Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete
Der BFH hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung nicht durch ein Sachverständigengutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der EOP-Methode bestimmt werden darf.
Die Klägerin erwarb ein Grundstück mit historischem Altbestand, der als Gaststätte genutzt wird. Nach umfangreicher und kostspieliger Sanierung des Gebäudes verpachtete sie das Grundstück zum Betrieb einer Gaststätte u.a. an ihren Ehemann. Das Finanzamt nahm auf der Grundlage von Internet-Recherchen eine verbilligte Verpachtung an und kürzte die Werbungskosten entsprechend. Das Finanzgericht beauftragte einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht. Die Beteiligten gingen übereinstimmend davon aus, dass sich aufgrund der Besonderheiten des Objekts keine vergleichbaren Objekte finden lassen, so dass die Marktpacht nicht nach der sog. Vergleichsmethode bestimmt werden kann. Der Sachverständige ermittelte deshalb im Wesentlichen auf der Grundlage der EOP-Methode einen Vergleichswert. Mit der EOP-Methode wird aufgrund statistischer Annahmen die von einem normal qualifizierten Betreiber zu erwirtschaftende Pacht ermittelt.
Das Finanzgericht hatte die Klage abgewiesen.
Der BFH hat auf die Revision der Klägerin das Urteil aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen.
Für die verbilligte Überlassung von Gewerbeobjekten gelte als allgemeiner Grundsatz ein Aufteilungsgebot, so der BFH. Die anteilig auf die unentgeltliche Überlassung entfallenden Aufwendungen könnten nicht abgezogen werden. Ob eine verbilligte Vermietung oder Verpachtung vorliege, sei im Wesentlichen Tatfrage. Das Finanzgericht müsse die vereinbarte Miete oder Pacht der ortsüblichen Marktmiete oder -pacht gegenüberstellen. Letztere müsse es von Amts wegen ermitteln. Dazu könne das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen. Grundsätzlich gebe es keine rechtlichen Vorgaben, nach welcher Methode der Sachverständige vorgehen müsse. Eine Grenze sei aber überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittele als die ortsübliche Marktmiete oder -pacht. Das sei der Fall, wenn er im Wesentlichen darauf abstelle, welche Miete oder Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Mieter oder Pächter im Durchschnitt erwirtschaftet werden könne (sog. EOP-Methode). Mit solchen Erwägungen könne der Markt allenfalls global abgebildet werden. Das Gesetz verlange aber, auf den örtlichen Markt zu blicken.
Das Finanzgericht müsse nun die ortsübliche Marktpacht noch einmal feststellen. Dafür genüge eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers. Die damit verbundene höhere Unsicherheit sei hinzunehmen. Könne sich das Finanzgericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, gehe dies zu Lasten des Finanzamtes, das die objektive Beweislast zu tragen habe.
Vorinstanz
FG Leipzig, Urt. v. 13.10.2016 – 8 K 1569/14
