OLG Düsseldorf, I-3 Wx 287/15 – Änderungen eines bereits bestehenden Erbbaurechts

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 287/15

Der Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, über die Anträge der Beteiligten vom 16. Juli 2015 nach Maßgabe der vorliegenden Entscheidung neu zu befinden.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

G r ü n d e :

I.

Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Zurückweisung ihrer Anträge, mit drei notariell beurkundeten Verträgen vom 28. April 2015 (UNr. 931-933/2015) vereinbarte Änderungen eines bereits bestehenden Erbbaurechts in das Grundbuch und das Erbbaurechtsbuch einzutragen.

Mit Vertrag vom 23. August 2011 hatte die Beteiligte zu 1) zu Gunsten des Beteiligten zu 2) – eines Sportvereins – ein Erbbaurecht an einer noch zu vermessenden Teilfläche von circa 3.100 qm auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von Benrath auf Blatt 5718, bestellt. Nach Vermessung wurde die mit dem Erbbaurecht belastete Teilfläche fortgeschrieben als Flurstück 414 mit 3.199 qm. Das Erbbaurecht wurde bestellt für den Bau eines Sportbewegungs- und Gesundheitszentrums gemäß einer als Anlage 2 zum Vertrag beigefügten Konzeption mit einer Größe von circa 2.314,31 qm (Ziff. II.3 des Zurückweisung ).

Der Beteiligte zu 2) war nicht in der Lage diese Verpflichtung zu erfüllen. Aus diesem Grund kamen die Beteiligten zu 1) und 2) überein, den bestehenden Erbbaurechtsvertrag anzupassen und auf eine neue Grundlage zu stellen.

In einem auf einander abgestimmten Vertragswerk gingen sie wie folgt vor:

Der Beteiligte zu 2) übertrug dem Beteiligten zu 3) aus dem bestehenden Erbbaurecht an dem Flurstück 414 eine (blau schraffierte) Teilfläche einschließlich aufstehender Gebäude (späteres Teilstück 419). Die restliche (grün schraffierte) Teilfläche blieb im Erbbaurecht des Beteiligten zu 2) (späteres Flurstück 418), vereinbart mit notarieller Urkunde des Notars Dr. H. –C. S. vom 28. April 2015, UR-Nr. 931/2015.

Die Beteiligten zu 1) und 2) passten den Erbbaurechtsvertrag betreffend den (grün schraffierten) Rest des Erbbaurechts, der mit einem Rohbau für ein Sport- und Gesundheitszentrum bebaut war, an die veränderten Verhältnisse an: Sie vereinbarten eine Fertigstellung innerhalb von 3 Jahren und ein Nutzungskonzept für das reduzierte Sport- und Bewegungszentrum, UR-Nr. 932/15 des Notars Dr. H. –C. S. vom 28. April 2015.

Schließlich stellten die Beteiligten zu 1) und 3) das dem Beteiligten zu 3) vom Beteiligten u 2) übertragene Erbbaurecht (blau schraffierte Teilfläche) auf eine neue Basis und zwar unter Einbezug weiterer (rot schraffierter) Teilflächen aus einem anderen Grundstück der Beteiligten zu 1) (spätere Teilflächen 420 und 421). So sollte sich eine gesamte Erbbaurechtsfläche für den Beteiligten zu 3) von circa 2.800 qm ergeben. Der Beteiligte zu 3) war danach verpflichtet, innerhalb von 3 Jahren auf dem Erbbaugrundstück eine Tageseinrichtung für Kinder zu errichten und das Erbbaugrundstück zu diesem Zweck zu nutzen, UR-Nr. 933/15 des Notars Dr. H. –C. S. vom 28. April 2015.

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 16. Juni 2015 (UR-Nr. 1334/2015 des Notars Dr. H. C. S.) bewilligten und beantragten die Beteiligen zu 1) und 3) die „grundbuchliche“ Vereinigung der Flurstücke 419, 420 und 421 sowie die Eintragung des inhaltlich geänderten Erbbaurechts im Grundbuch von Benrath, Blatt 5718, in Abteilung II an erster Rangstelle. Die Beteiligten zu 1) und 2) vereinbarten ebenfalls am 16. Juni 2015 (UR-Nr. 1333 für 2015 des Notars Dr. H. –C. S.), dass sie einig seien, das Erbbaurecht und das Grundstück in der Weise zu teilen, dass in Zukunft je ein selbständiges Erbbaurecht an dem (bereits bebauten) Flurstück 418 und 419 entstehe und das Erbbaurecht an dem Flurstück 419 auf den Beteiligten zu 3) übergehe. Die zu Lasten des ungeteilten Erbbaurechts eingetragenen Rechte in Abteilung II Nr. 1 und 2 sollten sich an den geteilten Erbbaurechten fortsetzen. Am selben Tag einigten sich die Beteiligten zu 1) und zu 3), dass sich das Erbbaurecht des Beteiligten zu 3) auf die Flurstücke 419, 420 und 421 erstreckt und bewilligten und beantragten die Eintragung der Inhaltsänderung (UR-Nr. 1334/2015 des Notars Dr. H. –C. S.).

Am 16. Juli 2015 beantragte der Notar die Eintragung der Teilung des Erbbaurechts am Flurstück 414 in der Weise, dass je ein selbständiges Erbbaurecht an den Flurstücken 418 und 419 entstehe (Antrag I). Außerdem beantragte er am selben Tage unter anderem die Eintragung der inhaltlichen Änderungen des (verbleibenden) Erbbaurechts des Beteiligten zu 2) am Flurstück 418 nebst der sich daraus ergebenden Änderung der bereits eingetragenen Reallasten im Grundbuch, sowie dass sich das Erbbaurecht für den Beteiligten zu 3) am Flurstück 419 auch auf die Flurstücke 420 und 421 erstrecke, darüber hinaus sollte die Vereinigung dieser Flurstücke im Grundbuch eingetragen werden (Antrag II).

Mit dem angefochtenen Beschluss vom 3. November 2015 hat das Grundbuchamt die beiden Anträge nach vorheriger Zwischenverfügung vom 15. Oktober 2015 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das mit Vertrag vom 23. August 2011 bestellte Erbbaurecht könne seinem Inhalt nach nicht geteilt werden. Die Bebauung mit dem näher beschriebenen Zentrum in seinem vereinbarten Umfang und mit der konkret angegeben Größe stelle eine rechtlich-wirtschaftliche Einheit dar, die nicht getrennt werden könne. Eine Teilung des Erbbaurechts würde bedeuten, das Recht zur Bebauung mit „einem Sportbewegungs- und Gesundheitszentrum“ als ein Recht zur Bebauung mit mehreren Sportbewegungs- und Gesundheitszentren oder nur Teilen davon zu behandeln. Dies lasse der Erbbaurechtsvertrag jedoch nicht zu.

Dagegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde vom 26. Oktober 2015, indem sie geltend machen, die beiden Anträge vom 16. Juli 2015 würden gemäß § 16 Abs. 2 GBO so gestellt, dass die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen solle. Mit der Verbindung der beiden Anträge solle den Bedenken des Grundbuchamtes begegnet werden, wonach durch die isolierte Vollziehung des Antrages I ein Erbbaurecht entstehe, das inhaltlich nicht den Vereinbarungen der Beteiligten entspreche. Die Beteiligte zu 1) wünsche keine vollständige Aufhebung des Erbbaurechts an der betroffenen Fläche. Das bestehende Erbbaurecht sei teilbar.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 3. November 2015 nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Es hat zugleich eine zuvor erlassene Zwischenverfügung aufgehoben und darauf hingewiesen, dass die dagegen mit Schriftsatz vom 26. Oktober 2015 eingelegte Beschwerde als gegen den Beschluss vom 3. November 2015 gerichtet aufgefasst werde. Es hat dieser Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Die Beteiligten haben mit Schriftsatz vom 13. November 2015 ausgeführt, dass die Teilung des Erbbaurechts in zwei selbständige Erbbaurechte unter Neufassung ihres jeweiligen Rechtsinhalts zulässig sei. Es sei nicht von Bedeutung, ob die Beteiligten entweder zuerst eine Neufassung des Erbbaurechts dahingehend vereinbarten, dass es die Errichtung zweier selbständiger Gebäude zulasse und dieses Erbbaurecht danach teilten, oder ob sie das Erbrecht zuerst teilten und dann den jeweils zulässigen Inhalt des Erbrechts vereinbarten.

Hinsichtlich der näheren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt nebst den vorgelegten Urkunden Bezug genommen.

II.

1.

Die Beschwerde ist zulässig, § 71 GBO.

Zwar richtet sich die Beschwerde vom 26. Oktober 2015 gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 15. Oktober 2015 und ist vor Erlass des Zurückweisungsbeschlusses vom 3. November 2015 eingelegt.

Dieser Verfahrensablauf beruht jedoch auf dem Vorgehen des Grundbuchamtes, das zunächst die – ausgehend von seiner Rechtsauffassung unzulässige – Zwischenverfügung erlassen, dann aber nach Eingang der Beschwerde einen zurückweisenden Beschluss – wohl unter konkludenter Aufhebung der Zwischenverfügung – erlassen und die Beschwerde als gegen diesen Beschluss gerichtet behandelt hat.

Dass der Notar bei dieser Sachbehandlung nicht – vorsorglich – erneut gegen den Zurückweisungsbeschluss Beschwerde eingelegt hat, kann nicht zum Nachteil der Beschwerdeführer gewertet werden.

Im Hinblick auf die Ausführungen des Grundbuchamtes in seinem Schreiben vom 3. November 2015, die Beschwerde vom 26. Oktober 2015 werde als gegen den Beschluss vom 3. November 2015 gerichtet aufgefasst, bestand für die Beteiligten zum nochmaligem Einlegen einer Beschwerde kein Anlass.

2.

Die Beschwerde ist auch begründet.

Das Grundbuchamt hätte die Anträge nicht mit der Begründung zurückweisen dürfen, das ursprüngliche Erbbaurecht (Flurstück 414) sei nicht teilbar, weil es eine rechtlich-wirtschaftliche Einheit darstelle, die nicht getrennt werden könne.

Hierbei kann dahin stehen, ob die Annahme des Grundbuchamtes zutreffend wäre, wenn man nur auf den Inhalt des Erbbaurechtsvertrages vom 23. August 2011 abstellen würde, um hieraus die Überzeugung zu gewinnen, das vereinbarte Erbbaurecht sei seinem Inhalt nach nicht teilbar.

Vielmehr ist im Rahmen einer Gesamtbetrachtung des tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhangs aller hier in Rede stehenden und von den Beteiligten vereinbarten Regelungen von einer Teilbarkeit des Erbbaurechts auszugehen. Dass eine solche Beurteilung nicht zuletzt im Interesse der Beteiligten geboten ist, folgt auch daraus, dass sie in ihrer Beschwerde die Anträge I und II gemäß § 16 Abs. 2 GBO zulässiger Weise derart mit einander verbunden haben, dass die eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen solle. Dies ist gerade aus dem Grund geschehen, den Bedenken des Grundbuchamtes Rechnung zu tragen, durch eine isolierte Vollziehung des Antrages I entstehe ein Erbbaurecht, das inhaltlich nicht den – ursprünglichen – Vereinbarungen der Beteiligten entspräche.

Bei Zugrundelegen einer solchen Gesamtbetrachtung bestehen gegen die Teilbarkeit des Erbbaurechts hier keine Bedenken.

Die Teilung eines Erbbaurechts setzt zunächst einmal die Teilung des Grundstücks voraus, weil im Hinblick auf § 10 Abs. 1 ErbbauRG, wonach das Erbbaurecht nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden kann, die Bestellung mehrerer Erbbaurechte an einem Grundstück nicht möglich ist. Diese Voraussetzaung ist hier erfüllt.

Weiter erfordert die Teilung des Erbbaurechts sodann die eigentliche Teilung des Erbbaurechts selbst durch Erklärung des Erbbauberechtigten und entsprechende Eintragung im Grundbuch (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 11 ErbbauRG, 4). Diese Teilung des Erbbaurechts selbst setzt weiter voraus, dass die entstehenden einzelnen Erbbaurechte jeweils einen nach § 1 ErbbauRG zulässigen Inhalt haben, insbesondere das Recht zum Haben eines selbstständigen Bauwerks enthalten (Maaß in Bamberger/Roth, Beck´scher Online-Kommentar BGB, 32. Edition, § 11 ErbbauRG, 15).

Auch diese Voraussetzung ist hier gegeben, weil im Zeitpunkt der Teilung einzelne Gebäude des bereits errichteten Rohbaus auf den Flurstücken 418 und 419 errichtet waren und damit die Voraussetzung der „Teilbarkeit des Gebäudes in Natur“ erfüllt ist (vgl. OLG Hamm, MDR 1984, 402).

Schließlich kommt die Teilung eines Erbbaurechts auch bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen nur dann in Betracht, wenn das (zu teilende) Erbbaurecht – hier am Flurstück 414 – auch nach seinem vereinbarten (Rechts-) Inhalt teilbar ist.

Inhalt des am Flurstück 414 ursprünglich bestellten Erbbaurechts im Sinne von § 2 Nr. 1 ErbbauG war nach der notariellen Vereinbarung vom 23. August 2011 der „Bau und Betrieb eines Sportbewegungs- und Gesundheitszentrums“, das näher konkretisiert worden ist. Es spricht einiges für die Ansicht des Grundbuchamtes, dass nur ein (!) solches Zentrum als rechtlich-wirtschaftliche Einheit errichtet und betrieben werden sollte und dass daher eine Teilung dieser Einheit nicht möglich gewesen wäre.

Bei dieser isolierten Betrachtung alleine der ursprünglichen Vereinbarung vom 23. August 2011 kann jedoch aus den eingangs dargelegten Gründen nicht stehen geblieben werden. Bei der gebotenen Gesamtberücksichtigung der von den Beteiligten getroffen Vereinbarungen ergibt sich, dass das ursprünglich vereinbarte Erbbaurecht am Flurstück 414 inhaltlich teilbar ist.

Durch die als Gesamtkonzept gewollte Regelung aller notariellen Verträge ist der Inhalt des am Flurstück 414 bestehenden Erbbaurechts so geändert (worden), dass der Beteiligte zu 2) als Erbbauberechtigter befugt ist, zwei Bauwerke mit unterschiedlichem Zweck zu errichten und zu betreiben. Das folgt einerseits aus der notariellen Vereinbarung UR Nr. 932/2015, in der die Beteiligten zu 1) und 2) ausdrücklich eine Anpassung des bestehenden bzw. verbliebenen restlichen Erbbaurechts vereinbart und es auf eine neue Grundlage gestellt haben (reduziertes Sport- und Bewegungszentrum), und andererseits aus der notariellen Vereinbarung UR-Nr. 933/2015, in der die Beteiligten zu 1) und zu 3) – nach ausdrücklicher Zustimmung der Beteiligten zu 1) zur Übertragung eines Teilerbbaurechts aus dem Erbbaurecht am Flurstück 414 – auch den Inhalt des (so entstandenen neuen Gesamt-) Erbbaurechts einvernehmlich vereinbart haben.

Mithin war nunmehr der Rechtsinhalt des Erbbaurechts am Flurstück 414 im Rechtssinne teilbar, denn der Inhalt ist so geändert worden, dass die Beteiligten zu 2) und zu 3) berechtigt sein sollten, auf den vereinbarten Flächen ihrer Erbbaurechte zwei Bauwerke mit den näher beschriebenen Zwecken zu errichten und zu betreiben.

3.

Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG nicht veranlasst.