Hauskauf: Bei Schädlingsbefall im Gebälk Rücktritt trotz Gewährleistungsausschluss möglich
Das OLG Braunschweig hat aktuell entschieden, dass trotz Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses zwischen Käufer und Verkäufer eines Hauses erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellen kann, der zum Rücktritt berechtigt.
Der Kläger hatte ein Fachwerkhaus gekauft, das einen massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Er begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks – trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt.
Das OLG Braunschweig hat entschieden, dass der Käufer zum Rücktritt berechtigt ist.
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts hätte der Verkäufer den Käufer ohne Nachfrage des Käufers aufklären müssen. Ein massiver Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung sei. Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lasse den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen. Auf einen Gewährleistungsausschluss könne sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen habe. Das setze voraus, dass der Käufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Dies sei hier der Fall gewesen. Der Verkäufer habe seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten sei der Befall mit Holzwürmern gewesen. Das Oberlandesgericht habe hieraus geschlossen, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste.
Es sei aber allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Solche Maßnahmen habe der Verkäufer nicht durchgeführt. Der Anspruch des Hauskäufers sei auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar beschränke sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen könne, dass dem Käufer ein ohne weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springe und er nicht darüber aufklären müsse. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.
