wohneigentumsanlage aber vor Abschluss der Sanierungsarbeiten nicht vermietbar. Dies teilte die Hausverwaltung dem Kläger im Jahr 2005 mit. |
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Am 1. Dezember 2008 beauftragte der Kläger einen Makler mit der Vermietung der Wohnung. Die Wohnung wurde im Dezember 2009 im Internetportal „…“ beworben. Der Makler teilte im April 2012 mit, dass alle Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, aufgrund des Gesamtzustands der Anlage und der nicht abgeschlossenen Sanierung (u.a. einer fehlenden Heizungsanlage und fehlenden TV-Anschlüssen) gescheitert seien. Im Jahr 2012 stellte sich heraus, dass eine weitere Sanierung zu diesem Zeitpunkt mangels Erreichbarkeit der übrigen Eigentümer nicht möglich war. Diese waren überwiegend unbekannt verzogen oder nicht auffindbar. Eine im Juli 2014 durchgeführte Eigentümerversammlung war nicht beschlussfähig. Bei der nachfolgenden Eigentümerversammlung im August 2014 wurde im Protokoll festgestellt, dass das Objekt zur Zeit nicht vermietbar sei. Eine weitere Eigentümerversammlung im November 2014 beschloss Sanierungsmaßnahmen, die aber wiederum nicht durchgeführt werden konnten. |
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Der Kläger erklärte in den Streitjahren 2006 bis 2010 insgesamt negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 36.737 EUR. Diese setzten sich wie folgt zusammen: |
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Absetzungen für Abnutzung |
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Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) erkannte die Werbungskostenüberschüsse zunächst für die Veranlagungszeiträume 2006 und 2007 sowie 2009 vorläufig an. Im Einkommensteuerbescheid 2008 vom 27. November 2009 war der Werbungskostenüberschuss nicht enthalten; der Bescheid stand unter Vorbehalt der Nachprüfung. Mit geändertem Einkommensteuerbescheid 2008 vom 28. Januar 2010 wurde der streitige Werbungskostenüberschuss vom FA berücksichtigt; der Vorbehalt der Nachprüfung blieb bestehen. |
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Am 13. April 2012 und am 16. April 2012 erließ das FA geänderte Bescheide für die Streitjahre 2006 bis 2009, in denen die Einkommensteuer ohne die Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung festgesetzt wurden. Am 16. April 2012 erging ein erstmaliger Einkommensteuerbescheid für 2010, in dem der geltend gemachte Werbungskostenüberschuss ebenfalls nicht berücksichtigt wurde. |
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Die dagegen eingelegten Einsprüche blieben mit Einspruchsentscheidung vom 17. Dezember 2013 ohne Erfolg. Das Finanzgericht (FG) wies mit der in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2016, 1335 veröffentlichten Entscheidung die Klage ab. |
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Mit ihrer Revision bringen die Kläger vor: Der Kläger habe im Streitzeitraum geplant, die Wohnung zu vermieten, so dass die Einkünfteerzielungsabsicht vorgelegen habe. Das Objekt sei bis 1999 vermietet gewesen. Dies habe Indizwirkung. Die Einkünfteerzielungsabsicht sei auch nicht aufgrund des langen Leerstands und der zeitlich unüberschaubar gewordenen Sanierungsbemühungen entfallen. Denn die Sanierungsplanung und -durchführung sei lediglich von außergewöhnlichen und unvorhergesehenen und nicht in seinem Verantwortungsbereich liegenden Umständen verhindert worden. Dies gelte zum einen für die Veruntreuung der Sanierungsumlage durch die Hausverwaltung, zum anderen für den Umstand, dass zeitweise gar keine handlungsfähige Hausverwaltung existiert habe. Dies zeige sich auch daran, dass er sich den Sonderumlagen für die Sanierung nicht verweigert, sondern diese auch gezahlt habe. Er sei nicht untätig gewesen, sondern habe stets die Vermietbarkeit herstellen wollen. Das FG habe verkannt, dass es Sache des Steuerpflichtigen sei, ob und inwieweit Sanierungsmaßnahmen aus Zeit- oder Geldgründen langsamer oder schneller oder durch Fremd- oder Eigenleistungen durchgeführt werden. Das FG habe auch nicht berücksichtigt, dass er bereits 50.000 DM in die Sanierung der Immobilie investiert habe, die veruntreut worden seien. Seine Bemühungen, die Vermietbarkeit herzustellen, dauerten auch weiter an. Die Wohnung werde daher in naher Zukunft wieder vermietbar sein. Private Gründe stünden einer Vermietung jedenfalls nicht entgegen. |
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Am 22. November 2013 sind für 2009 und 2010 geänderte Einkommensteuerbescheide ergangen. |
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Die Kläger beantragen sinngemäß,
das Urteil des FG vom 6. April 2016 3 K 44/14 und die Einspruchsentscheidung vom 17. Dezember 2013 aufzuheben und die Einkommensteuer unter Abänderung der Einkommensteuerbescheide für 2006 vom 13. April 2012, für 2007 und 2008 vom 16. April 2012, für 2009 und 2010 vom 22. November 2013 unter Berücksichtigung von negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Klägers in Höhe von ./. 7.168 EUR für 2006, ./. 6.990 EUR für 2007, ./. 6.586 EUR für 2008, ./. 10.037 EUR für 2009 und ./. 5.956 EUR für 2010 festzusetzen und die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären. |
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Das FA beantragt,
die Revision zurückzuweisen. |
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