OLG Köln, Urteil vom 13. April 1989 – 7 U 41/89 Bei einem Mietkaufmodell ist der Mietvertrag gemäß BGB §§ 313,125 formbedürftig, wenn er mit dem Optionsvertrag kraft Parteiwillens eine rechtliche Einheit bildet. Davon kann bei den an sich selbständigen Vereinbarungen dann ausgegangen werden, wenn die Verträge nach dem Willen der Beteiligten derart voneinander abhängig sind, daß sie nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen.

OLG Köln, Urteil vom 13. April 1989 – 7 U 41/89
Bei einem Mietkaufmodell ist der Mietvertrag gemäß BGB §§ 313,125 formbedürftig, wenn er mit dem Optionsvertrag kraft Parteiwillens eine rechtliche Einheit bildet. Davon kann bei den an sich selbständigen Vereinbarungen dann ausgegangen werden, wenn die Verträge nach dem Willen der Beteiligten derart voneinander abhängig sind, daß sie nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen.
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 25.10.1988 (5 O 184/88) abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Beklagten gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgemäß eingelegt sowie begründet worden.
Die Berufung des Beklagten ist auch begründet. Entgegen der Annahme des Landgerichts steht dem Kläger nämlich kein Anspruch gegen den Beklagten gemäß §§ 19, 46 Bundesnotarordnung – der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage – zu.
Offen bleiben kann, ob der Notarassessor, der als amtlich bestellter Vertreter des Beklagten aufgetreten ist und für den dieser nach § 46 Bundesnotarordnung haftet, eine Amtspflicht verletzt hat. Eine solche Amtspflichtverletzung kann darin bestanden haben, daß der Notarassessor im Zusammenhang mit der Beurkundung des Optionsvertrages nicht darauf hinwirkte, daß auch der Mietvertrag, den die Eheleute B mit der Dr. A-Vermietungsgesellschaft mbH, der gewerblichen Zwischenvermieterin, schlossen, notariell beurkundet wurde. Jedenfalls aber könnte er verpflichtet gewesen sein, die Parteien darauf hinzuweisen, daß möglicherweise auch der Mietvertrag beurkundungspflichtig ist und im Falle der Unwirksamkeit dieses Vertrages auch der Optionsvertrag unwirksam sein kann. In diesem Zusammenhang geht der Kläger nach Auffassung des Senats zu Recht davon aus, daß dem Assessor die Absicht der Parteien, auch einen Mietvertrag über dasselbe Objekt schließen zu wollen, nicht verborgen geblieben sein kann, ferner, daß es nicht darauf ankommt, daß der Bundesgerichtshof erst zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich mit Urteil vom 10.10.1986 (NJW 1987, 1069 ff.), zur Formbedürftigkeit des Mietvertrages bei Mietkaufmodellen Stellung genommen hat. Unabhängig davon brauchte hier jedoch nicht endgültig geklärt zu werden, ob der Assessor schuldhaft eine Amtspflichtverletzung begangen hat. Denn jedenfalls scheitert eine Haftung des Beklagten daran, daß durch die eventuelle schuldhafte Amtspflichtverletzung dem Kläger kein dem Beklagten zurechenbarer Schaden entstanden ist. Der Kläger will einen Schaden deshalb erlitten haben, weil er den Optionsvertrag für unwirksam hält, er den Eheleute B deshalb das auf der Grundlage des Optionsvertrages gezahlte Optionsgeld in vollem Umfang zurückgezahlt hat, obwohl er bei Wirksamkeit des Optionsvertrages hierzu allenfalls in Höhe von 1/3 verpflichtet gewesen wäre (Ziffer I 4 des Optionsvertrages). Damit beruht der Schaden letztlich auf einem eigenen freien Willensentschluß des Klägers. Unter diesen Umständen kann der Schaden dem Schädiger nur dann zugerechnet werden, wenn die Verhaltensweise des Geschädigten durch den Schädiger herausgefordert oder jedenfalls wesentlich mitbestimmt worden ist (Palandt, BGB, 48. Aufl., Vorbemerkung vor § 249 Anm. 5 B g), ee) mit weiteren Nachweisen). Eine solche Herausforderung ist hier deshalb abzulehnen, weil der Mietvertrag nicht formbedürftig war und der Optionsvertrag damit nicht unwirksam war, so daß der Kläger den Eheleute B nur das Optionsgeld in Höhe von 1/3 hätte zurückzahlen müssen, wie es nach Ziffer I 4 des Optionsvertrages vorgesehen war. Der darüber hinaus gezahlte Betrag beruht hingegen auf einem dem Beklagten nicht zuzurechnenden freien Willensabschluß des Klägers. Dies ergibt sich im einzelnen aus folgendem:
Der Senat geht ebenso wie das Landgericht von den Grundsätzen, die der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil, bei dem es um ein gleichlautendes Mietkaufmodell ging, zur Frage der Formbedürftigkeit des Mietvertrages aufgestellt hat (NJW 1987, 1069 ff.). Danach ist der Mietvertrag formbedürftig, wenn er mit dem Optionsvertrag kraft Parteiwillens eine rechtliche Einheit bildet. Davon soll nach Ansicht des Bundesgerichtshofs bei den an sich selbständigen Vereinbarungen dann ausgegangen werden, wenn die Verträge nach dem Willen der Beteiligten derart voneinander abhängig sind, daß sie nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen. Von einem solchen Einheitswillen ist im vorliegenden Fall jedoch nicht auszugehen. Vielmehr hatten die Vertragsparteien den Willen, den Mietvertrag einerseits und den Optionsvertrag andererseits getrennt zu behandeln.
Dies ergibt sich noch nicht aus den Umständen, daß die Verträge in verschiedenen Urkunden niedergelegt worden und daß an beiden Verträgen auf der einen Seite verschiedene Personen beteiligt sind. Dies steht, wie der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil ausgeführt hat, dem erforderlichen Parteiwillen nach einer rechtlichen Einheit der Verträge nicht entgegen.
Auch die Interessenlage ergibt nicht den Trennungswillen der Parteien. Denn der Options- und der Mietvertrag dienten zusammen der Realisierung eines Abschreibungsmodells, bei dem die Einzelregelungen nur in ihrer Gesamtheit für die Parteien die angestrebten wirtschaftlichen Vorteile brachten. Dieser wirtschaftliche Zusammenhang kann, wie der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil ausgeführt hat, ein entscheidendes Indiz für die rechtliche Einheit der Verträge sein.
Das Landgericht hat jedoch verkannt, daß der Bundesgerichtshof aufgrund seiner im einzelnen dargelegten Überlegungen zu dem Mietkaufmodell in seiner Grundform (NJW 1987, 1069 ff.), die ausnahmslos auch für den vorliegenden Fall zutreffen, nicht festgestellt hat, daß der Mietvertrag bei einem Mietkaufmodell zwingend formbedürftig ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann sich vielmehr aus Ziffer I 9 des Optionsvertrages, der inhaltsgleich mit der entsprechenden Regel im vorliegenden Fall ist, ergeben, daß die Parteien ernsthaft eine Trennung der beiden Verträge beabsichtigt haben; das ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs trotz der Besonderheiten bei einem Mietkaufmodell der vorliegenden Art eine Tatfrage. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte ist hier von einem Trennungswillen der Vertragsparteien auszugehen, da der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kläger nicht genügend Tatsachen dafür vorgetragen hat, daß die Vertragsparteien entgegen Ziffer I 9 des Optionsvertrages den Willen hatten, den Mietvertrag und den Optionsvertrag als Einheit zu behandeln. Dabei ist zunächst maßgeblich, daß nur bei einer ernsthaft gewollten Trennung von Option und Miete die beabsichtigten Steuervorteile erreicht werden konnten. Da aber auch bei einem Trennungswillen der Vertragsparteien das beabsichtigte Mietkaufmodell zu realisieren war, ist nicht ersichtlich, warum die Vertragsparteien mit Ziffer I 9 nur eine Scheinerklärung abgegeben haben sollten. Daß möglicherweise ein niedrigerer als der übliche Mietzins vereinbart wurde, wie es der Kläger behauptet, ergibt in Anbetracht der vorgenannten Gesichtspunkte nicht zwingend einen Einheitswillen. Bedeutsam ist nämlich, daß der Kläger nach dem Optionsvertrag im Falle eines Scheiterns des beabsichtigten Grundstückskaufs einen Teil des Optionsgeldes behalten konnte, so daß er neben den Mietzinszahlungen in jedem Fall weitere finanzielle Vorteile für die Überlassung des Objektes zur Nutzung erhalten hätte. Der nicht bestrittene Umstand, daß die Eheleute B auch noch nach den im Optionsvertrag vereinbarten 5 Jahren in dem Objekt gewohnt haben, spricht ebenfalls nicht für einen Einheitswillen. Vielmehr ist daraus eher abzuleiten, daß der Mietvertrag nicht zwingend von dem Optionsvertrag abhängig war. Daß von vornherein geplant war, daß der Mieter später das Haus kaufen sollte – dies ergibt sich auch aus dem vom Kläger vorgelegten Werbematerial – und daß Mietvertrag und Optionsvertrag jeweils über die Dr. A-Gruppe in zeitlichen Zusammenhang geschlossen wurden, verdeutlicht lediglich, daß von vornherein beide Verträge beabsichtigt waren. Daraus kann jedoch entgegen der Annahme des Klägers nicht zwingend der Schluß gezogen werden, daß die Vertragsparteien sie als Einheit betrachteten. Vielmehr kann, wie schon ausgeführt, gerade deshalb ein Trennungswillen bestanden haben, um dem Kläger die Steuervorteile zu sichern. Daran muß auch den Eheleuten B zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelegen gewesen sein, da dies zur Gesamtkonzeption gehörte. Weitere Anhaltspunkte dafür, daß die Vertragsparteien entgegen Ziffer I 9 des Optionsvertrages den Willen hatten, den Mietvertrag und den Optionsvertrag als eine Einheit zu betrachten, ergeben sich nicht. Dies geht aber zu Lasten des Klägers, da sich eine Formbedürftigkeit des Mietvertrages und damit eine Unwirksamkeit des Optionsvertrages hier zu seinen Gunsten – zurechenbarer Schaden – auswirken würde. Im übrigen ergibt sich dies auch daraus, daß zunächst eine tatsächliche Vermutung dafür spricht, daß Ziffer I 9 des Optionsvertrages dem wirklichen Willen der Vertragsparteien entsprochen hat. Nach alledem ist nicht davon auszugehen, daß die Vertragsparteien einen Einheitswillen hatten, so daß der Mietvertrag nicht formbedürftig war. Daraus folgt, daß dem Beklagten nicht zuzurechnen ist, daß der Kläger den Eheleuten B das Optionsgeld in vollem Umfang zurückgezahlt hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Es bestand keine Veranlassung, die Revision zuzulassen.