Das AG München hat entschieden, dass der Abbau einer Außentreppe zur Vereitelung eines direkten Zugangs des Vermieters zu seiner im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung den Vermieter berechtigt, dem Mieter fristlos zu kündigen.
Der Kläger hatte im Zwangsversteigerungsverfahren im Mai 2016 das Anwesen ersteigert. Schuldnerin im Zwangsvollstreckungsverfahren war die damalige Eigentümerin, welche bis zu ihrem Auszug in der Wohnung im 1. Stock des Anwesens wohnte. Der Beklagte ist Mieter der Erdgeschosswohnung in diesem Anwesen aufgrund Mietvertrages vom 01.09.2005 mit der Voreigentümerin. Laut Mietvertrag schuldete der Beklagte einen monatlichen Mietzins i.H.v. 250 Euro zuzüglich 150 Euro Nebenkosten. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten am 28.03.2017 fristlos und begründete dies damit, dass der Beklagte eine im Außenbereich des Anwesens stehende und mit dem Anwesen verbundene Eisentreppe ohne Einwilligung des Klägers nach der Ersteigerung entfernt hatte. Diese Treppe führte vom Garten des Anwesens in den ersten Stock und diente damit als von der Innentreppe unabhängiger Eingang zur Wohnung im 1. OG. Der Kläger ist der Ansicht, dass die Treppe fest mit dem Haus verbunden war und insoweit zum ersteigerten Inventar gehörte. Jedenfalls seien durch die Zwangsversteigerung sämtliche etwaigen Eigentumsrechte des Beklagten an der Treppe erloschen. Die Wegnahme der Treppe berechtige ihn deswegen zur fristlosen Kündigung. Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Außentreppe in seinem Eigentum gestanden habe und er insoweit berechtigt gewesen sei, diese zu entfernen.
Das AG München hat den Beklagten verurteilt, die von ihm gemietete Wohnung in München-Allach, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Bad, einem WC, geräumt, sowie alle übrigen Räume in diesem Hausanwesen an den Kläger herauszugeben.
Nach Auffassung des Amtsgerichts liegt ein wichtiger Grund vor, welcher die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage zerstört hat. Der Beklagte habe vorliegend einen Diebstahl begangen, indem er die Außentreppe abmontierte und für sich verwertete. Die Treppe gehörte als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zum Erbbaurecht des Klägers, welches der Kläger durch den Zuschlagsbeschluss erworben habe. Soweit der Beklagte angegeben habe, dass diese von ihm im Jahre 2001 angeschafft worden sei und in seinem Eigentum gestanden habe, sei dies für die Fremdheit der Sache irrelevant, da mit der Verbindung das Eigentum auf den Erbbaurechtsinhaber übergegangen sei. Auch habe der Beklagten keinen Beweis dafür liefern können, dass die Treppe tatsächlich von ihm angeschafft worden sei. Eigene Rechte an der Treppe hätte der Beklagte auch nicht im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht. Die Wegnahme der Treppe sei von dem Beklagten auch vorsätzlich und mit Zueignungsabsicht begangen worden. Mit der Entfernung der Treppe sei der Zugang zum 1. Stock des Hauses unmöglich gemacht worden. Der Kläger habe somit nur noch die Möglichkeit, die Wohnung durch die Haustüre und die Diele, die jedoch dem Beklagten zustehe, zu erreichen. Das Amtsgericht sei überzeugt davon, dass die Wegnahme der Treppe allein dem Ziel diente, den Kläger zeitweise aus dem Haus herauszuhalten. Hierfür spreche auch der geringe Verwertungspreis von 25 Euro.
Die festgestellte schuldhafte Vertragsverletzung berechtige zur Beendigung des Mietverhältnisses, da sie so schwer wiege, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden könne. Zu Lasten der Beklagten spreche, dass der Wert der Treppe, ausweislich der von der Klagepartei vorgelegten Rechnung vom 19.01.2018 in Höhe von 3.250,01 Euro über eine Ersatzbeschaffung, bedeutend war. Zu Gunsten des Beklagten sei lediglich das seit längerer Zeit bestehende Mietverhältnis zu berücksichtigen. Jedoch wiege dieser Umstand gering. Die Verwertung der Treppe sei gerade nicht spontan in einer emotional aufgeladenen Situation erfolgt. Der Abtransport der Außentreppe habe vielmehr geplant werden müssen. Für den Beklagten habe diese Verwertung keinerlei nennenswerte Vorteile. Der Schaden des Klägers sei jedoch umso größer gewesen.
Das Urteil ist nach Rücknahme der Berufung am 25.06.2018 rechtskräftig.
